“Đế chế” bất động sản Evergrande ngấp nghé bờ vực sụp đổ là câu chuyện thu hút sự quan tâm của giới đầu tư toàn cầu thời gian gần đây. 

Tạp chí Bloomberg Businessweek đã phân tích về hành trình của Evergrande từ những ngày đầu thành lập cho tới khi trở thành “bom nợ” 300 tỷ USD khiến thế giới lo sợ.

Kỳ 2: Đảo chiều chính sách và trở tay không kịp

Lúc đầu, chẳng ai nghĩ ngày đó sẽ đến. Sự phát triển trình độ và khả năng sinh lời ngày càng cao của doanh nghiệp Trung Quốc đồng nghĩa ngày càng có thêm nhiều nhân viên làm việc trong các doanh nghiệp ở nước này có điều kiện mua nhà mới. Evergrande thậm chí đã vượt qua đợt một giảm mạnh doanh số bán nhà vào năm 2015, khi tình trạng dư thừa căn hộ đẩy giá nhà bình quân giảm 6% trong một năm. Về phần mình, ông Hứa trở thành người giàu thứ hai Trung Quốc, chỉ sau tỷ phú Jack Ma của Alibaba.

KHI QUAN ĐIỂM CỦA BẮC KINH THAY ĐỔI

Sự vững vàng này của Evergrande một phần nhờ vào chính sách của Chính phủ Trung Quốc, bao gồm việc gia hạn một loạt biện pháp kích cầu giúp giá cả phục hồi. Tuy nhiên, các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh cũng bị ám ảnh bởi sự mong manh mà đợt sụt giá nhà hồi năm 2015 làm lộ ra. Cuối năm 2016, Bộ Chính trị Trung Quốc đưa ra khẩu hiệu mới: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Năm 2017, một quan chức nước này phàn nàn rằng nền kinh tế đang bị ngành bất động sản “bắt cóc”.

Bắc Kinh bắt đầu triển khai một loạt biện pháp hạn chế đối với hoạt động ngân hàng ngầm – những khoản vay được cấp bởi những tổ chức không phải ngân hàng, hoặc thông qua những hoạt động như bán tài sản quản lý gia sản (WMP). Theo đó, cơ quan chức năng không cho phép doanh nghiệp huy động vốn bằng cách đưa ra đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngoài ra, các chính quyền địa phương cũng mạnh tay với đầu cơ bất động sản. Ở Hải Nam, người từ địa phương khác không được mua nhà nếu không có đủ 2 năm cư trú tại đây, và người mua cũng không thể bán lại nhà trong thời gian 5 năm sau khi mua.

Đột nhiên, “đế chế” Evergrande trở nên không bắt nhịp được với tình hình mới, không chỉ bởi khối nợ khổng lồ. Chính phủ Trung Quốc muốn có những dự án nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người trẻ, trong khi dự án chủ chốt của Evergrande ở thời điểm đó là Ocean Flower Island – một kế hoạch xa xỉ nhằm xây một đảo nhân tạo kiểu Dubai gần bờ biển Hải Nam, với một trong số 58 khách sạn của dự án được thiết kế giống như một lâu đài châu Âu và một là khách sạn 7 sao.

Ông Hứa ngay lập tức bắt tay vào một chiến dịch thay đổi hình ảnh Evergrande. Công ty bơm hàng tỷ Nhân dân tệ vào các dự án nhà ở tại những vùng nông thôn nghèo. Năm 2019, công ty tuyên bố ý định trở thành nhà sản xuất ô tô chạy điện lớn nhất thế giới. Dự án Sunny Peninsula ở đầu câu chuyện này là một sản phẩm trong nỗ lực thay đổi hình ảnh Evergrande. Thay vì những căn hộ hạng sang dành cho nhà đầu tư, dự án hứa hẹn những căn hộ có giá tương đối “mềm” cho người lao động trong ngành sản xuất.

Giai đoạn căng thẳng của cuộc khủng hoảng Evergrande bắt đầu vào năm 2020. Năm này lẽ ra có thể là một năm tương đối tốt đối với công ty. Nhờ Trung Quốc kiểm soát thành công Covid-19, nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới chỉ suy giảm đúng một quý duy nhất, trong khi chính sách tiền tệ nới lỏng tạo ra một cú huých cho thị trường bất động sản.

Nhưng vì những lý do không hoàn toàn rõ ràng, Evergrande bắt đầu gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ. Công ty đã phải kêu gọi chính quyền các địa phương giúp đỡ để tránh rơi vào tình trạng cạn kiệt tiền mặt; và khi nhà đầu tư mất niềm tin, ngân hàng chủ nợ lớn nhất của công ty bắt đầu đầu giảm cấp vốn. Mọi việc càng tệ hơn khi các dự án kinh doanh mới của ông Hứa, bao gồm xe điện, lại “đốt” quá nhiều tiền. Cuối cùng, các nhà đầu tư chiến lược của Evergrande, trong đó có một số nhà cung cấp của công ty, nhất trí đổi số nợ 13 tỷ USD lấy cổ phần trong công ty. Evergrande kết thúc năm 2020 với lợi nhuận giảm một nửa so với năm trước.

Đối mặt với đại dịch, Chính phủ Trung Quốc tin rằng việc ngăn ngừa rủi ro đã trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Do đó, Bắc Kinh yêu cầu Evergrande và các công ty bất động sản hàng đầu khác phải giảm nợ. Tháng 11/2020, Chủ tịch Uỷ ban Điều tiết ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc, ông Quốc Thụ Thanh, gọi bất động sản là “con tê giác xám lớn nhất” đối với ổn định tài chính ở nước này – ý nói rằng lĩnh vực địa ốc là một rủi ro lớn nhưng bị xem nhẹ. Mối quan hệ Mỹ-Trung cũng rớt xuống mức đáy mới. Lo ngại bị cắt nguồn cung những sản phẩm như con chip, Chính phủ Trung Quốc đưa ra chiến lược đẩy mạnh nghiên cứu khoa học và tự chủ công nghệ, xem đây là một trong những mục tiêu kinh tế quan trọng nhất. Phát triển nhà không giúp ích gì cho ưu tiên này.

KHỦNG HOẢNG EVERGRANDE, BƯỚC NGOẶT KINH TẾ TRUNG QUỐC

Tháng 3 năm nay, Bắc Kinh phát tín hiệu có thể khôi phục nỗ lực đưa ra một hệ thống thuế nhà đất toàn quốc. Một hệ thống như vậy sẽ giảm sự phụ thuộc của các chính quyền địa phương vào thu nhập từ bán đất. Chính phủ Trung Quốc và các địa phương cũng đưa ra khoảng 400 quy định về việc mua nhà, bao gồm các quy định ngăn chặn việc ly hôn giả để lách giới hạn “mỗi gia đình chỉ được sở hữu một căn nhà”, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng cắt giảm cho vay bất động sản, tăng cường cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất. Lần đầu tiên trong một thập kỷ, tỷ lệ dư nợ bất động sản so với GDP Trung Quốc giảm xuống.

Ảnh hưởng đối với thị trường địa ốc được thể hiện rõ ở những thành phố duyên hải vốn dĩ là “đầu tàu” của ngành bất động sản Trung Quốc. Một nhà môi giới họ Li ở Thẩm Quyến cho biết số khách tiềm năng hỏi mua nhà đã giảm 1/3 so với cách đây 1 năm. “Số lượng giao dịch khá tệ, và những căn bán được chủ yếu là do người bán cần tiền gấp hoặc lo sợ giá sẽ giảm sâu hơn”, Li cho biết.

Sự sụt giảm doanh số ở Evergrande nghiêm trọng hơn ở bất kỳ công ty bất động sản lớn nào khác. Trong phần lớn thời gian của năm nay, Evergrande đã xoay đủ cách để huy động tiền mặt, bao gồm bán toà nhà trụ sở ở Hồng Kông. Để tránh phải thừa nhận với khách hàng là công ty không thể giao nhà đúng hẹn, ông Hứa đưa ra một “quân lệnh” yêu cầu các dự án phải hoành thành đúng tiến độ. Nhưng nỗ lực của ông không thành công. Tháng 9 này, nhà chức trách Trung Quốc nói với các ngân hàng chủ nợ chính của Evergrande rằng công ty này sẽ không thể trả lãi đúng hẹn đối với một số khoản vay.

Trong những lần sụt giảm trước đây của thị trường nhà đất Trung Quốc, đây có lẽ là lúc Bắc Kinh vào cuộc để hỗ trợ thị trường, khuyến khích các ngân hàng cho vay để đỡ giá nhà và thúc đẩy doanh thu cho các công ty phát triển nhà. Nhưng lần này, các nhà hoạch định chính sách có vẻ sẵn sàng “chấp nhận đau thương” để thay đổi kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ luôn tăng.

Nhiều người sở hữu nhà ở Trung Quốc đã hình thành một niềm tin rằng Chính phủ sẽ bảo vệ khoản đầu tư của họ. “Nếu giá nhà giảm, điều đó có nghĩa là kinh tế suy giảm, và đặt ra sức ép lớn lên chính quyền địa phương”, Jenny Wu, một nhân viên tài chính ở Thẩm Quyến vừa mua căn hộ năm ngoái, nói. “Nên sẽ không có chuyện giá nhà sẽ giảm ở những thành phố cấp 1 (thành phố cấp 1 ở Trung Quốc bao gồm những thành phố lớn Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải, Thẩm Quyến…).

Dù sao, Evergrande cũng có thể tránh được cảnh sụp đổ. Hầu hết các nhà phân tích dự báo một cuộc tái cơ cấu công ty này, theo đó một số ngân hàng sẽ đảo nợ cho Evergrande, trong khi một số chủ nợ khác sẽ nhận được tài sản như nhà và đất thay vì nhận tiền mặt. Chủ nợ trái phiếu có thể lấy lại một phần khoản đầu tư thay vì toàn bộ.

Nhưng cuộc khủng hoảng Evergrande đánh dấu một bước ngoặt trong nền kinh tế Trung Quốc. Các công ty phát triển bất động sản vẫn được cần đến: Chính phủ Trung Quốc dự kiến sẽ có 10 triệu dân chuyển lên khu vực đô thị mỗi năm trong thời gian đến 2025. Tuy nhiên, các công ty bất động sản có lẽ sẽ giảm quy mô và sẽ không còn có thể gặt hái lợi nhuận khổng lồ từ sự leo thang của giá nhà như trước kia.

Những người đã đổ tiền tiết kiệm vào các dự án của Evergrande như Sunny Peninsula đều hy vọng rằng phần “thịnh vượng vừa phải” của họ sẽ có một chỗ đứng trong tầm nhìn của Bắc Kinh về kiểm soát thị trường bất động sản.

Tháng trước, một nhóm nhà đầu tư nổi giận đã tới biểu tình ở công trường dự án bị ngừng thi công này. “Chúng tôi không quan tâm đến việc giá nhà giảm”, một người tên Cheng nói. “Yêu cầu duy nhất của chúng tôi là Evergrande có thể hoàn thành dự án”.

Kỳ 1: Cơ hội “nghìn năm có một” từ đô thị hoá chóng mặt