Tại hội thảo mới đây với chủ đề: “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”, TS.Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã một lần nữa chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề về pháp lý.

TS.Nguyễn Văn Khôi cho biết gần hai năm qua, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều nút thắt khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Nhất là từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian qua còn có sự tác động lớn bởi vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM ước khoảng 400 dự án đã kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

NHIỀU VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ

Liên quan đến thực trạng này, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures, thông tin thêm: Từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Theo phản ánh của địa phương và hiệp hội, hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Ngoài ra, còn hàng loạt vướng mắc liên quan đến vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định: “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất, thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”.

Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định: “...Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Mặc dù vậy, đối với dự án bất động sản quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa. Thời gian có thể kéo dài 3-4 năm, như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau, thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo luật Đầu tư thì phải như thế nào?

Liên quan đến vấn đề này còn là thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”; đồng thời, tại tiết a1 khoản 3 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định: “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”.

Vậy vấn đề ở đây, nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa. Do đó, nếu vẫn tính như vậy vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

“Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất, thậm chí nhiều năm hoặc chục năm dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau và nảy sinh việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá”, ông Chung bày tỏ.

Bà Đinh Thị Loan, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Trung Quy, Bắc Ninh, cũng chia sẻ: doanh nghiệp đang gặp khó khăn về ưu đãi đầu tư, thuế lại tính theo quyết định giao đất chứ không tính theo giao đất thực địa. Vì chưa có giấy phép thực địa thì doanh nghiệp không triển khai được dự án, nhưng thuế thì lại tính từ thời gian có quyết định cấp phép. Ngoài ra, đối với dự án quy mô lớn phải giao đất nhiều lần như trường hợp của Công ty cổ phần đầu tư Trung Quý đã giao đất 12 lần, song ưu đãi lại tính từ lần đầu, do đó, doanh nghiệp rất băn khoăn.

ĐẨY NHANH VIỆC SỬA ĐỔI LUẬT

Để giải quyết các ách tắc nêu trên, theo Luật sư Chung, cần tập trung giải quyết những dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng; thông qua việc sửa quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp, “tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất”, ông Chung nhấn mạnh.

Đồng thời, luật sư kỳ vọng sắp tới khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), những quy định, trình tự, thủ tục sẽ rõ ràng, mạch lạc để hạn chế được vùng tối, giúp người dân và doanh nghiệp phát triển bất động sản thấy rõ trình tự để triển khai. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở là những luật khung liên quan đến thị trường bất động sản, qua đó, kéo theo sự phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, nhằm xây dựng chính sách sát thực tiễn, các cơ quan cần lắng nghe nhiều hơn ý kiến đóng góp, từ đó, có những quyết định pháp luật, chính sách “sống” được và vận hành được trong thực tiễn.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nêu ý kiến: hiện có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 42-2023 phát hành ngày 16-10-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam