Đang có sự chững lại nhất định về thanh khoản và lực cầu trên thị trường nhà ở tại Tp.HCM cho dù giá bán có tăng nhẹ

Công ty CBRE và Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo kết quả khảo sát thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý 2 và đánh giá tổng quan 6 tháng đầu năm 2018.

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản sôi động nhất phía Nam này chính là sự đối lập giữa giá bán và thanh khoản thị trường. Chính điều này đã khiến không ít chủ đầu tư kém vui khi mà lượng hàng bán ra đã giảm khá mạnh, cho dù mức giá có tăng nhẹ.

Thanh khoản giảm gần 30%

Theo CBRE, trong quý 2/2018, số lượng căn hộ chào bán mới tại Tp.HCM đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ.

Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý, có thể là do dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới.

Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác. Một số chủ đầu tư đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán Tp.HCM như Vinhomes, Văn Phú Invest, CENLAND, hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung.

Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc với trên 80% sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán mặc dù tổng số căn bán được giảm so với quý 1. Trong quý 2/2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 2/2018 ghi nhận ở mức 1.580 USD/m2, tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Giá tăng từ 3 - 5% được ghi nhận tại một số quận như quận 4, Bình Tân và Tân Phú.  

CBRE cho hay, sự đoán trong năm 2018, với khởi đầu chậm trong nửa đầu năm, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn dự kiến được chào bán trong nửa cuối năm.

Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong nửa cuối năm đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

Giá nhà Tp.HCM chỉ bằng 20% Singapore

Trong một báo cáo tương tự về tổng quan thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm, Savills cho biết các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có mối quan tâm đặc biệt đối với thị trường bất động sản Việt Nam vì cho rằng, bất động sản sẽ vẫn là một kênh đầu tư an toàn trong tương lai gần.

Nhìn chung mức sinh lợi cao luôn là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư, khi so sánh thị trường Việt Nam với khu vực. Tỷ lệ lợi tức cho thuê trên tổng tài sản hợp lý cùng với hệ số lãi vốn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận ở mức cao.

Nếu xét cả giai đoạn năm 2013 – 2017, thị trường đã chứng kiến mức tăng giá trung bình khoảng 9%/năm ở phân khúc căn hộ Tp.HCM. Tốc độ đô thị hóa cao cùng những giải pháp đẩy mạnh cơ sở hạ tầng ở Tp.HCM đã góp phần mạnh mẽ vào đà tăng trưởng chung. Hàng loạt chính sách mới có hiệu lực đã dẫn đến nguồn cung căn hộ đều đặn và nhờ đó, thị trường tăng trưởng tương đối ổn định mà không gặp bất cứ bài toán cung vượt cầu đáng kể nào.

Theo Savills, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ có khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng đến cuối năm 2018. Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh sẽ tác động đến tất cả phân khúc và đáp ứng nhu cầu của mọi nhóm khách hàng.

Đáng chú ý, nhìn chung, giá bán căn hộ ở Tp.HCM vẫn thấp hơn so với các thành phố khác như Kuala Lumpur hay Bangkok, mặc dù tốc độ phát triển ở Tp.HCM lại cao hơn những thị trường này. Cụ thể trong năm 2017, giá bán căn hộ cao cấp ở Tp.HCM chỉ bằng khoảng tầm 90% so với Kuala Lumpur và xấp xỉ 20% so với Singapore.

Savills dự báo, mức giá bán trung bình trên bình diện rộng của thị trường dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm rãi hơn. Nhu cầu thị trường nhà ở tiếp tục tăng mạnh bởi những yếu tố tác động như đô thị hóa, sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu cũng như quá trình hoàn thiện cơ sở hạ tầng mới trong thời gian tới.