Thị trường bất động sản: Chung cư giảm, đất nền tăng

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2017 và 4 tháng đầu năm 2018 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong thời gian qua, nhìn chung giá chung cư, nhà ở thấp tầng trong dự án bất động sản nhà ở tại khu vực đô thị không có nhiều biến động. Tuy nhiên, thị trường đất nền tại một số địa phương lại có diễn biến phức tạp.

Tại Hà Nội, năm 2017 có khoảng 14.800 giao dịch thành công (giảm 4,2% so với năm 2016); 4 tháng đầu năm 2018 có 5.250 giao dịch thành công. 

Tại Tp.HCM có khoảng 16.220 giao dịch thành công trong năm 2017 (tăng 6,3% so với 2016); 4 tháng đầu năm 2018 có khoảng 6.000 giao dịch thành công.

Vẫn lệch pha cung – cầu căn hộ

Trong vài tháng trở lại đây, lượng giao dịch căn hộ chung cư giảm do tâm lý e ngại của khách hàng về sự an toàn trong phòng chống cháy nổ. 

Tuy nhiên, sau giai đoạn này, dự báo thị trường căn hộ sẽ bình ổn trở lại do nhu cầu của người dân về căn hộ chung cư vẫn rất lớn, đồng thời các chủ đầu tư dự án sẽ tăng cường trách nhiệm hơn về phòng chống cháy nổ.

"Việc xảy ra một số sự cố về phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở chung cư thời gian qua có gây khó khăn cho thị trường trong ngắn hạn. Tuy nhiên, qua đó giúp nâng cao hơn nhận thức của khách hàng khi mua nhà ở chung cư. 

Đồng thời cũng nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư về chất lượng công trình và an toàn phòng cháy chữa cháy. Điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong dài hạn", Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định.

Về nguồn cung nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết, hiện Hà Nội có 44.875 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại 109 dự án, chủ yếu vẫn tập trung tại các dự án khu vực phía tây thành phố. 

Tỷ lệ nguồn cung căn hộ có mức giá trên 25 triệu đồng/m2 chiếm 50-70%, lượng căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 và nhà ở xã hội rất ít, trong khi nhu cầu thực tế của thị trường và khả năng chi trả của người dân chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ giá rẻ. Trong giai đoạn này, số lượng dự án nhà ở liền kề, biệt thự được phát triển mới là không nhiều, lượng giao dịch ít.

Tại Tp.HCM, theo Sở Xây dựng có 42.960 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại 91 dự án. Cũng như thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM là khá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường. 

Việc phát triển dự án bất động sản vẫn chưa cân đối giữa các phân khúc, vẫn có tình trạng nhiều căn hộ trung và cao cấp, thiếu nguồn cung căn hộ bình dân.

Phân khúc thấp tầng tăng giá

Do nguồn cung căn hộ chung cư tiếp tục gia tăng, nhu cầu mua chung cư có dấu hiệu chững lại nên hiện nay, giá nhà chung cư trên thị trường không tăng, một số khu vực giá nhà ở có xu hướng giảm nhẹ, một số chủ đầu tư giảm giá bán bằng các chính sách khuyến mại đa dạng (tặng nội thất, miễn phí dịch vụ 5 năm...).

Theo báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng, so với tháng 3/2018, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội trong tháng 4/2018 giảm khoảng 0,04%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm 0,49%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,29% và căn hộ bình dân giá giảm 0,21%). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,34%).

Còn tại Tp.HCM, giá căn hộ chung cư lại tăng 0,34% so với tháng trước. Giá căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,14%, căn hộ trung cấp giá tăng 0,48% và căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,25%. Với phân khúc nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,92%.

Về phân khúc nhà thấp tầng tại các dự án, do số lượng hàng hóa hạn chế, ít dự án mới đưa vào thị trường và nhu cầu người tiêu dùng về loại hình nhà ở này tăng nên giá bán cũng tăng theo. 

Ở khu vực hạ tầng đang phát triển như khu đô thị Xuân Phương, khu Tây Hồ Tây, khu vực Mậu Lương – Thanh Hà... giá tăng từ 5 – 10%. 

Bên cạnh đó, đã xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại các đô thị đang phát triển có các công trình hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng (Quận 9, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ - Tp.HCM; Tp.Nha Trang - Khánh Hòa; khu vực sân bay Long Thành - Đồng Nai).

Đặc biệt là tại 3 địa phương đang chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế là Vân Đồn - Quảng Ninh, Vân Phong - Khánh Hòa, Phú Quốc - Kiên Giang, tình trạng phân lô bán nền, chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp trái quy định pháp luật diễn ra trên diện rộng, giá đất chóng mặt. 

"Tình trạng này, nếu không được chấn chỉnh kịp thời thì không những có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội", Bộ Xây dựng khuyến cáo.

Tính đến ngày 20/4/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 24.473 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm là quý I/2013 đã giảm 104.075 tỷ đồng (giảm 80,96%); so với 20/3/2018 giảm 289 tỷ đồng. 

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 2.610 căn (tương đương 3.776 tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng: 2.951 căn (tương đương 6.764 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở: 2.995.761 m2 (tương đương 11.809 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại: 538.371 m2 (tương đương 2.124 tỷ đồng). 

Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Như vậy, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm nhưng tốc độ đã chậm lại.