TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Sửa Luật Đất đai theo hướng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp
Luật Đất đai cần đảm bảo sự bình đẳng cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất
Ngày 25/8, tại Tp.HCM, trong khuôn khổ hợp tác với Đại sứ quán Anh tại Việt Nam, VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến về nội dung báo cáo rà soát Luật Đất đai.
Sau thời gian Luật Đất đai đi vào thực tiễn, đến nay luật và các văn bản hướng dẫn luật đã bộc lộ nhiều điều không phù hợp với sự thay đổi của điều kiện thực tế. Vì vậy, việc điều chỉnh mới và bổ sung các quy định trong luật là cần thiết.
Không hạn chế chuyển quyền sử dụng đất
Theo báo cáo rà soát của nhóm nghiên cứu có 32 vấn đề trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật này cần sửa đổi. Với đất nông nghiệp, cần nghiên cứu lại chính sách giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sao cho phù hợp với tình hình biến động của nhân khẩu hiện nay, cho phép chuyển quyền sử dụng đất không hạn chế với mục đích thúc đẩy tích tụ đất đai nhằm tập trung cho sản xuất lớn.
Đất dành cho các dự án sản xuất nông nghiệp được áp dụng hạn mức linh hoạt theo từng dự án. Nếu hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải ghi đầy đủ họ tên các thành viên của hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần quy định thống nhất việc cấp giấy chứng nhận đối với cả đất và tài sản gắn liền đất theo nhu cầu của người sử dụng đất. Những trường hợp chuyển nhượng trước 15/10/1993, nếu có giấy tờ mua bán được UBND cấp huyện, xã hay cơ quan tư pháp xác nhận khi chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận, và khi công nhận quyền sử dụng đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức theo quy định tại điều 87 Luật Đất đai hiện hành.
Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, luật cần quy định rõ về đất nghĩa trang, đất thờ tự của các cơ sở tôn giáo. Đây là những vấn đề thời gian gần đây vướng khi đất bị thu hồi rơi vào những khu vực này.
Đảm bảo bình đẳng cho các doanh nghiệp
Trong cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên sửa đổi theo hướng UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành giữ ổn định trong 5 năm. Cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất cả kể giá đất theo mục đích ban đầu, sau quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật cần sửa đổi để đảm bảo sự bình đẳng cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất. Trong điều kiện thị trường mới, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động và đảm bảo tính an toàn nên có những quy định rõ với người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án. Cần bỏ quy định yêu cầu doanh nghiệp phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, và việc căn cứ thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng.
Luật Đất đai cần quy định cụ thể rõ ràng về các trường hợp được và không được thế chấp quyền sử dụng đất và loại đất thế chấp để đảm bảo tính minh bạch về thông tin cho nhà đầu tư. Tiếp đó là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. Sau khi thế chấp, để đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng theo thỏa thuận sẽ xử lý theo quy định của điều 721 Bộ luật Dân sự.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam và tại ngân hàng ở nước ngoài; nếu bị phát mãi tài sản việc xử lí theo quy định của pháp luật Việt Nam. Sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất sẽ hình thành trong tương lai sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và đang chờ cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để đảm bảo, cần xây dựng những cơ chế ghi nhận và bảo hộ việc cầm cố bằng quyền tài sản nói chung và quyền sử dụng dất nói riêng vốn đã được nêu trong Bộ Luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003.
Đối với các doanh nghiệp, các công ty con trong tập đoàn cũng được quyền nhận giao đất, thuê đất không phải thông qua công ty mẹ. Nếu công ty nhà nước phá sản thì quyền sử dụng đất vẫn đảm bảo là tài sản của doanh nghiệp bình đẳng như các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác.
Sau thời gian Luật Đất đai đi vào thực tiễn, đến nay luật và các văn bản hướng dẫn luật đã bộc lộ nhiều điều không phù hợp với sự thay đổi của điều kiện thực tế. Vì vậy, việc điều chỉnh mới và bổ sung các quy định trong luật là cần thiết.
Không hạn chế chuyển quyền sử dụng đất
Theo báo cáo rà soát của nhóm nghiên cứu có 32 vấn đề trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật này cần sửa đổi. Với đất nông nghiệp, cần nghiên cứu lại chính sách giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sao cho phù hợp với tình hình biến động của nhân khẩu hiện nay, cho phép chuyển quyền sử dụng đất không hạn chế với mục đích thúc đẩy tích tụ đất đai nhằm tập trung cho sản xuất lớn.
Đất dành cho các dự án sản xuất nông nghiệp được áp dụng hạn mức linh hoạt theo từng dự án. Nếu hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải ghi đầy đủ họ tên các thành viên của hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần quy định thống nhất việc cấp giấy chứng nhận đối với cả đất và tài sản gắn liền đất theo nhu cầu của người sử dụng đất. Những trường hợp chuyển nhượng trước 15/10/1993, nếu có giấy tờ mua bán được UBND cấp huyện, xã hay cơ quan tư pháp xác nhận khi chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận, và khi công nhận quyền sử dụng đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức theo quy định tại điều 87 Luật Đất đai hiện hành.
Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, luật cần quy định rõ về đất nghĩa trang, đất thờ tự của các cơ sở tôn giáo. Đây là những vấn đề thời gian gần đây vướng khi đất bị thu hồi rơi vào những khu vực này.
Đảm bảo bình đẳng cho các doanh nghiệp
Trong cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên sửa đổi theo hướng UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành giữ ổn định trong 5 năm. Cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất cả kể giá đất theo mục đích ban đầu, sau quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật cần sửa đổi để đảm bảo sự bình đẳng cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất. Trong điều kiện thị trường mới, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động và đảm bảo tính an toàn nên có những quy định rõ với người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án. Cần bỏ quy định yêu cầu doanh nghiệp phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, và việc căn cứ thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng.
Luật Đất đai cần quy định cụ thể rõ ràng về các trường hợp được và không được thế chấp quyền sử dụng đất và loại đất thế chấp để đảm bảo tính minh bạch về thông tin cho nhà đầu tư. Tiếp đó là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. Sau khi thế chấp, để đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng theo thỏa thuận sẽ xử lý theo quy định của điều 721 Bộ luật Dân sự.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam và tại ngân hàng ở nước ngoài; nếu bị phát mãi tài sản việc xử lí theo quy định của pháp luật Việt Nam. Sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất sẽ hình thành trong tương lai sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và đang chờ cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để đảm bảo, cần xây dựng những cơ chế ghi nhận và bảo hộ việc cầm cố bằng quyền tài sản nói chung và quyền sử dụng dất nói riêng vốn đã được nêu trong Bộ Luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003.
Đối với các doanh nghiệp, các công ty con trong tập đoàn cũng được quyền nhận giao đất, thuê đất không phải thông qua công ty mẹ. Nếu công ty nhà nước phá sản thì quyền sử dụng đất vẫn đảm bảo là tài sản của doanh nghiệp bình đẳng như các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác.
