Nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại đang vướng mắc vấn đề áp dụng quy định dành 20% quỹ đất tại dự án để xây nhà ở xã hội…

Bộ Xây dựng đã đề xuất và được Chính phủ giao nghiên cứu, xây dựng nội dung sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó, có đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

NỘP TIỀN THAY CHO TRÍCH QUỸ ĐẤT TẠI DỰ ÁN

Kiến nghị của cử tri tỉnh Thanh Hóa gửi tới Quốc hội, sau kỳ họp thứ hai và kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, điều chỉnh lại quy định việc phát triển nhà ở theo hướng quỹ đất dùng để phát triển nhà ở xã hội phải được xác định theo quy hoạch phân khu làm cơ sở thực hiện. Đối với các dự án nhà ở thương mại cần dành một số tiền tương đương 20% giá trị tiền sử dụng đất thương phẩm của dự án phải nộp để làm quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Trả lời cử tri Thanh Hoá, theo Bộ Xây dựng, việc xác định quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 (Khoản 1 Điều 56), khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Tại Nghị định số 49 (khoản 4 Điều 1) ngày 01/4/2021, của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội), quy định trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 02ha trở lên (tại các đô thị loại đặc biệt và loại I) hoặc từ 05ha trở lên (tại các đô thị loại II và loại III) phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, phần diện tích quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được xác định bằng 20% tổng diện tích đất ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật) trong bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của dự án đó.

Trong thời gian qua, việc thực hiện quy định trên đã tạo được quỹ đất, phát triển được nhiều nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở.

Tuy nhiên, cũng phát sinh tồn tại, vướng mắc là đối với các quy hoạch phân khu đã bố trí đủ quỹ đất 20% thì khi lựa chọn chủ đầu tư các dự án thành phần của quy hoạch đó, chủ đầu tư các dự án thành phần này vẫn phải dành quỹ đất 20%. Điều này có thể phá vỡ quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do vậy, Nghị định số 100 (khoản 3 Điều 5), ngày 20/10/2015, của Chính phủ quy định: nếu có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% tại dự án không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, UBND cấp tỉnh xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án và nộp số tiền này vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Ngoài ra, Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% này.

Mặc dù vậy, thực tế triển khai tại một số địa phương còn bất cập, hạn chế trong việc quản lý, sử dụng số tiền thu được từ quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng đã đề xuất và trình Chính phủ và được Chính phủ giao nghiên cứu, xây dựng nội dung sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết.

Cụ thể, về cách thức xác định, tỷ lệ quỹ đất dành để xây dựng nhà ở; về trường hợp bố trí khu đô thị nhà ở xã hội tập trung; việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không thực hiện bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.

LOAY HOAY VÌ QUY ĐỊNH THAY ĐỔI

Liên quan đến việc trích quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 đang kiến nghị UBND TP.HCM xem xét chấp thuận việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An, quy mô 03ha.

Theo Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9, dự án trên đã được UBND quận 12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2018 và được phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nộp bằng tiền do dự án dưới 10ha (theo Nghị định 100).

Nay dự án phải thực hiện lại thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì công ty phải thực hiện theo Nghị định 49, phải dành 20% tổng diện tích đất ở cho nhà ở xã hội vì dự án có quy mô trên 02ha.

Tuy nhiên, Nghị định 49 cũng có điều khoản chuyển tiếp đối với dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định 49 có hiệu lực. Do đó, công ty mong muốn được nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Nằm trong tình huống tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát cũng đề nghị được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại dự án Khu căn hộ tại phường Bình Thuận (quận 7, TP.HCM), quy mô 3,7ha.

Từ thực tế đã xảy ra nhiều dự án vướng mắc như trên, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị được giữ nguyên hình thức điều tiết nhà ở xã hội theo chấp thuận ban đầu hoặc được lựa 01 trong 03 hình thức: trực tiếp dành 20% quỹ đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.