Chính phủ Trung Quốc sẽ đi xa tới đâu trong việc siết chặt kiểm soát thị trường bất động sản?

Câu hỏi này bất ngờ trở thành một vấn đề cấp bách tại các bàn giao dịch trên khắp thế giới trong những ngày gần đây. Sau vài tháng cho rằng cuộc khủng hoảng tại công ty địa ốc Trung Quốc Evergrande không thể gây ảnh hưởng sâu rộng, nhà đầu tư toàn cầu trong tuần này bắt đầu tính đến khả năng Trung Quốc mắc toan tính sai lầm trong lúc tìm cách kiềm chế cơn sốt nhà đất mà không gây trệch hướng tăng trưởng kinh tế.

Biến động thị trường có thể gia tăng sức ép buộc các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh hãm bớt việc thắt chặt chính sách, hoặc ít nhất có những động thái để hạn chế ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tại “gã khổng lồ” bất động sản đang gánh 300 tỷ USD nghĩa vụ nợ, hãng tin Bloomberg nhận định.

“SỰ IM LẶNG GÂY HOẢNG SỢ”

Trong một báo cáo, các nhà phân tích của ngân hàng Goldman Sachs kêu gọi Chính phủ Trung Quốc gửi đi một “thông điệp rõ ràng hơn” về việc họ định làm gì để ngăn Evergrande gây ra “những ảnh hưởng nghiêm trọng lan rộng” đến nền kinh tế. Ngân hàng Citigroup thì cho rằng giới chức Trung Quốc có thể phạm phải một “sai lầm chính sách thắt chặt quá mức”. Các chuyên gia của ngân hàng Societe Generale ước tính khả năng 30% xảy ra một cuộc “hạ cánh cứng”.

“Phần lớn mọi người đều không cho rằng Evergrande sẽ bất ngờ sụp đổ, nhưng sự im lặng và thiếu hành động của các nhà hoạch định chính sách đang khiến mọi người hoảng sợ”, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của ngân hàng Standard Chartered ở Hồng Kông, ông Ding Shuang, nhận định. “Tôi kỳ vọng Trung Quốc ít nhất sẽ có một sự hỗ trợ bằng lời nói nào đó để ổn định tư tưởng”.

Hầu như không một tài sản rủi ro nào thoát được cảnh bị bán tháo trong phiên ngày thứ Hai tuần này. Chỉ số Hang Seng của chứng khoán Hồng Kông sụt hơn 3%, dẫn đầu là các công ty bất động sản. Thị trường Đức và Italy giảm hơn 2%; chỉ số S&P 500 của chứng khoán Mỹ sụt 1,7%, mức giảm mạnh nhất trong một phiên trong vòng 4 tháng rưỡi. Giá trái phiếu USD hạng không khuyến nghị đầu tư (junk bond) của các nhà phát hành Trung Quốc giảm mạnh nhất trong khoảng 1 năm. Giá quặng sắt giao sau có lúc giảm 12%.

Dù gần đây đã thuê tư vấn đánh giá tình hình Evergrande, Chính phủ Trung Quốc vẫn chưa đưa ra một sự bảo đảm công khai nào về một kế hoạch giải quyết cuộc khủng hoảng. Truyền thông nhà nước Trung Quốc nhìn chung đều tránh chủ đề Evergrande, ngoài một bài báo nói rằng công ty này là một “trường hợp cá biệt” và kêu gọi truyền thông phương Tây ngừng chỉ trích nền kinh tế Trung Quốc. Chưa có một bằng chứng rõ ràng nào cho thấy các quỹ đầu tư nhà nước Trung Quốc mua cổ phiếu trên thị trường chứng khoán nước này như đợt hỗ trợ thị trường mà họ triển khai hồi tháng 3.

Cho tới thời điểm hiện tại, hành động chỉ đến từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC). Cơ quan này đã bơm ròng 90 tỷ Nhân dân tệ vào hệ thống ngân hàng vào hôm thứ Sáu, và tiếp tục bơm thêm 100 tỷ Nhân dân tệ vào hôm thứ Bảy vừa rồi.

Evergrande là công ty bất động sản nợ nhiều nhất thế giới và chiếm tới khoảng 16% lượng dư nợ trên thị trường trái phiếu USD lợi suất cao của Trung Quốc. Ngày thứ Năm tuần này, công ty đến hạn phải thanh toán 83,5 triệu USD tiền lãi của một lô trái phiếu USD kỳ hạn 5 năm. Cùng ngày, công ty còn phải thanh toán 232 triệu Nhân dân tệ (36 triệu USD) tiền gốc một lô trái phiếu phát hành trong nước.

Trong phiên giao dịch ngày thứ Hai, có thời điểm giá cổ phiếu Evergrande giảm 19%, đưa giá trị vốn hoá thị trường của công ty về mức thấp chưa từng thấy. Chốt phiên, cổ phiếu Evergrande giảm 10%. Phiên ngày thứ Ba, cổ phiếu này giảm thêm 0,4%.

“Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc chưa phát tín hiệu nào cho thấy sự chùn bước trong nỗ lực cắt giảm nợ trong lĩnh vực bất động sản. Những diễn biến mới nhất liên quan đến Evergrande cho thấy các hoạt động địa ốc ở Trung Quốc có thể tiếp tục suy giảm, trong bối cảnh Chính phủ chưa đưa ra một hướng rõ rệt để đi đến giải pháp cuối cùng”, báo cáo hôm Chủ nhật của Goldman Sachs nhận định.

QUYẾT TÂM HẠ SỐT BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TRUNG QUỐC

Với khoảng 200 chi nhánh ngoài nước và 2.000 chi nhánh trong nước, Evergrande nắm khoảng 2 nghìn tỷ USD tài sản, tương đương khoảng 2% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc, theo ước tính của Goldman Sachs. Nếu cuộc khủng hoảng ở Evergrande loang ra thị trường bất động sản vốn dĩ đang giảm tốc của Trung Quốc, tổn thất đối với nền kinh tế sẽ không nhỏ, xét tới việc nhà đất chiếm khoảng 40% tài sản của hộ gia đình ở nước này. Dữ liệu tuần trước cho thấy trong tháng 8, doanh số bán nhà ở Trung Quốc giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái, cú giảm mạnh nhất kể từ khi Covid trở thành đại dịch vào đầu năm 2020.

Chính phủ Trung Quốc dường như quyết tâm tiếp tục chiến dịch giảm nợ cũng như giảm nhiệt thị trường bất động sản. Năm ngoái, ông Guo Shuqing, người đứng đầu cơ quan giám sát ngân hàng Trung Quốc, chỉ rõ dư nợ bất động sản lớn tại các ngân hàng là rủi ro lớn nhất mà hệ thống tài chính nước này đang đối mặt. Thách thức đối với Chính phủ Trung Quốc là xác định đúng điểm dừng, trước khi các biện pháp cứng rắn nhằm giảm nợ có thể dẫn tới tình trạng bất ổn định tài chính mà họ muốn tránh.

Cơ quan chức năng Trung Quốc vẫn đang gia tăng nỗ lực giải toả cơn sốt giá nhà đất, cho dù đà tăng giá nhà là động lực cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành bất động sản nước này và đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế.

Trong những tháng gần đây, Trung Quốc đã siết chặt các quy định vay thế chấp nhà và nâng lãi suất đối với người vay mua nhà lần đầu, đưa ra các biện pháp kiểm soát đối với thị trường nhà cho thuê tại các thành phố và đỉnh chỉ một số đợt bán đất tập trung. Các ngân hàng Trung Quốc được yêu cầu cắt giảm cho vay mua nhà, và vào tháng 5, giới chức nước này nêu lại ý tưởng đánh thuế nhà đất toàn quốc. Năm ngoái, Chính phủ Trung Quốc soạn thảo quy định “ba giới hạn đỏ” - những thông số nợ mà các công ty phát triển bất động sản phải đáp ứng nếu muốn vay nợ thêm.

“Trung Quốc sẽ làm những gì cần thiết để giảm thiểu ảnh hưởng”, ông Peter Garny, trưởng bộ phận chiến lược thuộc Saxo Bank, nhận định. “Đối với Trung Quốc lúc này, việc quan trọng là sự giao tiếp đúng đắn và đưa ra một kế hoạch chuẩn xác về việc thị trường bất động sản sẽ như thế nào theo định hướng chính sách mới. Khi đã có được kế hoạch rồi, họ sẽ hành động rất nhanh và trên quy mô lớn”.

Chính phủ Trung Quốc đã chứng tỏ họ sẵn sàng chấp những tổn thất to lớn trên thị trường - cho dù đó là thiệt hại đối với các công ty công nghệ, các công ty giáo dục trực tuyến, hay các sòng bạc Macau - nhằm đạt tới mục tiêu “thịnh vượng chung” mà Chủ tịch Tập Cận Bình đề ra. Giá cổ phiếu các công ty bất động sản Hồng Kông giảm mạnh phiên ngày thứ Hai một phần do đồn đoán rằng Trung Quốc sẽ mở rộng chiến dịch kiềm chế giá nhà tới vùng lãnh thổ này, nơi có giá nhà luôn thuộc top đắt đỏ nhất thế giới.

“Việc giữ nguyên chính sách trong lúc khủng hoảng Evergrande lơ lửng có thể dẫn tới những bất ổn lớn hơn những gì Chính phủ Trung Quốc có thể chấp nhận”, báo cáo của Citigroup nhận định. “Chúng tôi sẽ theo dõi các tín hiệu thị trường - chẳng hạn như chỉ số hoán vị rủi ro tín dụng (CDS) của các ngân hàng, diễn biến giá cổ phiếu bất động sản và tài chính - để xác định cuộc khủng hoảng này có thể thành một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống hay không”.