Diễn đàn Hợp tác bất động sản Việt Nam 2007 thực sự nóng lên khi các đại biểu đồng tình thay vì nói nhiều đến bất cập hay diện mạo đô thị xấu xí mà tập trung hiến kế tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thuế và đầu cơ, để thị trường bất động sản trở thành nhân tố kích thích nền kinh tế phát triển...

Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản lý tốt thị trường này, sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất, tăng nguồn thu cho ngân sách. Đồng thời, đó còn là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai phục vụ phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân và nhà xưởng cho sản xuất.

Bất động sản là “đầu kéo” cho nền kinh tế

Ngoài ra, sự phát triển của thị trường bất động sản còn lan toả tới các ngành kinh tế khác. Ông Nam nói: Có thể nhận rõ điều này ở các nước phát triển: nếu đầu tư vào bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Trong 10 năm trở lại đây, Trung Quốc đã coi lĩnh vực bất động sản là một trong những đầu kéo để kích thích kinh tế phát triển.

Đặc biệt, đối với Việt Nam, thị trường bất động sản là kênh thu hút vốn đầu tư rất lớn và hiện đang tăng lên đáng kể do sự sinh lời quá lớn. Rất nhiều doanh nghiệp kể từ tập đoàn đến các công ty nhỏ mặc dù trước đây chưa hề kinh doanh bất động sản nhưng nay đã dành nguồn vốn khá lớn cho lĩnh vực đầu tư này. Ngoài ra, đây còn là kênh dẫn vốn FDI khá hiệu quả.

Theo ông Nam, năm 2007, dòng vốn FDI có thể lên tới 16 tỷ USD và 40% trong số đó được các nhà đầu tư dành cho bất động sản. Một dòng vốn khác là kiều hối từ nước ngoài lên tới 5 - 6 tỷ USD/năm cũng chảy phần lớn vào bất động sản. Lượng tiền này chủ yếu là sở hữu tư nhân và được coi là khoản đầu tư của họ. Khi giá vàng tăng cao, họ không trữ vàng mà chuyển sang tích trữ bất động sản.

Ngoài ra, các nguồn thu được từ thị trường chứng khoán cũng đổ vào đây (vì theo nguyên tắc kinh doanh phân tán rủi ro), đã làm cho thị trường bất động sản được hâm nóng trở lại, sau thời gian dài đóng băng. Chưa kể, một nguồn vốn khá lớn từ các ngân hàng với chính sách cho vay cởi mở đã trở thành một trong những kênh vốn cơ bản cho thị trường.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản hiện đang nổi lên hàng loạt vấn đề, trong đó có 2 vấn đề cơ bản là đầu cơ và thuế. Các đại biểu đã tập trung thảo luận khá kỹ về vấn đề này.

Trước hết, đối với chuyện đầu cơ, ông Nguyễn Ninh Thực, Phó tổng thư ký hiệp hội nêu vấn đề: Rất nhiều khu đất, biệt thự ở Mỹ Đình đang bỏ hoang và trở thành nơi cư trú cho “dân chích choác” và trộm cắp. Đó là vì nạn đầu cơ và cơ quan quản lý không thể không xử lý triệt để vấn đề này.

Tuy nhiên, ông Ngô Trọng Khang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất và nhà Hà Nội lại cho rằng: “Nếu cho rằng những ngôi biệt thự mua ở Mỹ đình là đầu cơ thì cũng chưa hoàn toàn đúng. Cần phân biệt khái niệm về đầu cơ và kinh doanh. Vì đó có thể là một phương thức đầu tư của người dân khi giá cả không ổn định”.

Theo ông Khang, điều này là hoàn toàn bình thường trong nền kinh tế thị trường. Đã xây nhà thì phải có người mua người bán, không thể sử dụng biện pháp hành chính để cản trở sự phát triển của thị trường. Ông Khang cũng dẫn ra ví dụ về sự duy ý chí trong việc ban hành chính sách: Năm 1963, Chính phủ ban hành Thông tư 73/TTg quy định bình quân mỗi hộ gia đình được 100 mét vuông đất và nếu vượt quá thì nhà nước sẽ tịch thu. Và hậu quả là cho đến nay, vẫn chưa giải quyết xong những bất cập do thông tư này để lại.

Giải quyết vấn đề đầu cơ và thuế

Để khắc phục đầu cơ, các đại biểu tập trung vào thảo luận vấn đề thuế.

Một ý kiến nêu vấn đề: nên đánh thuế luỹ tiến như thời Pháp thuộc. Cụ thể: mua một tài sản bất động sản trong vòng một năm, người mua nộp 20% thuế. Sau 5 năm bán, người mua phải nộp 12,5% thuế; sau 10 năm bán thì nộp 2% thuế; sau 20 năm bán thì không phải nộp thuế. Như vậy, vô hình chung, không hề khuyến khích đầu cơ nhà đất. Nếu ai đó mua, bán nhanh để kiếm lời thì phải nộp thuế rất cao. Còn nếu mua rồi để 5 - 10 năm sử dụng cho con cái sau đó mới sử dụng làm cái khác thì nhà nước không đánh thuế.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho rằng, hiện tại Việt Nam đang áp dụng quy định thuế nhà đất ban hành từ 1992 và sửa đổi từ 1994 và mới chỉ đánh thuế đất mà chưa đánh thuế nhà trên đất. Vì thế mới có chuyện, một người sử dụng một nhà cũng như 10 nhà và đều chưa bị đánh thuế. Mặt khác, cơ sở đánh thuế nhà đất theo quy định tại Pháp lệnh thuế nhà đất 1992 và sửa đổi 1994 vẫn dừng ở mức quy ra thóc. Thế nên, một mét vuông ở đô thị tại Hàng Ngang, Hàng Đào chỉ phải nộp 2,5 kg thóc/năm.

Nhằm ổn định thị trường, ông Ninh đề xuất thu thuế theo hai hướng: một là, đánh thuế theo thời gian sử dụng, nếu bán sau 5 năm sử dụng sẽ bị tính thuế khác so với bán sau 10 năm kể từ ngày sở hữu bất động sản. Hai là, tính thuế theo diện tích sở hữu. Sở dĩ phải như vậy là nhằm tránh trường hợp theo quy định hiện nay, những chủ sở hữu căn hộ dưới 150 mét vuông thì không bị tính thuế và nhiều chủ đầu tư đã xây dựng những “siêu căn hộ” rộng 600 mét vuông nhằm tránh thuế. Vì thế, đánh thuế theo diện tích sẽ khắc phục được tình trạng này.

Tuy nhiên, chuyên gia Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả lại cho rằng: “Thuế chỉ là một công cụ đơn độc trong điều tiết thị trường đất đai, vì mặt trái của chúng có thể gây hậu quả tai hại cho chính người mà nó muốn giúp đỡ”. Theo ông Ánh, nên mở rộng diện thu thuế thay vì tận thu, thu cao, thu sâu. Đồng nhất với ông ánh, thứ trưởng Nam cũng cho rằng, nếu thuế cao sẽ tác động ngay lên mặt bằng giá, người mua vẫn muốn mua, người bán vẫn muốn bán và cuối cùng, thuế là để bình ổn thị trường nhưng vô hình chung, lại mang đến tác động xấu trở lại.

Cùng với giải pháp về thuế của các chuyên gia, tại diễn đàn lần này, Bộ Xây dựng cũng nêu lên một số giải pháp khác về kích cầu, tháo gỡ nguồn vốn để mọi đối tượng đầu tư tiếp cận với thị trường. Ngoài ra, Bộ cũng đang gấp rút xây dựng “Đề án nhà ở xã hội” cho người dân, hình thành quỹ nhà để cung cấp nhà giá rẻ và ưu đãi cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình.