Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là một tín hiệu tích cực thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ của khối doanh nghiệp bất động sản đối với cơ chế mới. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường nhà ở đang khan hiếm nguồn cung, cơ chế thí điểm có thể trở thành công cụ quan trọng giúp khai thông thị trường, đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở thương mại tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, đi kèm với sự kỳ vọng cũng là hàng loạt bất cập, rào cản pháp lý và vướng mắc trong quy định triển khai khiến doanh nghiệp lúng túng, địa phương cũng khó xử lý đồng bộ. Những điểm nghẽn này đã được HoREA tập hợp và gửi kiến nghị chính thức lên Chính phủ thông qua văn bản số 39/2025/CV-HoREA ngày 21/3/2025.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thực tế cho thấy phần lớn doanh nghiệp đề xuất thực hiện dự án là các đơn vị đang có quyền sử dụng đất (thường là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở) hoặc muốn thỏa thuận để nhận thêm quyền sử dụng đất liền kề nhằm tạo quỹ đất đủ điều kiện làm nhà ở thương mại. Trong số đó, có nhiều doanh nghiệp chỉ sở hữu một khu đất, nhưng cũng có những tổng công ty lớn đề xuất 4 đến 16 khu đất. Điều này cho thấy tính đa dạng về quy mô và năng lực giữa các chủ đầu tư.

Một trong những rào cản lớn là vấn đề pháp lý liên quan đến loại đất và thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể, các khu đất quốc phòng - an ninh đã được quy hoạch chuyển đổi nhưng chưa bàn giao về địa phương vẫn chưa có hướng dẫn xử lý rõ ràng.

Theo quy định hiện hành, nếu các khu đất này chưa được chuyển giao về địa phương, Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an sẽ trực tiếp triển khai dự án phục vụ lực lượng vũ trang. Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định lại yêu cầu gửi danh sách đất và nhà đầu tư về UBND tỉnh để rà soát, đánh giá và đưa vào danh mục thực hiện thí điểm. HoREA cho rằng cách làm này chưa đồng bộ, có thể gây xung đột về chức năng và làm chậm tiến độ triển khai.

Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi theo hướng cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chỉ cần tổng hợp thông tin để đưa vào danh mục dự kiến, thay vì phải rà soát lại. Việc lựa chọn nhà đầu tư và phê duyệt chủ trương đầu tư nên do Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an quyết định, nhằm đảm bảo tính thống nhất với Nghị quyết 171.

Một vấn đề khác là quy định giới hạn diện tích đất ở tham gia cơ chế thí điểm không vượt quá 30% tổng quỹ đất. Trong trường hợp nhiều dự án cùng thứ tự ưu tiên, Dự thảo chỉ cho phép ưu tiên dự án chỉnh trang đô thị. Điều này có thể hạn chế các địa phương có định hướng phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà trung cấp hoặc cao cấp để thu hút đầu tư.

Do đó, HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh cần được trao quyền xác định tiêu chí ưu tiên phù hợp với đặc thù từng địa phương và trình HĐND cấp tỉnh thông qua. Điều này giúp địa phương linh hoạt trong quy hoạch, tránh sự áp đặt từ trung ương.

Nhóm doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước cũng gặp nhiều vướng mắc. Dù đang sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước và có chức năng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa được quy định rõ trong danh mục ưu tiên triển khai dự án thí điểm. Điều này có thể loại bỏ nhiều doanh nghiệp có tiềm lực và quỹ đất sẵn có.

Trước thực trạng trên, HoREA đề nghị bổ sung quy định để các công ty cổ phần này được xem xét triển khai dự án, đặc biệt với các khu đất cần di dời do ô nhiễm, quy hoạch hoặc đã cổ phần hóa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, cần bổ sung cơ chế ưu tiên theo thời điểm nộp hồ sơ trong trường hợp có nhiều dự án cùng thứ tự nhưng vượt quá tỷ lệ giới hạn. Đây là biện pháp minh bạch, dễ thực hiện và khuyến khích doanh nghiệp chủ động chuẩn bị kỹ hồ sơ.

Theo chỉ tiêu được phân bố từ Chương trình phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh, giai đoạn năm 2021-2025, Thành phố cần tăng 50 triệum² diện tích sàn nhà ở, diện tích nhà ở bình quân đầu người phải đạt là 23,5m². Tháng 8/2024, UBND TP. Hồ Chí Minh đặt nhiệm vụ phát triển nhà ở, phấn đấu đạt ít nhất 40 triệum² sàn nhà ở trở lên trong năm 2025.

Tuy nhiên, đến tháng 12/2024, Thành phố mới đạt được gần 28,87 triệu m² sàn, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 22,6m² một người, đạt 72% chỉ tiêu của Thành phố và 57% chỉ tiêu chương trình phát triển nhà ở đề ra.

Hiện nay, TP Hồ Chí Minh đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Do vậy, việc tháo gỡ rào cản trong triển khai cơ chế thí điểm có thể xem là giải pháp cấp thiết để khơi thông dòng chảy đầu tư, đẩy nhanh tốc độ phát triển các dự án nhà ở trên địa bàn.