Bất chấp suy thoái kinh tế toàn cầu, lĩnh vực kho bãi của Việt Nam vẫn tiếp tục mở rộng. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi nhu cầu về kho lạnh ngày càng tăng, đặc biệt là từ ngành chế biến thủy sản và thực phẩm tươi sống, chiếm tới 70-80% nhu cầu kho lạnh tại Việt Nam.

Theo báo cáo "Kho vận Việt Nam: Sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài", do đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn FiinGroup Việt Nam phát hành mới đây, kho bãi vẫn là phân khúc logistics hấp dẫn nhất ở Việt Nam nhờ các hoạt động thương mại, sản xuất và bán lẻ mạnh mẽ (thương mại hiện đại, dịch vụ thực phẩm…).

Tính đến cuối năm 2023, quy mô cung ứng của ngành kho vận hiện đại Việt Nam đạt gần 3,9 triệu m2 sàn. Tốc độ tăng trưởng hằng năm giai đoạn 2020-2023 là 23%, và duy trì ở mức cao trong giai đoạn tới. Đây là một trong những nguyên nhân khiến kho bãi vẫn là lĩnh vực quan trọng nhất trong phân khúc logistics đầy triển vọng tại Việt Nam, thu hút đầu tư của cả địa phương và những nhà đầu tư nước ngoài.

Những năm gần đây, thị trường kho bãi hiện đại ở Việt Nam ghi nhận sự tham gia tích cực của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, với việc phát triển các kho vận quy mô lớn. Những đơn vị hoạt động tích cực nhất bao gồm: Mapletree, SLP, JD Property, Gemadept và Transimex.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài lại là những “tay chơi” đang thống trị thị trường kho bãi hiện đại tại Việt Nam, khi chiếm trên 75% thị phần diện tích sàn nhà kho, xưởng cho thuê vào năm 2023.

Riêng Top 03 đơn vị có vốn nước ngoài (gồm Mapletree, BW Industrial và SLP) chiếm 46% tổng diện tích cho thuê kho xưởng hiện đại của thị trường.

Top 3 đơn vị hàng đầu Việt Nam (gồm ICD ST, NPL Logistics và Gemadept) chiếm 10,6% tổng diện tích cho thuê kho xưởng hiện đại, đã tận dụng hệ sinh thái rộng lớn trong lĩnh vực hậu cần, cảng và vận chuyển để cung cấp toàn diện dịch vụ cho khách hàng.

Theo FiinGroup, sẽ có 25 dự án kho xưởng sắp triển khai trong giai đoạn 2024-2027, tổng diện tích bổ sung 1,870 triệu m2. Tốc độ tăng trưởng hàng năm của diện tích kho vận hiện đại dự báo duy trì ở mức 7% trong giai đoạn này.

Chẳng hạn, BW Industrial sẽ triển khai dự án lớn tại Đồng Nai vào năm 2026, ước tính diện tích sàn hiệu dụng 243.000 m2. Hay Mapletree sẽ triển khai dự án tại Bắc Ninh vào năm 2025, ước tính diện tích hiệu dụng 198.000 m2.

Các kho vận hiện đại tập trung ở các trung tâm sản xuất/hậu cần ở Top 5 tỉnh lớn, bao gồm: Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên và Đồng Nai.

Hiện nay, cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều phát triển mạnh mẽ logistics.

Trong khi Mapletree đang tích cực mở rộng danh mục kho bãi của mình tại Việt Nam với các trung tâm logistic lớn ở Bắc Ninh, Hưng Yên và Bình Dương. Mỗi trung tâm có 12-24 kho. Hai "ngôi sao đang lên" tại thị trường kho bãi hiện đại Việt Nam là BW Industrial và NPL Logistics đang nắm giữ 22 kho hàng mới ở cả 02 miền Bắc và miền Nam Việt Nam.

Sự phát triển cơ sở hạ tầng, cùng với sự gia tăng các kho bãi hiện đại ở Việt Nam đang khuyến khích nhu cầu ngày càng tăng của các hãng sản xuất khổng lồ, chuỗi bán lẻ hiện đại trên thế giới… Nhu cầu này được hỗ trợ bởi sự phát triển tích cực của xu hướng thương mại điện tử và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các địa phương đang có quy hoạch mở rộng đất khu công nghiệp, thu hút đầu tư, như: Long An, Đồng Nai, Bắc Giang.

Thương mại điện tử toàn cầu tăng trưởng mạnh mẽ càng thúc đẩy nhu cầu gia tăng đối với các hệ thống lưu trữ tích hợp liền mạch các chức năng hiện có, với các thành phần hậu cần quan trọng. Các lĩnh vực trọng tâm chính sẽ bao gồm mở rộng năng lực kho lạnh, tăng cường cơ sở hạ tầng công nghệ, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế.