Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do TheLEADER tổ chức trong chiều 30/7.

DOANH NGHIỆP PHẢI ĐỐI MẶT VỚI 2 VẤN ĐỀ LỚN

Theo lãnh đạo VNREA, một số điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản như bảng giá đất, các quy định về đầu tư dự án, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Mặt khác, ông Đính cũng bày tỏ băn khoăn rằng các quy định mới trong luật như vậy, song vấn đề đặt ra là các nghị định, thông tư… dưới luật liệu có thực sự tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp hay không? Có làm phát sinh thêm những “điểm nghẽn” hay không?... Trong đó, vấn đề giá đất là “điểm nghẽn” rất lớn, nếu không giải quyết được, sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề, sẽ làm ách tắc thị trường bất động sản.

Còn ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, lại đưa ra bức tranh không mấy sáng sủa. Thông qua số liệu mà đơn vị này thu thập được, đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Mặc dù tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể.

“Các đánh giá của chúng tôi dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình. Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay. Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi”, ông Khang nói.

Cũng theo ông Khang, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn.

Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án. Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

VẪN CÒN CƠ HỘI CHO CÁC DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ

“Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư”, ông Khang nhận định.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng mặc dù các luật mới có hiệu lực sớm nhưng tiến độ phục hồi của thị trường vẫn chậm và còn nhiều khó khăn. Bởi bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính. Do đó, sắp tới, thị trường bất động sản dường như sẽ chỉ là “sân chơi” của các “đại gia” trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, có cách nhìn lạc quan hơn khi nhận định tác động của ba luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không.

“Tôi tin rằng tác động về yếu tố thị trường là có, khi cùng lúc có nhiều đối tượng cấu thành nên lĩnh vực bất động sản, cả cung, cầu, pháp lý và lực lượng môi giới bán hàng. Song, giống như bóng đá, không có luật nào chỉ có lợi, hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể. Các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp”, ông Tuyển phát biểu.

“Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Sau khi thị trường bất động sản mất hơn 2 năm khó khăn, thanh khoản kém, thì thị trường đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực, nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Nhưng cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới. Do đó, chúng ta vẫn kỳ vọng có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Ví như một số doanh nghiệp đã triển khai thành công nhà ở xã hội ở các tỉnh miền núi”, Chủ tịch BHS chia sẻ thêm.