2024 là năm đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản với sự hỗ trợ quyết liệt từ Chính phủ, Quốc hội… thông qua những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đồng thời, hoàn thiện pháp luật liên quan, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững. Nhờ đó, đến nay, thị trường bất động sản được đánh giá là đang bước qua giai đoạn khó khăn và có nền tảng pháp lý vững chắc để tiến tới một kỷ nguyên mới...

Thị trường bất động sản 2022 - 2023 đã trải qua giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng, nguồn cung đóng băng, thanh khoản giảm mạnh. Cùng với đó, những vướng mắc về pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, quy trình thủ tục triển khai dự án… khiến số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm. Các doanh nghiệp không chỉ chịu sức ép tài chính mà còn phải định hướng lại chiến lược để thích nghi… 

Trước thực trạng trên, trong năm 2023-2024, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tiến hành nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đặc biệt đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đấu thầu 2023, Luật Đất đai 2024. 

Ngay sau khi các luật này được thông qua, Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các luật; các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, sửa đổi, bổ sung, ban hành mới nhiều luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng…

NGUỒN CUNG VÀ LƯỢNG GIAO DỊCH TĂNG NHANH

Nhiều hạn chế, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật mới đã được ban hành và dự kiến ban hành trong thời gian tới. Điều này đã giúp thị trường bất động sản năm 2024 có những chuyển biến tích cực.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy từ đầu năm 2024 đến nay, mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023; nguồn cung bất động sản sau một thời gian bị hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán.

Cùng với đó, lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà đã gia tăng thanh khoản trên thị trường.

Báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng chỉ rõ tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở đã dần được cải thiện, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới đạt trên 70%, cao hơn cả 2 năm trước đại dịch Covid-19. Thị trường đã chứng kiến sự quay trở lại của một lượng tương đối lớn các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới và các nhà đầu tư bất động sản. 

Mặc dù vậy, thị trường vẫn tồn tại sự mất cân bằng cung – cầu khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, phục vụ cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân. Cụ thể, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. 

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo” ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. 

GIÁ NHÀ TẠI CÁC THÀNH PHỐ LỚN BIẾN ĐỘNG MẠNH

Theo nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chọn lọc và quan sát, tính đến quý 3/2024, giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng  30,6% so với kỳ gốc. 

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng “kỷ lục”, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý 3/2024, cao hơn mức tăng của TP.HCM. Còn tại Hà Nội, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng  64,0% so với quý 2/2019.

Trong khi đó, thống kê của nhiều đơn vị khác cho thấy giá bán trung bình căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đã tăng từ 40 triệu đồng/m2 trong đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024. Mức giá nhà trong ngõ cũng tăng cao từ đầu năm 2024, ngang bằng với nhiều khu vực nội thành. Đặc biệt, giá đất trúng đấu giá (cao gấp nhiều lần giá khởi điểm) ở một số khu vực ngoại thành, nơi giao thông chưa thuận tiện cũng đắt tương đương với đất liền kề, biệt thự ở nhiều dự án đã được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ. 

Nói về thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, bày tỏ: “Ngành bất động sản chiếm 17% GDP cả nước và liên quan đến hàng chục ngành nghề khác nhau, vì vậy, phát triển bất động sản là góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế. Do đó, đây cũng là lĩnh vực được Chính phủ, Quốc hội quan tâm tháo gỡ. Nhưng giá cao quá thì ai mua. Nhiều chung cư có giá lên tới 500 triệu đồng/m2 – mức giá rất phi lý”.

Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục “leo thang” mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ.

THỊ TRƯỜNG SẼ PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH, BỀN VỮNG HƠN

Tại Kỳ họp thứ 8 (ngày 23/11/2024), Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội”. Với Nghị quyết này, Quốc hội giao Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tiếp tục chủ động theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường việc nghiên cứu, phân tích, dự báo để kịp thời có biện pháp điều tiết, lành mạnh hóa thị trường trên nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường, bảo đảm các mục tiêu phát triển bền vững, ngăn chặn tình trạng thị trường phát triển “nóng” hoặc “đóng băng”, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế, gây hệ lụy về mặt xã hội...

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 01-2025 phát hành ngày 06/01/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam