"Người Việt ham kiếm tiền, ham làm giàu bằng nhiều cách. Có những cách rất dễ mắc vào mưu kế, thủ đoạn của một số đối tượng xấu, trong đó có chia lô bán nền", ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, chia sẻ tại chương trình giao lưu trực tuyến "Bất động sản 2021: phân lô bán nền – Quản hay cấm?" do Báo Dân Trí tổ chức ngày 7/4.

BÙI TAI VỚI NHỮNG LỜI ĐƯỜNG MẬT

"Nói thẳng, nhiều người hiện nay có tính tham tiền thì cũng rất dễ bùi tai với những lời đường mật hoặc tham gia đầu tư vào cái này, cái kia, rất nhẹ dạ cả tin vào những lời hứa ấy. Thậm chí chỉ dọa nhau trên mạng, mà nhiều người còn đem cả tiền đưa người ta hoặc chuyển cho người ta mấy trăm triệu đồng. Không có quy hoạch gì cả, người ta tự mặc cả, đàm phán với người dân, mở con đường giả dối, hình thành dự án "ma" ở nhiều nơi, nhiều tỉnh thành", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, do nhiều người có lòng tham nên dự án ma mới xuất hiện. Đôi khi chúng ta tham quá đâm ra nhẹ dạ. Những cái dự án như Alibaba lên đến mấy nghìn tỷ cơ mà, đấy là toàn tiền của người dân. Tôi đặt câu hỏi sao họ dễ đến vậy, có gì đó dân trí là 1 việc, còn kỹ năng sống là vấn đề lớn của Việt Nam.

Thực tế cho thấy: lòng tham, mong muốn kiếm tiền nhanh của bộ phận lớn người dân cũng là một phần nguyên nhân cơ bản gây tình trạng "sốt" đất liên tiếp diễn ra trên diện rộng. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân từ quy định cho phép phân lô bán nền. Việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn cho các chủ đầu tư, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn.

Với khách hàng có nhu cầu thực, việc mua đất nền có nhiều thuận lợi. Nhà gắn liền với đất là có thể gắn với cả khả năng tạo dựng kinh tế gia đình như buôn bán, cho thuê...
Sở hữu đất nền cũng giúp người mua chủ động nguồn vốn, thời gian xây, thậm chí là chất lượng ngôi nhà của mình. Còn với giới đầu tư, đất nền luôn là kênh yêu thích hàng đầu nhờ vào tốc độ tăng giá ổn định.

Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền, theo nhiều chuyên gia, không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. Thậm chí, việc phát triển ồ ạt phân lô bán nền có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai. Phần lớn dự án phân lô bán nền chủ yếu được mua với mục đích đầu cơ, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

"Một bản quy hoạch mới, một kiến nghị xây dựng khu đô thị, hay xây sân bay, biến xã thành phường, huyện thành quận... đều khiến đất tăng giá mạnh. Tôi khẳng định, cơn "sốt" đất hiện nay cũng chỉ là sốt đất nền. Đất không xây nhà mà đem ra bán là không sinh lợi, đồng vốn nằm ở đất, chờ đất tăng giá, không có hiệu quả cho nền kinh tế. Tình trạng này không có ở các nước phát triển", ông Võ nói.

SẼ SIẾT CHẶT HƠN VIỆC PHÂN LÔ BÁN NỀN?

Cũng bàn về thực trạng này, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, vấn đề "sốt" đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất. Lo nhất là sau sốt đất là đóng băng.

Thứ nhất là nền kinh tế, hệ thống tài chính liêu xiêu vì vốn đa phần đổ vào bất động sản là đi vay. Thứ hai là một bộ phận các nhà đầu tư mua đỉnh bán đáy sẽ thiệt hại nặng.

Rõ ràng, chúng ta có hệ thống công cụ, quản lý, thể chế nhưng cần tiếp tục cần dụng công cụ quản lý hữu hiệu. Và tiếp theo là thực thi những điều đó. Hơn nữa là phải đồng bộ các cơ chế, quản lý của các bộ ngành có liên quan, nâng cao dân trí của người dân trong việc tham gia vào thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: đất nền hấp dẫn, có yếu tố tăng giá như vậy dẫn đến đầu cơ rất nhiều. Do không có nhu cầu thật, đất đai bỏ hoang, Nhà nước cũng không thể thu hồi đất đã nhận chuyển nhượng đó. Bộ mặt cảnh quan vì thế cũng không đẹp.

Về lâu dài, hiệu quả tiết kiệm đất đai và hiệu quả đầu tư cũng cần được xem xét. Một số ý kiến cho rằng nên cấm phân lô bán nền. Trên cơ sở đó, Bộ Tài Nguyên môi trường đã đưa ra dự thảo sẽ siết chặt hơn các địa bàn được phân lô bán nền. Việc thu hẹp địa bàn phân lô bán nền cần phải có đánh giá kỹ lưỡng. Bởi việc này có quan hệ mật thiết với thị trường, nó ảnh hưởng tới nhu cầu của người tham gia. 

"Tới đây, chúng tôi cũng dự định mở thêm Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... hạn chế phân lô bán nền. Hy vọng, đây là điểm đánh giá tổng kết, từ đó có chính sách phù hợp cho thời gian tiếp theo", Bà Hoàng Thị Vân Anh cho biết.

Cũng theo bà Vân Anh, liên quan tới tổ chức thực hiện, còn nhiều thứ phải làm. Các vấn đề quy hoạch, thông tin quy hoạch, thông tin dự án sau khi được phê chuẩn cần phải được công khai. Ngoài ra, các đối tượng tham gia thị trường cần phải có kiến thức, họ phải tự chịu trách nhiệm, phải là người tham gia thị trường thông thái. Về hoàn thiện pháp luật, cần có chế tài để nhà đầu tư không thể vi phạm được. Kể cả với người thi hành công vụ cũng cần có chế tài nghiêm để họ không làm ngơ, nhắm mắt cho vi phạm xảy ra.

Còn theo ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, cho đến giờ phút này, hệ thống pháp luật quy định rất rõ về các đối tượng phát triển dự án rất rành mạch. Đối với khu vực đô thị, Uỷ ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền quy định khu vực trong dự án đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. 

Đồng thời Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho chính quyền địa phương, chủ đầu từ kiểm tra giám sát, đảm bảo đồng bộ. Theo quy hoạcch, phải có hạ tầng hẳn hoi. Từ quy chế kiến trúc phải đảm bảo vận hành đồng bộ, phát triển dự án phải được tính toán phù hợp...

"Đối với một tổng thể đô thị thì điều quan trọng nhất là chất lượng quy hoạch. Không phải như trước đây, đất mênh mông thì bây giờ phải tính lại. Tính toán mật độ sử dụng là bao nhiêu, liệu chia ra phân lô bán nền được không hay phải xây nhà cao tầng, chứ không cấm. Do vậy, việc này theo quan điểm của tôi là cần áp dụng các biện pháp khác nhau. Vừa đảm bảo các mục tiêu ngắn hạn, vừa có sự bền vững", ông Thái nhìn nhận.