Kinh nghiệm quốc tế về vai trò của công chứng viên trong giao dịch bất động sản

Tại hội thảo Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về công chứng ngày 20/2/2025, ông Laurent Dejoie, Chủ tịch danh dự Hội đồng công chứng tối cao Pháp, có bài tham luận về vai trò của công chứng viên trong việc đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản.

BẢO ĐẢM TÍNH PHÁP LÝ CỦA GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo ông Laurent Dejoie, công chứng viên giữ vai trò quan trọng trong các giao dịch bất dộng sản, bảo đảm tính an toàn pháp lý của các hợp đồng được ký kết giữa các bên. Là viên chức công, họ chịu trách nhiệm giám sát việc tuân thủ các quy định pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Giao dịch bất động sản là một hoạt động pháp lý và tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với một tài sản bất động sản. Tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản được bảo đảm dựa trên các yếu tố là việc thanh toán đầy đủ và đúng hạn theo thỏa thuận.

Người mua nhận được tài sản đúng với cam kết, không bị ràng buộc bởi bất kỳ nghĩa vụ nào ngoài những nghĩa vụ đã được thỏa thuận; loại trừ nguy cơ tranh chấp quyền sở hữu hoặc bị bên thứ ba khiếu kiện; được công nhận hợp pháp và có giá trị đối với mọi bên liên quan.

Tính an toàn pháp lý không chỉ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm sự minh bạch cần thiết để ngăn chặn gian lận và hành vi rửa tiền.

Với vai trò là người bảo đảm, công chứng viên thiết lập một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tạo dựng mối quan hệ hợp đồng công bằng giữa các bên tham gia giao dịch.

Theo chuyên gia, một giao dịch mua bán bất động sản diễn ra qua nhiều giai đoạn như hình thành thỏa thuận mua bán (đồng thuận về đối tượng giao dịch và giá cả), soạn thảo hợp đồng mua bán; thanh toán giá trị tài sản và bàn giao bất động sản cho người mua; đăng ký giao dịch (quyền sở hữu của người mua được công nhận hợp pháp và có hiệu lực đối với bên thứ ba, đồng thời đảm bảo việc nộp thuế và các khoản phí liên quan).

Công chứng viên tham gia vào từng giai đoạn để bảo đảm tính liên tục và hợp pháp giao dịch với trách nhiệm cao nhất về kết quả. Ngoài ra, họ còn tư vấn cho các bên về những hệ quả pháp lý và tài chính của giao dịch, đồng thời đưa ra các khuyến nghị về chính sách thuế và tài sản mà các bên có thể hưởng lợi.

CỦNG CỐ ĐỘ TIN CẬY CỦA HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ông Laurent Dejoie cho biết nhiệm vụ của công chứng viên bao gồm việc kiểm tra pháp lý trước giao dịch; soạn thảo hợp đồng mua bán; đăng ký giao dịch để đảm bảo giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba.

Công chứng viên cần kiểm tra pháp lý trước giao dịch như kiểm tra danh tính, năng lực pháp lý và thẩm quyền của các bên tham gia giao dịch thông qua các tài liệu như giấy khai sinh, hợp đồng hôn nhân, điều lệ công ty... Điều này giúp ngăn chặn gian lận danh tính và đảm bảo rằng tất cả các bên đều có đủ năng lực pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.

Công chứng viên xác minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, đảm bảo rằng bất động sản không gặp vấn đề pháp lý nào. Họ cũng tra cứu chuỗi chuyển nhượng quyền sở hữu trong vòng 30 năm để loại trừ nguy cơ tranh chấp về sau.

Công chứng viên tra cứu các cơ sở dữ liệu công để phát hiện các yếu tố có thể ảnh hướng đến giao dịch bao gồm quyền địa dịch, thế chấp hoặc hạn chế hành chính. Nếu bất động sản có quyền địa dịch (ví dụ quyền đi qua), nghĩa vụ thế chấp hoặc bị ràng buộc bởi các quy định hành chính đặc biệt, những thông tin này cần được ghi nhận rõ trong hợp đồng.

Hoặc công chứng viên tiến hành kiểm tra thông tin từ chính quyền địa phương để đảm bảo bất động sản tuân thủ các quy định về quy hoạch, sử dụng đất và xây dựng…

Ngoài ra, một số cơ quan nhà nước hoặc tổ chức công có thể có quyền ưu tiên mua bất động sản trước. Công chứng viên có trách nhiệm thông báo cho các cơ quan này và xin các giấy tờ cần xác nhận cần thiết trong thời hạn luật định…

Đặc biệt, công chứng viên chịu trách nhiệm áp dụng các quy định chống rửa tiền nhằm bảo đảm tính hợp pháp của các khoản tiền đầu tư. Công chứng viên kiểm tra xem nguồn vốn có xuất phát từ các nguồn hợp pháp và có tài liệu chứng minh đầy đủ không…

Công chứng viên xác minh tình trạng thanh toán các khoản phí liên quan đến chung cư hoặc khu dân cư có quản lý. Trong trường hợp có khoản phí chưa thanh toán, người mua có thể phải chịu trách nhiệm liên đới đối với các khoản nợ này….

Ông Laurent Dejoie cũng nhấn mạnh, công chứng viên còn có vai trò củng cố độ tin cậy của hệ thống quản lý đất đai. Việc đảm bảo tính pháp lý của các giao dịch bất động sản giúp bảo vệ lợi ích của các doanh nghiệp và nhà đầu tư, đặc biệt trong các thương vụ mua bán mang tính chiến lược; đồng thời, giúp tạo ra cơ sở vững chắc cho các khoản tín dụng thế chấp…

Sự tham gia của công chứng viên giúp giảm thiểu đáng kể nguy cơ tranh chấp nhờ vào khung pháp lý rõ ràng, cân bằng và có kiểm chứng; hạn chế các cách hiểu khác nhau về hợp đồng, ngăn chặn các hành vi lợi dụng vị thế chi phối trong giao dịch.