Kênh đầu tư nào thay thế đất nền thời điểm hiện tại?

Từ tháng 5/2018, thanh khoản đất nền giảm mạnh khiến các nhà đầu tư lo ngại, chuyển vốn vào căn hộ cho thuê hoặc bất động sản nghỉ dưỡng để nhận dòng tiền cam kết hàng năm.

Chuyên gia địa ốc - TS Trần Nguyễn Minh Hải nhận định trong giai đoạn thị trường đất nền tạm thời dừng ở trạng thái chờ đợi, giao dịch giảm mạnh, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn.

Đó là những loại tài sản dễ mua bán, cho thuê hoặc thu hồi vốn, tuy lợi tức thấp hơn và không đột biến bằng đất nền nhưng dễ kiểm soát dòng tiền. Chuyên gia này đưa ra 3 kênh đầu tư khả thi, có thể được nhà đầu tư chọn lựa trong giai đoạn đất nền chững lại.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Căn hộ nghỉ dưỡng hiện là một lựa chọn khá hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ 2 yếu tố:

Thứ nhất, các căn hộ nghỉ dưỡng trên thị trường có giá chỉ trên dưới 2 tỷ đồng. Đây là mức giá khá hợp lý để đầu tư.

Thứ 2, hầu hết các căn hộ nghỉ dưỡng đều áp dụng phương thức cam kết lợi nhuận từ 8%-12% mỗi năm. Đây là mức lợi nhuận ổn định và cao gấp đôi mức lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín để tránh trường hợp chương trình cam kết lợi nhuận ảo.

Mặt khác, vấn đề pháp lý chưa rõ ràng cũng là một vấn đề khiến các nhà đầu tư e ngại.

Căn hộ cho thuê

Một trong những loại bất động sản cho thuê ít rủi ro nhất sẽ trở thành mục tiêu hấp dẫn giới đầu tư trong vòng 6-12 tháng tới là căn hộ cho thuê.

Lượng cầu khá lớn nên thị phần này phát triển bền vững, ít biến động. Mặt khác bên cạnh mức lợi tức cho thuê thu về hàng năm thì dòng căn hộ này còn có mức tăng giá khá cao từ 10% - 15% mỗi năm.

Theo khảo sát, đầu tư vào dòng căn hộ cho thuê tại thị trường Tp.HCM sẽ thu về khoản lợi tức khoảng 5-6% mỗi năm, tại Hà Nội thì thấp hơn, chỉ khoảng 4-5%/năm.

Điều đáng chú ý, dòng căn hộ cao cấp cho thuê tại các tỉnh tập trung nhiều các chuyên gia nước ngoài làm việc như Biên Hoà, Bình Dương có tỷ suất sinh lợi trên dưới 10%/năm, gấp rưỡi đến gấp đôi căn hộ tại Tp.HCM và Hà Nội.

Theo số liệu từ Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, Biên Hòa hiện tại sở hữu 5 khu công nghiệp lớn với hơn 400.000 lao động, trong đó hơn 7.000 người là chuyên gia nước ngoài. Cần khoảng gần 5.000 căn hộ cao cấp để đáp ứng hết nhu cầu của các chuyên gia này.

Lượng cầu lớn là có thật nhưng cung lại không đủ đáp ứng khi phân khúc căn hộ tầm trung khu vực Biên Hòa chỉ có vài dự án là Amber Court, Thanh Bình, Pegasus... đáp ứng khoảng 10% chỗ ở cho người nước ngoài cần thuê.

Lượng cầu lớn, nên gần đây một số doanh nghiệp địa ốc lớn bắt đầu đổ "nghìn tỷ" đầu tư vào "miếng bánh" màu mỡ này. Đầu năm 2018, công ty Berjaya D2D đã tung ra thị trường gần 300 căn hộ của tháp A căn hộ cao cấp tại dự án Topaz Twins có giá từ 1,3 - 1,9 tỷ/căn tại trung tâm thành phố Biên Hoà. Ngay khi mở bán đợt 1, có tới 95% căn hộ thuộc tháp A của dự án đã được đặt cọc. Chiếm 30% con số đó là khách mua căn hộ cho thuê, còn 70% là khách mua vì nhu cầu ở thực.

Là dòng căn hộ cao cấp đầu tiên  của Biên Hoà, ngoài các tiện ích căn bản như trung tâm thương mại, hồ bơi tràn, khu vui chơi trẻ em…Topaz Twins còn được trang bị hàng loạt các tiện tích đẳng cấp bảo vệ sức khoẻ và chăm sóc sắc đẹp.

Cụ thể, các căn hộ của dự án đều trang bị hệ thống đèn  tạo ion âm có lợi cho sức khoẻ. Các ion âm này sẽ trung hoà các cation có hại được sinh ra từ hệ thống máy tính, tivi, điện thoại, khói thuốc…

Nhờ đó, không khí trong các căn hộ sẽ thanh khiết, giảm thiểu các chất độc hại. Đặc biệt, chủ đầu tư chi cả trăm tỷ đồng để phát triển hệ thống không gian xanh khổng lồ theo cả 2 phương ngang và đứng, với điểm nhấn đặc sắc là 4  khu vườn nhiệt đới, suối nước và giếng trời trong lòng toà tháp có diện tích lên tới gần 1.000 m2.

Theo đại diện chủ đầu tư Topaz Twins, một dự án dù có không gian xanh lớn đến bao nhiêu đi chăng nữa thì những căn hộ phía trong vẫn sẽ luôn bị bí khí. Vì vậy, hệ thống vườn nhiệt đới trong lòng toà nhà sẽ giúp luồng khí tươi luân chuyển tới tất cả các căn hộ phía bên trong căn hộ. Bên cạnh hệ thống vườn nhiệt đới, Topaz Twins còn được đầu tư hệ thống aqua gym hiện đại giữa khu hồ bơi tràn 500 m2 lớn nhất tại Biên Hoà.

Nhà phố

Nhà phố liền kề khép kín hoặc nhà phố riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu dòng vốn 4 - 6 tỷ đồng có thể là một kênh bất động sản tiêu dùng tiếp theo được nhà đầu tư quan tâm khi đất nền chững lại.

So với đất nền, nhà phố có nhiều đặc tính an toàn: pháp lý đa phần hoàn chỉnh, tài sản có thể khai thác và giá cả ổn định hơn. Nếu vay vốn để sản xuất kinh doanh, nhà phố cũng thường được định giá cao hơn đất nền.

Như vậy, có thể thấy, nhà phố, căn hộ nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê đều là 3 kênh đầu tư khá an toàn với tỷ suất lợi nhuận cao mà các nhà đầu tư nên lưu ý.

Bà Hải cho biết, từ tháng 6 khi thị trường giao dịch đất nền mất dần sự sôi động, giá cả chững lại, kênh đầu tư này sẽ trải qua một giai đoạn thách thức tâm lý và niềm tin của người mua.

Theo dự đoán của bà Hải, làn sóng bán tháo đất nền sẽ chưa xảy ra trong 3-4 tháng tới. Nhưng đến khi sức cầm cự vượt quá giới hạn thì làn sóng này sẽ diễn ra mạnh mẽ vào tầm quý IV năm nay. Vì vậy, những nhà đầu tư biết đón đầu 3 kênh đầu tư trên sẽ thu lợi lớn vào cuối năm

Lúc này, những ai đã thu gom và nắm giữ đất nền sẽ ít có cơ hội dịch chuyển dòng tiền do các giao dịch đang giảm mạnh. Tuy nhiên, những người đứng ngoài thị trường có thể chuyển hướng dòng tiền và mục tiêu của họ nhiều khả năng là bất động sản tiêu dùng, tức loại tài sản có thể khai thác dòng tiền thường xuyên hoặc gửi tiết kiệm.

"Sẽ có một bộ phận nhà đầu tư thay đổi mục tiêu cũ. Họ chấp nhận thu bạc lẻ và kiểm soát chặt dòng tiền còn hơn kỳ vọng lợi nhuận đột biến nhưng tiềm ẩn quá nhiều biến số", bà Hải nhận định.