Mặt trái của đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng

Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa công bố Báo cáo chuyên đề: Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức. Báo cáo cho thấy sự phát triển song hành của các dự án hạ tầng giao thông và bất động sản (công nghiệp, thương mại, du lịch, nhà ở...) là rất quan trọng và cần thiết. Các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản.

HẠ TẦNG TẠO ĐỘNG LỰC CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHƯNG CŨNG ĐEM ĐẾN NHIỀU THÁCH THỨC

“Tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức bủa vây. Đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng. Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương. Trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao”, VIRES nhận định.

Báo cáo của VIRES cũng phân tích rõ tác động lan tỏa của việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông đến kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Theo đó, sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng… Trên thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường bất động sản.

Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn chuyển động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ... được mở rộng. Sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp bất động sản ở khu vực đó được hưởng lợi, có tiềm năng tăng giá và tạo sóng. Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn nền kinh tế được kích cầu, từ đó dòng tiền chuyển động mạnh và sẽ có những nguồn tiền nhất định (từ chứng khoán, từ vàng, từ dòng vốn ngoại...) đổ vào thị trường bất động sản, nhất là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông. 

Báo cáo này còn nhận định rằng 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đốc thúc triển khai trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ tạo ra động lực để thị trường bất động sản trên cả nước phục hồi trở lại sau tác động của đại dịch Covid-19 cùng những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề phải giải quyết để hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững khi hạ tầng trở thành đòn bẩy kích thích đầu tư, phát triển bất động sản. Để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản từ việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả, cần phải có giải pháp để hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển thiếu bền vững trong thời gian qua.

 CẦN KIỂM SOÁT GIÁ ĐẤT TĂNG “NÓNG” THEO HẠ TẦNG

Trên cơ sở phân tích thực trạng và những rủi ro của bất động sản hạ tầng, VIRES đã đưa ra một số kiến nghị, đề xuất nhằm hướng tới phát triển đồng bộ và bền vững thị trường bất động sản gắn với sự dẫn dắt của các dự án hạ tầng giao thông. Bao gồm giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn; Thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông; Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng; Ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án. 

VIRES cho rằng các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia. Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết. Trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng “ăn theo” hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa. Nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị “ma”, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa vẫn đang hiện hữu...

Trong vấn đề này, vai trò và mối quan hệ của thị trường bất động sản đối với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế cần được nhìn nhận công tâm, khách quan thì mới có sự quản lý đúng. Khi thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án giao thông thì chất lượng đô thị hóa mới được nâng cao. Nói cách khác, hiệu quả của một dự án hạ tầng chỉ được hiện thực hóa khi sự phát triển các dự án bất động sản đi theo phải bền vững và có sự dẫn dắt đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ngược lại, các dự án bất động sản sẽ không thể phát huy vai trò là hạt nhân của đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được hình thành...