Quỹ đất phát triển khu công nghiệp Việt Nam đang rất hạn hẹp, quỹ đất có hạ tầng giao thông tốt còn hạn chế hơn. Nếu muốn lấy đất mở rộng các khu công nghiệp cũng gặp rào cản

Theo CBRE, tính đến quý 3/2020, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tại 5 tỉnh thành phố công nghiệp chính miền Bắc bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha, với 9.600 ha đất công nghiệp cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của khu công nghiệp duy trì ở mức tích cực 79%. Trong đó, các khu công nghiệp tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%.

Đối với thị trường Miền Nam, tổng diện tích đất công nghiệp gấp đôi thị trường miền Bắc, đạt mức khoảng 38.000ha trong đó 24.000ha đất công nghiệp cho thuê bao gồm Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu với mức tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 77%.

VIỆT NAM SẼ ĐÓN LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN TRONG NĂM 2021?

CBRE nhấn mạnh, dịch bệnh Covid -19 và căng thẳng thương mại đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam là một trong những điểm đến thu hút các nhà đầu tư của các công ty có dây chuyền sản xuất tại Trung Quốc. 

Tuy nhiên, xu hướng này đang bị gián đoạn do cuộc bầu cử Tổng Thống Mỹ, chính quyền Biden dự kiến sẽ có những thay đổi mạnh về chính sách kinh tế, như giảm căng thẳng với Trung Quốc và tái gia nhập CPTPP. Một số các công ty quan tâm đến việc dịch chuyển sang Việt Nam đang chờ đợi để xác định chính sách của Mỹ dưới thời tân tổng thống để có các bước đi phù hợp.

Các chuyên gia của Savills cũng cho rằng, nhu cầu tiếp tục vượt cung với tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt 76% trên toàn quốc, nhu cầu cho phân khúc này là rất lớn ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm.

Hầu hết các giao dịch cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2020 bắt nguồn từ các dự án và các cuộc thương thảo diễn ra từ 2019, trong khi nhiều hợp đồng thuê cũng được thực hiện từ các công ty đã ở Việt Nam và muốn mở rộng sản xuất.

Dự kiến trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, đây là cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.

“Quý cuối có thể được chứng kiến các nhà đầu tư và người thuê cố gắng nhanh chóng hoàn tất các cuộc đàm phán cũng như đạt được các thỏa thuận song phương với các đợn vị phát triển bất động sản để chốt được mức giá có lợi nhất trong khi các chủ đầu tư vẫn có thể linh hoạt đàm phán trong bối cảnh đại dịch. 

Nếu các chuyến bay được đưa vào hoạt động vào 6 tháng đầu năm 2021, giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên, khiến các nhà đầu tư phải chốt giá càng sớm càng tốt”, ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhấn mạnh.

KHAN HIẾM TRẦM TRỌNG NGUỒN CUNG ĐẤT BÀN GIAO SẴN

Nhu cầu bất động sản công nghiệp sắp tới là lớn, tuy vậy, theo các chuyên gia của CBRE, “nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại cả hai miền đều trong tình trạng khan hiếm”. Đây là điểm bất lợi của bất động sản công nghiệp Việt Nam và cần phải khắc phục để khơi thông được dòng vốn dịch chuyển vào Việt Nam.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam cũng cho rằng, quỹ đất phát triển khu công nghiệp Việt Nam đang rất hạn hẹp, quỹ đất có hạ tầng giao thông tốt còn hạn chế hơn. Nếu muốn lấy đất mở rộng các khu công nghiệp cũng gặp rào cản. Với hệ thống hạ tầng hiện tại, lo ngại Việt Nam thực tế không thể đáp ứng dược hết những yêu cầu của nhiều nhà đầu tư lớn đến từ nước ngoài. 

Thừa nhận khan hiếm về quỹ đất, ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng những nguồn lực hiện tại trên thị trường chỉ đủ phục vụ, thu hút các doanh nghiệp FDI trong điều kiện bình thường. Nếu có một làn sóng vốn đầu tư nước ngoài ồ ạt vào Việt Nam trong giai đoạn tới thì e là không đủ. 

Các cảng biển đã quá tải, giao thông ùn tắc. Mặc dù quỹ đất các khu kinh tế, khu công nghiệp còn nhưng không đủ dư địa để phát triển. "Gần đây, tôi đưa các đoàn doanh nghiệp FDI sang Bắc Ninh, Bắc Giang để tham quan thì thấy quỹ đất công nghiệp nằm trong quy hoạch không còn nhiều. Hải Dương, Thái Bình, Nam Định cũng khan hiếm. Trong khi đó, quỹ đất nông nghiệp, đất để chuyển đổi mục đích sử dụng còn mênh mông nhưng chưa được đưa vào quy hoạch. Như vậy để thấy rằng sự chuẩn bị của chúng ta còn thiếu và yếu, chúng ta không có quỹ đất dự phòng để sẵn sàng đáp ứng khi vốn FDI bùng phát vào Việt Nam, cũng giống như cơ thể ta, nếu cùng một lúc nuốt hết lượng thức ăn lớn vào trong người rất dễ bị bội thực", ông Đính nói. 

Phó tổng thư ký VnREA nhấn mạnh, Việt Nam muốn thu hút, hấp thụ được làn sóng FDI ồ ạt trước hết cần phải có sự đầu tư mạnh hơn về đất đai, cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, chi phí logistics rẻ thì mới chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút nhà đầu tư vào Việt Nam. 

Hiện nay các khu công nghiệp, khu kinh tế tập trung nhiều ở các khu vực kinh tế lớn như Bắc Bộ, Nam Bộ, trong khi đó miền Trung lại là khu vực phát triển công nghiệp chưa mạnh, do đó, ông Đính cho rằng Việt Nam có thể đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, cảng biển để thu hút các doanh nghiệp FDI vào khu vực này.

Theo báo cáo của Savills, Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã công bố phê duyệt bản đồ quy hoạch tổng thể cho 561 dự án khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000 ha. Trong số này, 259 khu sử dụng 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới.