Theo dữ liệu của công ty Fiinpro, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019 đạt hơn 74 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 292% so với năm ngoái, chiếm tổng 34,1% tổng lượng trái phiếu phát hành của toàn thị trường. 

Sự gia tăng lượng trái phiếu được phát hành do nhiều nguyên nhân, trong đó, phần lớn là ngân hàng thắt chặt dòng vốn kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, các nguồn vốn khác như FDI, huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp, mua bán sáp nhập… vẫn chưa thực sự thu hút được nhiều. 

Trong báo cáo triển vọng ngành 2020, VnDirect nhận định, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020 sẽ gặp nhiều trở ngại hơn. 

Nguyên nhân chính vẫn xuất phát từ phía ngân hàng. Các ngân hàng tiếp tục hạn chế cung ứng vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản để tuân thủ việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% trong tháng 1 năm 2020 về 37% trong tháng 9 năm 2020 và tăng hệ số rủi ro cho khoản vay kinh doanh bất động sản lên 200% kể từ 2020.

Nhà nước tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã lên tiếng cảnh báo trong quý 3/2019 về việc các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu của các doanh nghiệp nhằm mục đích cơ cấu nợ vay. 

Động thái trên sẽ tác động đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong 2020 do đối tượng người mua là các ngân hàng thương mại chiếm đến 32,4% tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Thêm vào đó, có khoảng 20% lượng phát hành trái phiếu có coupon rate (lãi suất) khoảng 15%-20%/năm, cao hơn nhiều so với mức bình quân của thị trường là 10%-11%/năm. Bộ Tài Chính đã cảnh báo rủi ro vỡ nợ đối với trái phiếu có lãi suất  coupon quá cao. 

"Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạm hạ nhiệt trong năm 2020 sau khi các nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều đến khả năng trả nợ của đối tượng phát hành. Nhìn chung, chúng tôi lo ngại các công ty kinh doanh bất động sản sẽ gặp nhiều trở ngại hơn khi tìm kiếm quỹ đất cũng như mở bán dự án. Chỉ có những chủ đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh, đòn bẩy tài chính thấp hay các chủ đầu tư nước ngoài có thể miễn nhiễm với sóng gió trên", báo cáo nhìn nhận.

Số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản theo năm.

Không riêng gì kênh huy động trái phiếu, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, năm 2020 doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Bởi, theo ông, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Bên cạnh siết nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%) khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

"Trong năm 2020 tới đây doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn", ông Nam lo ngại.