Luật Đất đai sửa đổi "vắng bóng" thu hồi đất các dự án phát triển du lịch?

Ngày 19/10/2023, Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” nhằm lấy ý kiến của các nhà khoa học, các chuyên gia, các luật sư, các lãnh đạo doanh nghiệp về việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kiến tạo hạ tầng du lịch trong Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được đưa ra bàn thảo và thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV khai mạc ngày 23/10/2023. Hội thảo do Báo Đầu tư tổ chức,

CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT KHÔNG CÓ CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN DU LỊCH

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên đã minh chứng rằng những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính- tiền tệ Quốc gia, mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Quan trọng hơn, Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội bởi muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Chia sẻ quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo, hiện nay "vắng bóng" các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương. Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

ĐỀ XUẤT BỔ SUNG CƠ CHẾ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT  

Để tạo động lực cho ngành du lịch, khuyến khích các nhà đầu tư, doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này, sẽ cần nhiều giải pháp đồng bộ trong đó không thể thiếu những cơ chế chính sách phù hợp được bổ sung, điều chỉnh tại Luật Đất đai sửa đổi giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch dịch vụ theo những mô hình mới, hiện đại, bắt kịp xu thế thế giới để phát triển kinh tế đáp ứng nhu cầu cấp thiết cho phát triển đất nước.

Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.

Nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch.

Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng Luật Đất đai mới cần phải có quy định cụ thể về đất dự án du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển. Khi đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội.

Với những phân tích của mình, ông Đỉnh cũng tán thành ý kiến cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo luật trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn ha, vốn đầu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực, trong đó có cả các dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc.

Ông Lực kiến nghị, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 dự thảo Luật đất đai sửa đổi) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

Việc bổ sung trên có thể giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển kinh tế xã hội cũng như an sinh xã hội.

Cùng với đó, nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, từ đó tạo điều kiện để thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Đặc biệt, cần luật hóa cùng với việc tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về qui hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.

Từ góc độ cơ quan thẩm tra dự án luật, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng điều 79 không tiếp cận theo hướng đất du lịch. Hiện nay, có nhiều đất liên quan đến công trình, hạ tầng du lịch gồm 7 nội dung: hạ tầng giao thông cáp treo, khu vui chơi giải trí bãi tắm, các cơ sở văn hóa và di tích lịch sử danh lam thắng cảnh, các dịch vụ xã hội (nghỉ dưỡng), hoạt động dự án lấn biển có giao đất một lần, các dự án nhà ở thương mại dịch vụ. Đây đều là những hạ tầng quan trọng liên quan đến hoạt động du lịch

"Nếu tiếp cận về đất du lịch trong luật đất đai là không khả thi và khó định hình bởi du lịch rất rộng, nên tiếp cận theo dự án phải xác định được ranh giới, không tiếp cận cào bằng, đa số mà tiếp cận những dự án quan trọng, dự án theo chuỗi, có tiêu chí điều kiện cụ thể, tránh tình trạng lạm dụng, lãng phí. Mặc dù dự thảo luật đã có một số tiêu chí cơ  bản nhưng chi tiết hóa nên giao cho Chính phủ quy định", ông Hiếu nói.