Mặt bằng bán lẻ rất khó bị thay thế

Trước sức hút của thương mại điện tử, các nhà bán lẻ cần định hình và xây dựng mô hình bán lẻ đáp ứng thói quen mua sắm mới của người tiêu dùng. Còn các nhà đầu tư mặt bằng bán lẻ cần nâng cấp chất lượng và quy mô để đảm bảo nguồn cung tương ứng. 

KHÔNG THỂ TRỰC TIẾP KIỂM TRA SẢN PHẨM

Thương mại điện tử đang nhanh chóng tái định hình thói quen tiêu dùng tại Việt Nam. Theo “Dự báo xu hướng tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử Việt Nam giai đoạn 2025 - 2028” từ YouNet ECI và YouNet Media, tổng giá trị giao dịch thương mại điện tử Việt Nam có tiềm năng đạt mốc 49,9 tỷ USD vào năm 2028.

Thực tế, thương mại điện tử mang lại nhiều lợi ích như mua sắm nhanh chóng, đa dạng sản phẩm và dễ dàng so sánh giá cả. Đặc biệt, các nền tảng số còn giúp doanh nghiệp tiếp cận khách hàng trên phạm vi rộng, không bị giới hạn bởi vị trí địa lý. Tuy nhiên, mô hình này vẫn tồn tại hạn chế về trải nghiệm sản phẩm, thời gian giao hàng và vấn đề liên quan đến chất lượng sản phẩm.

Trong khi đó, bán lẻ truyền thống với hệ thống cửa hàng vật lý tiếp tục giữ vai trò quan trọng nhờ mang đến trải nghiệm trực quan, dịch vụ tư vấn trực tiếp và tạo dựng niềm tin cho khách hàng. Do đó, các nhà bán lẻ cần thích ứng và tạo ra xu hướng kết hợp bán lẻ trực tuyến và truyền thống. 

“Việc kết hợp giữa bán lẻ trực tuyến và cửa hàng truyền thống sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi thế của cả hai, vừa tận dụng được công nghệ số để mở rộng quy mô, vừa đảm bảo trải nghiệm toàn diện cho người tiêu dùng. Những thương hiệu lớn đang đầu tư mạnh vào mô hình tích hợp này, nhằm mang đến sự tiện lợi cho khách hàng, mà vẫn duy trì giá trị của không gian bán lẻ vật lý”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá.

Cũng theo Giám đốc Savills, Việt Nam có văn hóa bán lẻ truyền thống khá đặc trưng. Trong đó, cửa hàng tạp hóa hay không gian bán lẻ đóng vai trò quan trọng đối với đời sống hàng ngày của người dân. Không gian bán lẻ không chỉ là nơi giao dịch hàng hóa mà còn là điểm kết nối và xây dựng cộng đồng. Vì vậy, các cửa hàng bán lẻ sẽ có một vị trí nhất định trong thị trường.

Tại Việt Nam, các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ vẫn giữ vững công suất thuê, đồng thời, cho thấy tiềm năng phát triển theo hướng mới, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hiện đại. Các thị trường bán lẻ trọng yếu là Hà Nội và TP. HCM ghi nhận hoạt động tích cực. Báo cáo thị trường quý 4/2024 của Savills cho thấy công suất mặt bằng bán lẻ Hà Nội được duy trì ổn định ở mức 85% và tại TP.HCM đạt mức 93,5%. 

NHIỀU DỰ ÁN MỚI SẼ ĐƯỢC ĐƯA RA THỊ TRƯỜNG

Chia sẻ quan điểm về tác động của thương mại điện tử tới nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cao cấp, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nhận định thị trường bán lẻ Việt Nam còn quá trẻ để thương mại điện tử có thể tạo ra sức ép tới nhu cầu dành cho mặt bằng.

Theo chuyên gia này, dù hiện tại, các sàn thương mại điện tử ghi nhận doanh số tốt hơn từ các nhãn hàng Việt Nam hoặc hộ kinh doanh bán lẻ trong nước. Song, các thương hiệu bán lẻ nước ngoài khi gia nhập thị trường cần ưu tiên mở rộng mặt bằng tại Việt Nam, xây dựng hệ thống cửa hàng flagship (lớn và hiện đại nhất trong chuỗi bán lẻ) để nâng cao mức độ nhận diện trước khi đẩy mạnh doanh số trên sàn thương mại điện tử. Do đó, việc các hãng, đặc biệt là nhãn hàng nước ngoài, từ bỏ mặt bằng để tập trung hoàn toàn vào thương mại điện tử là chưa thể xảy ra. Thậm chí, trong vòng 5 năm tới, thương mại điện tử cũng chưa đủ mạnh để làm giảm nguồn cầu của mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và nhu cầu đối với mặt bằng phục vụ bán lẻ vẫn rất lớn.

Mặc dầu vậy, cần nhìn nhận thực tế rằng nguồn cung mặt bằng bán lẻ, đặc biệt các trung tâm thương mại chất lượng tại Việt Nam còn hạn chế, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về công năng của mặt bằng từ các thương hiệu. 

Bà Minh đánh giá so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, mặt bằng bán lẻ của Việt Nam được nhận xét là khiêm tốn về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Trong 5 năm qua, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chỉ tăng trung bình 3% mỗi năm tại thị trường Hà Nội. Thị trường đang thiên về bên cho thuê nhiều hơn, bởi nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng và được xây dựng bài bản không nhiều. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng trưởng chậm hơn nhu cầu thuê đến từ các thương hiệu quốc tế.

Tuy nhiên, triển vọng cho thấy nguồn cung khả quan của thị trường từ nay đến năm 2027 khi một loạt các dự án mới, có chất lượng quốc tế được giới thiệu tới thị trường. Tại Hà Nội đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ mở rộng với 140.700m² nguồn cung bán lẻ mới từ 4 trung tâm mua sắm và 3 khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 và 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100m² diện tích sàn cho thuê đến từ 7 dự án. Trong khi đó, tại TP. HCM, 12 dự án tương lai dự kiến gia nhập thị trường với tổng 165.429m2, tăng 3% mỗi năm từ 2025 đến 2027. 

“Việt Nam sẽ là một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn tại khu vực Đông Nam Á, khi sở hữu yếu tố nền tảng về dân số trẻ và sự gia tăng tầng lớp trung lưu, nhưng việc này cũng đòi hỏi thị trường phải tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, mở rộng nguồn cung mặt bằng chất lượng cao và nâng cao trải nghiệm mua sắm để các thương hiệu có thể tận dụng tối đa việc đa dạng hóa kênh mua sắm trực tuyến và thực tế. Chỉ khi đó mới có thể thu hút thêm nhà đầu tư và nhãn hàng quốc tế, cạnh tranh với các quốc gia lân cận và nắm bắt được cơ hội trước sự thay đổi nhanh chóng của thói quen tiêu dùng cũng như xu hướng bán lẻ mới, đặc biệt là thương mại điện tử”, bà Minh nhấn mạnh.