HoREA: Áp lực đóng tiền sử dụng đất nếu tính theo bảng giá đất mới

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), căn cứ Luật Đất đai 2024, “Dự thảo Bảng giá đất” của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến vừa qua không còn quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo 05 khu vực như trước đây.

TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẼ TĂNG SỐC

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đã tính toán về nghĩa vụ tài chính mà người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất…

Cụ thể, tính toán theo “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ông A làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 0,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất hiện hành (tại Quyết định 02 ngày 16/01/2020 của UBND TP.HCM).

- Tính theo Bảng giá đất hiện hành, ông A phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.

-Nếu tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất là 3,3 lần đối với Khu vực II quy định tại Quyết định 56 (ngày 21/12/2023 của UBND TP.HCM), ông A phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) x 3,3 = 2,178 tỷ đồng.

- Nếu tính theo “Dự thảo Bảng giá đất”, đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh), có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần), ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là: 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.

Như vậy, số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp theo “Dự thảo Bảng giá đất” là 6,18 tỷ đồng, sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng, và tăng 2,83 lần so với tiền sử dụng đất là 2,178 tỷ đồng (tính thêm hệ số 3,3 lần).

Trường hợp 2: Bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) và do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích 100 m2 đất ở đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày.

Nay bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100 m2 sân xi măng thành đất ở, bà B phải nộp 6,18 tỷ đồng (tính theo “Dự thảo Bảng giá đất”).

Trường hợp 3: Ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông. Đồng thời, xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 05 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.

Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Tính tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 6,6 tỷ đồng.

Nếu tính thêm hệ số 3,3 lần, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) x 3.3 = 21,78 tỷ đồng.

Nếu tính tiền sử dụng đất theo “Dự thảo Bảng giá đất” có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2, ông C phải nộp tiền sử dụng đất là: 1.000 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 61,8 tỷ đồng. Mức này tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng, và tăng 2,83 lần so với số tiền sử dụng đất là 21,78 tỷ đồng.

THIỆT THÒI CHO NGƯỜI DÂN BỊ VƯỚNG DỰ ÁN, QUY HOẠCH “TREO”

Đặc biệt, HoREA cho rằng chịu nhiều thiệt thòi nhất là những người dân có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch “treo” như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, khu dân cư chỉnh trang; hoặc dự án “treo” như: dự án Bình Quới - Thanh Đa…

Trong nhiều năm qua, những người dân này đã không được cấp giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất rất thấp trước đây. Nếu trong thời gian tới, TP.HCM tháo gỡ xong “quy hoạch treo, dự án treo” thì những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi, thua thiệt lần thứ 02 vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất rất cao theo quy định tại “Dự thảo Bảng giá đất”.

Từ các trường hợp ở trên, Hiệp hội đề nghị cơ quan soạn thảo Bảng giá đất nên thấy rõ tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/08/2024.

Bởi, hiện nay trên địa bàn TP.HCM còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố; hoặc những người có nhu cầu hợp thức hóa quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu; hoặc những người có nhu cầu tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở như các trường hợp minh họa trên đây.

Do đó, TP.HCM nên tiếp tục áp dụng Bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay đến hết ngày 31/12/2025 theo Luật Đất đai 2024 (khoản 1 Điều 257), để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM nhanh chóng, quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các “quy hoạch treo, dự án treo” để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để có thể kịp đóng tiền sử dụng đất trong năm 2025 theo Bảng giá đất hiện hành.