"Để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm đứng ra bảo vệ người dân hoặc hướng dẫn người dân khởi kiện ra tòa án".

Đó là khẳng định của ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tại một buổi giao lưu trực tuyến về những vướng mắc trong việc cấp "sổ đỏ" cho người dân, ngày 26/11.

Theo ông Phấn, quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể:

Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà.

Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua.

Hoặc một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.

Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua. Có dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng.

Cũng theo ông Phấn, việc bồi thường cho người dân khi đã nộp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư không thể khắc phục được vi phạm và phải ngừng cấp giấy chứng nhận cho người mua thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật đất đai.

Còn theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao "sổ đỏ" cho người dân).

Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Còn theo Phó cục trưởng Cục Đăng ký đất đai Phạm Thị Thịnh, người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm.

Ông Hà Quang Hưng khuyến nghị, để tránh những rủi ro, người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án, như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Dự án đấy được cấp phép xây dựng chưa?. Đã xây xong móng, đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán nhà hình thành trong tương lai chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng chưa?

Bên cạnh đó, quan tâm đến uy tín, năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu cái "gốc" có vấn đề thì sau này rất dễ xảy ra trục trặc, vướng mắc.