Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để được công nhận chủ đầu tư dự án. Đây cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở trung cấp và bình dân hiện nay cũng như trong năm 2019.

Ước tính, cả nước hiện có hàng ngàn dự án treo, trong đó có dự án đã "ôm đất" hàng chục năm. Thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Tại Tp.HCM, Sở Tài nguyên Môi trường xác định có 215 dự án liên quan tới vấn đề chậm triển khai. Một trong những nguyên nhân cơ bản là do tắc nghẽn về giải phóng mặt bằng.

Chậm 10 năm do 1 hộ gia đình

Trường hợp của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long là một ví dụ. Năm 2004, đơn vị này trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè và đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá theo đúng quy định, đã được UBND Tp.HCM cấp "sổ đỏ". 

Công ty đã xây dựng khu đô thị mới Dragon City nhưng tại phân khu số 15 của dự án vẫn còn 1 căn nhà và đất của một số hộ dân không chịu di dời mà còn xây dựng, mở rộng nhà trái phép, chăn nuôi gia súc, gia cầm gây ô nhiễm môi trường, cản trở không cho công ty triển khai đầu tư xây dựng dự án. 

Thậm chí trong những ngày cuối tháng 10 vừa qua họ còn xông vào công trường, đập phá tài sản và tháo dỡ hàng rào của công ty. Với dự án ngầm hóa đường điện 220kV đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè mà công ty được UBND thành phốgiao làm chủ đầu tư, Địa ốc Phú Long cũng đã chuyển 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để đền bù nhưng gần 10 năm nay vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng để giao đất thực hiện dự án.

Tại Hà Nội, dự án cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 - 93 Láng Hạ, đã được UBND quận Đống Đa ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thế nhưng từ 2008 đến nay vẫn chưa xong khâu giải phóng mặt bằng vì vướng một hộ dân ở tầng 1.

Mặc dù chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Vinaconex đã chấp thuận đền bù cả phần diện tích cơi nới và ki-ốt thương mại, nhưng hộ này vẫn chưa chịu nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng mà còn yêu cầu bồi thường với diện tích gấp 3 lần, cùng 30 triệu đồng tiền thuê nhà mỗi tháng trong thời gian thực hiện dự án. Chính vì vậy, dự án không khởi công được.

Để đảm bảo minh bạch và công bằng

Trên đây là 2 trong số nhiều trường hợp dự án bị mắc kẹt do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, khiến dự án bị chậm tiến độ. Đặc biệt, với những dự án cải tạo chung cư cũ, tình trạng này khá phổ biến.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và thành phố, nhưng không ít hộ dân, nhất là những hộ tầng 1 thường có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

Trước thực trạng này, mới đây, UBND Tp.Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, dự thảo sửa đổi quy định theo hướng cụ thể tỷ lệ kết quả lấy ý kiến cộng đồng dân cư và đề xuất khoảng 70% trở lên đồng ý là đủ điều kiện lập quy hoạch dự án. Đồng thời, bổ sung chế tài được cưỡng chế với các chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ.

Đầu tháng 11, Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM cũng thông báo sẽ thực hiện theo quy định tại Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/CP của Chính phủ: với các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1/7/2014 mà chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, động thái này sẽ tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng của các dự án bồi thường dở dang, "da báo" hiện nay. Trước hết là đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng được từ 80% diện tích trở lên.

Để đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư dự án và lợi ích xã hội, hiệp hội cũng đề nghị cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất đảm bảo: bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng đất phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng; thực hiện quyền được tái định cư của người sử dụng đất trong khu vực dự án khi hội đủ điều kiện theo quy định pháp luật. 

Đồng thời, hiệp hội cũng đề nghị: phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Tài nguyên Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

"Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định.