Nguy cơ vỡ bong bóng chung cư ở Mỹ

Theo tờ báo Nikkei Asia, tại Mỹ, dù dòng tiền đầu tư từ các doanh nghiệp và nhiều nguồn khác đang tiếp tục đổ vào lĩnh vực nhà ở chung cư, nhu cầu đối với loại hình nhà này đang có xu hướng giảm mạnh. Trong bối cảnh dư nợ vay mua nhà chung cư và tỷ lệ trả nợ quá hạn ở mức cao, điều này làm dấy lên lo ngại rằng số vụ vỡ nợ vay mua nhà chung cư sẽ tăng vọt.

NHU CẦU GIẢM, LÃI SUẤT TĂNG

Tại thành phố Austin, bang Texas, một tòa chung cư 3 tầng nằm cách sân bay quốc tế Austin-Bergstrom khoảng 30 phút lái xe đang lâm vào tình thế khó khăn. Chủ cũ của tòa nhà này là công ty GVA đã vỡ nợ vào cuối năm 2023 và bán tòa nhà cho một bên thứ ba.

Trang web chính thức của tòa chung cư cho thấy ở đây có một bể bơi giống kiểu khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nơi này hiện gần như không có người ở và chủ mới đã đóng cửa bể bơi kể từ khu mua lại tòa nhà.

Lâu nay, sở hữu nhà là ước mơ của nhiều người Mỹ. Tuy nhiên, tỷ lệ nhà đơn lập tại nước này có xu hướng giảm những năm qua. Dù nhà đơn lập vẫn chiếm khoảng 90% nhà ở tư nhân, nhưng tỷ lệ nhà ở chung cư tại Mỹ tăng mạnh kể từ những năm 2010. Các tòa chung cư chủ yếu thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư bất động sản và các doanh nghiệp. Những đơn vị này thường cho thuê các căn hộ trong tòa nhà.

GVA trước đó mua tòa chung cư ở Austin trong đại dịch Covid-19 với kỳ vọng nhu cầu thuê nhà cao từ những người muốn tránh xa cuộc sống đô thị đông đúc. Công ty này khi đó cũng muốn tận dụng mức lãi suất thấp để vay tiền mua tòa nhà. Tuy nhiên, sau đó, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) liên tục tăng lãi suất để chống lạm phát, GVA rơi vào khủng hoảng thanh khoản và buộc phải bán tòa nhà.

BONG BÓNG NHÀ CHUNG CƯ

“Thị trường chung cư đang thừa mứa nhà cho thuê và nhà bán, khiến giá bán giảm 25% còn giá cho thuê giảm 10% so với mức đỉnh năm 2021”, ông Math Holm, một đại lý bất động sản tại thành phố Austin, cho biết. “Nếu lãi suất chưa giảm, thị trường chung cư sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng trong tương lai gần”.

Tại khu vực Vành đai Mặt trời (Sun Belt), băng ngang miền Tây và Tây Nam nước Mỹ, nguồn cung nhà mới xây vẫn chưa đạt đỉnh. Theo dữ liệu từ Bộ Phát triển nhà ở và Đô thị Mỹ, tính tới tháng 4/2024, một con số kỷ lục 1,61 triệu căn nhà đang được xây dựng, trong đó nhà chung cư chiếm khoảng 60%.

Dữ liệu từ Fed cho thấy trong quý 4/2023, giá nhà chung cư tại Mỹ đã giảm khoảng 20% so với mức đỉnh ghi nhận vào quý 2/2022. Trong một báo cáo gần đây, cơ quan này dự báo giá này có thể giảm nữa.

Theo ông Scott Trench, chủ tịch kiêm CEO của BiggerPockets – một mạng lưới trực tuyến gồm nhà đầu tư bất động sản, khi giá nhà giảm, các chủ chung cư thường cố gắng cầm cự với kỳ vọng điều kiện thị trường sẽ được cải thiện. Nhưng tới khi không thể chịu được, họ buộc phải bán tòa nhà và chịu lỗ lớn.

Các chủ chung cư cũng đang phải trả phí bảo hiểm cao hơn, bên cạnh các loại chi phí bảo trì tòa nhà khác. Theo dữ liệu từ Bộ Lao động Mỹ, phí bảo hiểm chung cư tại Mỹ đã tăng 9% trong năm qua. Trong bối cảnh tỷ lệ căn hộ trống vẫn cao, các chủ chung cư hiện khó có thể chuyển phần chi phí tăng thêm sang cho khách thuê nhà.

Theo công ty tài chính Freddie Mac, nhiều dấu hiệu cho thấy sẽ xảy ra nhiều vụ vỡ nợ vay mua nhà trong thời gian tới. Tổng giá trị các khoản vay mua chung tư tại Mỹ tính tới cuối năm 2023 là 2,2 nghìn tỷ USD, chiếm khoảng 60% các khoản vay bất động sản thương mại nói chung. Trong khi đó, tỷ lệ trả nợ quá hạn đối với các khoản vay mua chung cư tăng lên mức cao kỷ lục là 0,44%, thậm chí cao hơn mức ghi nhận trong giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Theo bà Julie Solar, giám đốc cấp cao tại Fitch Ratings, trong khủng hoảng tài chính toàn cầu, thiệt hại với các chủ chung cư tăng lên mức cao nhất vào thời điểm gần 2 năm sau khi tỷ lệ nợ quá hạn đạt đỉnh.

Freddie Mac dự báo trong năm 2024 và 2025 sẽ có khoảng 500 tỷ USD khoản vay mua chung cư đáo hạn. Nếu các chủ chung cư không thể xoay xở, họ sẽ buộc phải bán nhà với giá thấp. Điều này sẽ đẩy giá bất động sản nói chung ở Mỹ giảm xuống.

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 được châm ngòi bởi sự gia tăng quá mức các khoản vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn và sự sụt giảm về tín nhiệm của các nhà băng cấp những khoản vay này. Một số nhà phân tích cho rằng thị trường nhà ở Mỹ có thể đang đối mặt một cuộc khủng hoảng mới.