Theo đó, các vướng mắc do quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong cùng một văn bản quy phạm; quy định không rõ ràng, nhiều cách hiểu khác nhau, không khả thi; quy định tạo gánh nặng chi phí tuân thủ, chưa có quy định hoặc có quy định của văn bản quy phạm pháp luật nhưng hạn chế đổi mới sáng tạo, phát triển động lực tăng trưởng mới…

QUY ĐỊNH KHÔNG RÕ RÀNG, GÂY KHÓ KHĂN KHI ÁP DỤNG

Theo Hiệp hội Ngân hàng, Luật Nhà ở năm 2023 cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án trong trường hợp có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong khi Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu “người sử dụng đất được quyền thế chấp khi có giấy chứng nhận”. Điều này gây khó khăn trong thẩm định hồ sơ thế chấp tại các tổ chức tín dụng.

Thực tiễn, nhiều chủ đầu tư dù có quyết định giao đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận thì Luật Nhà ở vẫn đủ điều kiện thế chấp dự án, còn Luật Đất đai lại không công nhận điều kiện này. Theo Hiệp hội Ngân hàng, sự không thống nhất giữa hai văn bản luật khiến các tổ chức tín dụng còn lúng túng trong việc xử lý hồ sơ; đồng thời gây cản trở cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn.

Mặt khác, khoản 1, khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định, trước khi chủ đầu tư huy động vốn/bán/thuê mua nhà ở thuộc dự án xây dựng căn hộ chung cư thì phải giải chấp toàn bộ quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Quyền sử dụng đất của dự án xây dựng chung cư là tài sản chung nên khi chủ đầu tư muốn bán căn hộ thì phải giải chấp toàn bộ quyền sử dụng đất này và căn hộ tương ứng.

Vướng mắc xảy ra khi giải chấp quyền sử dụng đất để bán căn hộ, sau đó đăng ký thay đổi, rút bớt tài sản bảo đảm tương ứng với số căn hộ đã bán thì cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức công chứng không đồng ý công chứng Phụ lục sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp. Lý do vì quyền sử dụng đất đã được giải chấp nên không còn đáp ứng điều kiện thế chấp nhà ở trong dự án theo quy định tại Khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.

Theo Hiệp hội Ngân hàng, quy định này gây khó khăn khi thực hiện do chủ đầu tư không phải lúc nào cũng có đủ tài chính để giải chấp toàn bộ tài sản đã thế chấp (toàn bộ hoặc một phần Dự án/quyền sử dụng đất của Dự án) trước khi huy động vốn/bán nhà ở cho bên mua.

Nếu tài sản là dự án xây dựng khu chung cư hoặc nhà chung cư, thì quyền sử dụng đất trong trường hợp này thuộc quyền sử dụng chung của Chủ đầu tư và tất cả các chủ sở hữu căn hộ chung cư (theo Khoản 3 Điều 92 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai), không phải quyền sử dụng đất riêng lẻ của từng chủ sở hữu riêng lẻ và không chia tách được nên việc giải chấp đất tương ứng với từng căn chung cư là chưa có cơ sở để thực hiện. Do vậy, quy định này không rõ ràng, gây khó khăn trong áp dụng.

KHÓ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ “QUYỀN KHAI THÁC KHOÁNG SẢN”

Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền khai thác khoáng sản là quyền tài sản và được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, Luật Khoáng sản 2010 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định rõ nội dung này.

Do đó, các tổ chức tín dụng gặp nhiều vướng mắc trong quá trình nhận thế chấp và xử lý tài sản. Một số cơ quan nhà nước, Tổng cục Khoáng sản địa chất có quan điểm cho rằng pháp luật chưa cho phép nhận thế chấp quyền khai thác khoáng sản nên không công nhận quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ của ngân hàng

Một số địa phương thu hồi giấy phép khai thác khoáng sản đang thế chấp hợp pháp tại tổ chức tín dụng nhưng không công bố thông tin cho các bên liên quan, dẫn tới việc tổ chức tín dụng không thể xử lý tài sản bảo đảm.

Mặt khác, thực tế phát sinh trường hợp tổ chức tín dụng bán đấu giá thành công tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản nhưng không sang tên được cho người mua. Điều này dẫn đến phát sinh tranh chấp với người trúng đấu giá.

Ngoài ra, khoản 1, Điều 75 Luật Thi hành án quy định “trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế thi hành án mà có người khác tranh chấp thì chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.

Tuy nhiên, hiện nay có nhiều vụ việc thi hành án, bên phải thi hành án và các bên liên quan cố tình tạo ra các tranh chấp về tài sản thi hành án để kéo dài hoặc làm cho việc thi hành án đối với tài sản đó không thể thực hiện được.

Hiệp hội Ngân hàng đề xuất sửa đổi điều khoản trên theo hướng chỉ trường hợp đối với tài sản không được tuyên trong bản án, quyết định của tòa, do chấp hành viên xác minh, kê biên thì nếu có người khác tranh chấp, chấp hành viên thông báo cho cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.