Hơn 1,6 tỷ người trên toàn cầu đang thiếu nơi ở đạt chuẩn

Với dự báo hơn 2/3 dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, nhiều thành phố đang đứng trước áp lực lớn trong việc bảo đảm đủ số lượng lẫn tính bền vững của nguồn cung nhà ở.

Báo cáo Impact 2025 từ Savills chỉ ra rằng hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không có khả năng tiếp cận với nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, mà còn do giá nhà liên tục vượt xa mức thu nhập của người dân.

ÁP LỰC TOÀN CẦU VÀ KHU VỰC

Một nghiên cứu của IMF tại 200 thành phố trên toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả”, khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp nhiều lần thu nhập bình quân hằng năm. Trong khi đó, theo UN-Habitat, để giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày, từ nay đến năm 2030.

Tại Việt Nam, áp lực này cũng đang hiện hữu rõ nét. Trong quý 1/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán, giảm đến 70% so với quý trước. Phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m²) chiếm chưa đến 13% tổng nguồn cung, chủ yếu tập trung tại một dự án ở quận Bình Tân. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, cho thấy tâm lý người mua vẫn dè dặt, đang chờ đợi sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả.

Còn Hà Nội, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý, mặc dù tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng tiêu thụ lại sụt giảm đến 41%, phản ánh sự lệch pha giữa cung và cầu ngày càng lớn.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam, một trong những rào cản lớn nhất hiện nay đối với việc phát triển nguồn cung là các thủ tục pháp lý kéo dài và những vướng mắc trong quá trình triển khai dự án. Vì vậy, 6 - 12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vấn đề liên quan đến xác định chi phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch, nhằm giúp chủ đầu tư sớm triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

“Hiện nay, thách thức về phát triển nhà ở không chỉ dừng lại ở quy mô quốc gia mà còn mang tính toàn cầu. Dự báo đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người. Phần lớn các đô thị này dự kiến tiếp tục tăng trưởng dân số mạnh mẽ. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về những giải pháp quy mô lớn, hướng đến phát triển nguồn cung nhà ở bền vững, ổn định và đáp ứng được nhu cầu sống ngày càng cao tại các đô thị”, đại diện Savill bình luận.

MỘT HƯỚNG TIẾP CẬN ĐẦY TIỀM NĂNG

Bà Giang Huỳnh cho rằng trong bối cảnh hiện nay, việc huy động nguồn vốn đầu tư từ cả khu vực công và tư nhân là yếu tố then chốt để tài trợ cho các dự án nhà ở mới và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, những rào cản như quy hoạch thiếu đồng bộ, chính sách chưa ổn định và môi trường pháp lý biến động vẫn đang cản trở tiến độ triển khai các dự án quy mô lớn.

Thêm vào đó, phần lớn dự án nhà ở hiện nay có chu kỳ đầu tư ngắn (khoảng 5 năm), trong khi nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên các kênh sinh lời dài hạn (20 năm trở lên). Sự chênh lệch này khiến dòng vốn dài hạn, vốn rất cần thiết cho nhà ở giá phải chăng chưa được khai thác hiệu quả.

Theo Savills, một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó, tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định – những yếu tố giúp thúc đẩy đầu tư bền vững.

Thực tiễn cho thấy nhiều quốc gia đã và đang thành công với hướng đi này. Điển hình là Singapore, quốc gia này đã thành công khi xem nhà ở như một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% người dân Singapore sống trong các căn hộ xã hội do HDB - cơ quan chuyên trách của Chính phủ Singapore phát triển, với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025 - 2027, chính phủ Singapore đặt mục tiêu xây lên tới 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.

Ngược lại, các thành phố như New York hay London dù đề ra mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn…

Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có những chuyển biến tích cực theo hướng này. Nổi bật là việc phê duyệt Quy hoạch chung Thành phố Thủ Đức vào tháng 1/2025, với trọng tâm phát triển theo mô hình TOD, ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng.

Bà Giang Huỳnh đánh giá đây là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp. Song để mô hình TOD triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời, xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư”.

Mặt khác, các động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh cấp sổ hồng, cấp phép xây dựng và ký hợp đồng mua bán gần đây đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường phục hồi ổn định từ nửa cuối năm 2025.

Về triển vọng thị trường, chuyên gia của Savills nhận định tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng cuối năm 2025, sẽ tiếp tục bị hạn chế do thiếu các dự án mới có pháp lý đầy đủ. Ngược lại, Hà Nội có khả năng tăng nguồn cung nhờ nhiều dự án đã sẵn sàng triển khai. Nhu cầu ở thực tại cả hai thị trường vẫn rất cao, do đó, các sản phẩm phù hợp sẽ nhanh chóng được hấp thụ khi ra mắt.

Giải quyết bài toán nhà ở cần một sự chuyển dịch trong tư duy phát triển, từ cách tiếp cận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn. Khi nhà ở được nhìn nhận như một thành tố cốt lõi của hệ thống hạ tầng quốc gia, các giải pháp nền tảng mới có thể được triển khai một cách hiệu quả, góp phần định hình một tương lai đô thị phát triển đồng bộ và bền vững.