Một trong những vấn đề đang được người dân quan tâm hiện nay trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai chính là việc áp dụng các công cụ thuế, tài chính và tìm giải pháp để khắc phục, ngăn chặn vấn nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường, nâng giá vượt giá trị nhiều lần đã và đang diễn ra phổ biến trên toàn quốc thời gian qua.

 ĐÁNH THUẾ LUỸ TIẾN ĐẤT BỎ HOANG

Trước thực trạng đầu cơ tích trữ nhà đất tăng cao nhưng không đưa vào khai thác sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai, việc đánh thuế bất động sản được kỳ vọng sẽ phát huy vai trò điều tiết nhằm tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.

Chia sẻ với báo chí, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách Tài nguyên và Môi trường cho biết, Dự thảo Luật lần này đã thể chế hóa rất cụ thể yêu cầu của Nghị quyết 18 về đất đai, tránh tình trạng để đất bỏ hoang, chậm đưa đất hoặc không đưa đất vào sử dụng, và đầu cơ đất.

Theo đó, thay vì sử dụng các công cụ hành chính như trước đây sẽ sử dụng các công cụ tài chính, sử dụng thuế, đặc biệt trong quản lý đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng, và các trường hợp bao chiếm, tích tụ, tập trung đất đai để đầu cơ.

Dự thảo luật đã thể chế hóa nội dung liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và thuế đối với các trường hợp bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng…

Để đối phó với vấn nạn đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trần Hồng Hà khi trả lời trực tuyến vấn đề này mới đây đã nhấn mạnh, trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Với nhà đầu cơ, nếu mua xong bán ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn những đối tượng thổi giá thông qua đấu giá, sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ "động tác" này.

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT HẠN MỨC SẼ BỊ TÍNH THUẾ CAO HƠN?

Theo chủ trương mới sẽ quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất. Chính sách này sẽ được xem xét kỹ lưỡng và thể chế hóa tại các quy định của pháp luật về thuế.

Thực tế hiện nay có người nhiều nhà, nhưng diện tích nhỏ; cũng có người chỉ có một nhà, nhưng diện tích hàng nghìn mét vuông. Vì vậy, cần tính hạn mức sử dụng đất cho từng địa phương, chẳng hạn có nơi 300 m2, 500 m2, có nơi 1.000 m2. Theo ông Hà, nếu người dân dùng đất trong hạn mức đó sẽ tính thuế thấp. Người sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị tính thuế cao hơn. Người dùng đất vượt hạn mức 3-4 lần thì sẽ có mức thuế cao hơn tương ứng. Tất nhiên việc này chúng ta cần nghiên cứu và sẽ đưa vào Luật Thuế.

Trước những thắc mắc về vấn đề đánh thuế tài sản lũy tiến, hoặc bỏ hoang, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, đất đai hiện nay bỏ hoang hóa rất nhiều do dự án treo, đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng; thậm chí, đất khu biệt thự, bất động sản mua nhưng dưới dạng là đầu tư vào đấy như một tài sản để chờ thị trường giá tăng lên. “Chúng tôi sẽ không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng và nhiều đất đai nhưng không sử dụng”, ông Hà nhấn mạnh.

Ví dụ như ở Mỹ, nếu có 5 nhà, cho thuê cả 5 và đều đóng thuế kinh doanh thì không đóng thuế chồng thuế. Còn nếu nhà bỏ hoang sẽ bị đánh thuế rất cao là thuế không sử dụng. Hoặc ở Anh, nếu nhà không phát sinh tiền điện nước, không có đóng góp gì cho Nhà nước, được gọi là lãng phí, phải đánh thuế cao.

Về các loại đất, đất nào không sử dụng cũng lãng phí. Về đất nông nghiệp hiện nay thuế bằng không, theo quy định của Quốc hội, nhưng nếu không sử dụng sẽ bị cộng hệ số.

Bàn về vấn đề này tại hội thảo vừa diễn ra, TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần sử dụng chính sách thuế để điều tiết vào những người chiếm dụng đất đai nhiều hơn, hay giá trị đất đai tăng lên thì mức nộp thuế nhiều hơn. Điều này buộc mỗi người phải tính toán liệu mua nhà đất để đấy có đủ tiền để trả thuế hàng năm hay không. Những đối tượng đầu cơ sẽ phải điều tiết hành vi của mình. Ông Cường cũng đề cập việc đánh thuế luỹ tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân.

Theo đại diện Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường, dựa trên cơ sở Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại cho phép đánh thuế 0,03% đối với đất trong một lần hạn mức; 0,07% với đất vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% với đất vượt trên 3 lần hạn mức, đã điều chỉnh lại, bỏ khung giá đất và giao cho địa phương xác định bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường. 

Với quy định đề xuất trong dự thảo, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, phù hợp với giá phổ biến trong điều kiện bình thường trên thị trường thì mức nghĩa vụ của những người nhiều đất sẽ tăng lên đáng kể và có tác động điều chỉnh hành vi đối với những người có nhiều nhà, nhiều đất nhưng sử dụng không hiệu quả, không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ hoang đất đai.

Chuyên gia này cho rằng, những đối tượng, doanh nghiệp đang giữ nhiều đất và bỏ hoang đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất đai nhằm thu lợi sẽ cảm nhận được tác động của chính sách thuế hàng năm rất lớn.