Chưa bao giờ môi giới bất động sản lại gặp nhiều khó khăn như hiện nay chủ yếu do thị trường đóng băng, giao dịch không có. Hệ quả dẫn tới doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm, tình trạng cắt giảm nhân sự là bắt buộc đối với hầu hết các doanh nghiệp môi giới.

Trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp môi giới bất động sản tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái, số liệu thống kê của FERI - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services.

Trên sàn chứng khoán, các doanh nghiệp môi giới bất động sản lớn cũng ghi nhận một bức tranh kinh doanh toàn màu u ám, chìm trong thua lỗ và nợ nần ngày càng gia tăng.

Cụ thể, báo cáo tài chính của Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh - Dat Xanh Services ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 4/2022 đạt 916 tỷ đồng giảm 31% so với năm ngoái. Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm mạnh trong khi chi phí lãi vay tăng gấp đôi dẫn đến lỗ thuần tư kinh doanh 143 tỷ đồng trong khi năm ngoái lãi 94 tỷ đồng. Sau khi trừ đi các chi phí phát sinh, Dat Xanh Services báo lỗ sau thuế 136 tỷ đồng trong khi năm 2021 lỗ 20 tỷ đồng, như vậy con số lỗ đã tăng lên gần 7 lần.

Trong kỳ, vay nợ tài chính của Dat Xanh Services tăng mạnh lên 2.317 tỷ đồng từ con số 1130 tỷ đồng. Hàng tồn kho lên tới 4.164 tỷ đồng tăng gấp đôi đầu năm chủ yếu là do bất động sản dở dang, bất động sản hàng hóa cũng tăng theo. Tăng tồn kho, tăng trả tiền lãi vay đã khiến dòng tiền kinh doanh của Dat Xanh Services âm 2.377 tỷ đồng.

Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) cũng vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022 với doanh thu thuần chỉ đạt 175 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ. Đồng thời, kinh doanh dưới giá vốn khiến khoản lỗ gộp gần 5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi gộp 348 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh thu tài chính cũng giảm 14% xuống 36 tỷ đồng và chi phí tài chính cũng giảm 27% còn 34 tỷ đồng, toàn bộ là chi phí lãi vay. Kết quả, trong quý 4/2022 Cen Land báo lỗ ròng 59 tỷ đồng, trái ngược với kết quả cùng kỳ năm ngoái lãi 122 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, Cenland ghi nhận lãi 198 tỷ đồng giảm mạnh so với con số 450 tỷ đồng của năm 2021.

Tiền và các khoản tương đương tiền giảm từ 122 tỷ đồng còn 105 tỷ đồng. Đáng lưu ý là khoản mục người mua tiền trả trước ngắn hạn giảm từ 137 tỷ đồng đầu kỳ xuống còn 124 tỷ đồng cuối quý 4/2022. Điều này chứng tỏ tốc độ bán hàng của doanh nghiệp đã chững lại trong bối cảnh thị trường gần như đóng băng suốt thời gian gần đây.

Lợi nhuận kinh doanh âm trong khi các khoản phải thu tăng mạnh dẫn tới dòng tiền kinh doanh của Cenland đã âm nặng lên tới 1.554 tỷ đồng lũy kế từ đầu năm âm 2.343 tỷ đồng trong khi quý 4 năm ngoái còn dương 643 tỷ đồng và năm 2021 chỉ âm nhẹ 231 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác trong ngành môi giới là Tập đoàn Danh Khôi (NRC) cũng ngậm ngùi báo lỗ trong quý 4 vừa qua. Theo đó, Danh Khôi báo lỗ 60,2 tỷ đồng trong khi năm ngoái có lãi 190 tỷ đồng, chủ yếu do doanh thu trong kỳ giảm mạnh; chi phí quản lý tăng đặc biệt là chi phí lãi vay tăng mạnh.

"Các dự án của Công ty đang chịu ảnh hưởng chung của thị trường khi mà giá bán không tăng, thanh khoản lớn. Các ảnh hưởng này còn phụ thuộc chủ yếu vào chính sách tín dụng của ngân hàng nên tác động đối với dự án", ban lãnh đạo Danh Khôi nhấn mạnh.

Bi đát hơn là ở trường hợp của Bất động sản An Gia (AGG). Doanh thu bán hàng trong kỳ tăng mạnh từ 1.131 tỷ đồng quý 4/2021 lên 5.502 tỷ đồng quý 4/2022. Tuy nhiên chi phí lãi vay tăng gấp 3 lần, lỗ trong công ty liên kết tăng 7 lần, chi phí bán hàng tăng 5 lần dẫn tới lỗ sau thuế 185 tỷ đồng trong khi năm ngoái có lãi 215 tỷ đồng.

Khải Hoàn Land là doanh nghiệp duy nhất duy trì được lãi trong quý 4 vừa qua. Báo cáo tài chính của Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu quý 4/2022 đạt 629 tỷ đồng giảm mạnh so với con số 776 tỷ đồng của quý 4/2021. Chi phí bán hàng tăng gấp 3 dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm còn 344 tỷ đồng.

Trong khi Khải Hoàn Land ghi nhận khoản lỗ khác 30 tỷ đồng, sau khi trừ đi các chi phí phát sinh lợi nhuận còn 251 tỷ đồng giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu lợi nhuận giảm chủ yếu do họat môi giới và chuyển nhượng bất động sản giảm vì những ảnh hưởng bất lợi chung của thị trường.

Vay nợ tài chính ngắn hạn tăng gần 9 lần từ 116 tỷ đồng đầu năm lên 1.007 tỷ đồng chủ yếu là phát hành 4 trái phiếu với lãi suất lên tới 12%. Chi phí lãi vay vì thế cũng tăng mạnh lên 37 tỷ dồng. Cùng với đó là hàng tồn kho và các khoản phải thu tăng mạnh dẫn tới dòng tiền kinh doanh âm 1.025 tỷ đồng.

Do kinh doanh khó khăn, nên mới đây, Khải Hoàn Land đã phải đóng cửa một số chi nhánh, văn phòng đại diện trong đó đóng hai Chi nhánh tại Nha Trang và một chi nhánh tại Cần Thơ.

Tình hình kinh doanh của nhóm môi giới bất động sản bị dự báo sẽ còn khó khăn trong thời gian tới do thị trường bất động sản đang ở trong chu kỳ đi xuống với triển vọng ngắn và trung hạn kém tích cực.

Cụ thể, tín dụng bị thắt chặt, hoạt động huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp gần như bị đóng băng sau sự kiện Vạn Thịnh Phát, mở bán và triển khai dự án bị ách tắc do vấn đề pháp lý, môi trường lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng lên và làm giảm nhu cầu mua nhà, chi phí triển khai dự án tăng do áp dụng khung thuế đất mới. Những diễn biến bất lợi ở thị trường bất động sản sẽ tác động xấu trực tiếp nhóm doanh nghiệp môi giới bất động sản.