Tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở bất động sản cao cấp, thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM chỉ ra trong nhiều báo cáo.

NHÀ Ở XÃ HỘI "NHỎ GIỌT"

Tại Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị cả nước đến tháng 9/2020 hoàn thành 249 dự án, hơn 104.200 căn, tổng diện tích 5,2 triệu m2, đạt 41,6%. Đây là con số quá nhỏ bé so với kế hoạch và nhu cầu thực tế. 

Hiện, cả nước đang tiếp tục triển khai 263 dự án, quy mô xây dựng 215.800 căn, với tổng diện tích gần 11 triệu m2. Đáng lưu ý, có 221 dự án chậm tiến độ hoặc phải dừng thi công.

Riêng tại Tp.HCM, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), kết quả thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội (không tính nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên), trong 9 tháng đầu năm 2020, đã hoàn thành phần thô 3 dự án với quy mô 2.213 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến tháng 09 năm 2020 lên 13.186 căn hộ. 

Hiện tại, có 5 dự án đang thi công xây dựng với quy mô 4.758 căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm 2020. Ước lũy kế có thể hoàn thành 17.944 căn hộ nhà ở xã hội đạt 89,72% so với mục tiêu xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020.

Mặc dù vậy, theo HoREA, thị trường phát triển vẫn thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp. Mục tiêu 20.000 căn nhà ở xã hội khó thành hiện thực khi nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hoặc xin chuyển đổi thành dự án căn hộ thương mại. 

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nhà ở xã hội đưa vào sử dụng thời gian gần đây hạn chế, theo Bộ Xây dựng, là do khó khăn về nguồn vốn tín dụng. 

Trong giai đoạn 2017 -2019, sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, nguồn vốn ngân sách bố trí cho vay chương trình nhà ở xã hội theo Nghị định 100 của Chính phủ hạn chế và chưa đáp ứng được nhu cầu. Đến nay, mới phân bổ được 2/163 tỷ đồng/9.000 tỷ, đạt 24% so với nhu cầu vốn trung hạn 2016 -2020. 

“Cũng chưa có kênh huy động vốn dài hạn cho nhà ở xã hội bên cạnh nguồn vốn tín dụng nên nhiều dự án bị chậm tiến độ, dừng thi công, một số dự án chủ đầu tư xin chuyển đổi sang nhà ở thương mại”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

ĐỀ XUẤT DÙNG HỢP ĐỒNG BT ĐỂ TĂNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhấn mạnh về nguồn cung sụt giảm, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng, không chỉ do Covid-19 mà còn do thể chế pháp luật chồng chéo. Điểm nghẽn lớn nhất là đất công xen kẹt trong các dự án hay ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ.

Đồng quan điểm, theo ông Lê Hoàng Châu, phân tích: Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015, quy định "lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư". Mức lợi nhuận như vậy không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí "không tên", kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ. 

Mức lợi nhuận đó cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Luật PPP đã quyết định dừng dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (dự án BT) mới, kể từ ngày 1/1/2021 để không để tiếp tục xảy ra tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, nhất là quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng có điểm chưa hợp lý là: Trước đây, Hợp đồng BT áp dụng với các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự án công trình hạ tầng, dịch vụ. Tuy nhiên, Luật PPP đã bãi bỏ hình thức này chỉ vì nguyên nhân "chưa có đầy đủ các quy định pháp luật đồng bộ và hiệu quả để điều chỉnh loại hình dự án BT".

Để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân, Chủ tịch HoREA cho rằng, không vì có một số bất cập, “lỗ hổng”, sơ hở, mà phải bãi bỏ hẳn loại hình dự án BT.

Loại hình dự án BT rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng.

"Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ xem xét, chỉ nên dừng loại hình dự án BT từ nay đến khoảng năm 2022, để trong thời gian này, thực hiện việc rà soát, xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách thực hiện dự án BT, nhằm bịt kín các lỗ hổng, không để thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách nhà nước. 

Sau năm 2022, dùng hình thức BT sẽ huy động các nguồn lực xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện các dự án nhà ở xã hội; dự án nhà ở tái định cư; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.