Thời gian qua, tại một số dự án bất động sản phân lô bán nền hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng góp vốn, “đặt cọc” giữ chỗ… để huy động vốn có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng cần được bổ sung các quy định để quản lý chặt chẽ…

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng về việc xem xét hướng dẫn hình thức huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được kinh doanh sản phẩm trong dự án (Điều 25), nhưng chủ đầu tư cũng phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm (Điều 26).

Luật Đất đai 2013 cũng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (Điều 194).

Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500… hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí…

Tuy nhiên, trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án phân lô bán nền hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu “đặt cọc” giữ chỗ, hoặc biên bản “đặt cọc” có xác nhận của thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.

Trong khi đó, bộ Luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị “đặt cọc” do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc “đặt cọc” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như "việc “đặt cọc” mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kibrnh doanh bất động sản". 

Chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng,

Sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật được cho là nguyên nhân dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc” quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền đất, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng và dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và  chế định về thừa phát lại.