TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
“Thị trường bất động sản trầm lắng là do chính sách”
Cho đến thời điểm này thị trường bất động sản hai miền Nam - Bắc vẫn khá trầm lắng trên hầu hết các phân khúc
Cho đến thời điểm Tết Nguyên đán đang cận kề thì thị trường bất động sản hai miền Nam - Bắc vẫn khá trầm lắng trên hầu hết các phân khúc.
Sự im ắng của thị trường không chỉ kéo dài trong một vài tháng mà dường như xuyên suốt cả một năm qua. Nhiều lý do được giới chuyên môn đưa ra để lý giải cho sự đóng băng của thị trường trong suốt thời gian dài đó, nào là anh hưởng của suy giảm kinh tế, nào là cung cầu chưa gặp nhau, tác động từ thị trường tài chính, tiền tệ...
Tuy nhiên, dưới góc độ nhà quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản trong năm qua không mang lại những gì như giới đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng là do tác động của chính sách, trong đó nổi trội là việc siết tín dụng và giảm chi tiêu công.
Trao đổi với VnEconomy về những diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng như xu hướng trong năm 2011, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói:
- Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2010 dù không làm hài lòng nhiều chủ đầu tư do tính thanh khoản khá thấp, song cũng đã thể hiện được nhiều nét tiến bộ cả về cơ chế chính sách cũng như mục đích của các dự án đầu tư.
Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình đã được nhiều chủ đầu tư quan tâm và thực sự rót vốn cho dự án đã mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng trăm nghìn người tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tồn tại một số bất cập đã làm cản trở sự phát triển, gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng như đối với những người có nhu cầu về nhà ở. Chẳng hạn như cơ chế chính sách chưa hoàn thiện, vốn chủ động của các chủ đầu tư vẫn hạn chế, tính minh bạch của thị trường chưa cao, giá nhà, đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân...
Ế cũng do giá cao
Ông cho rằng, giá bất động sản ở Việt Nam vẫn quá cao là một hạn chế của thị trường. Nhưng với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, giá bất động sản cao là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư và đây là điều kiện cần để phát triển thị trường?
Đúng là giá bán cao thì luôn hấp dẫn mọi nhà đầu tư, không riêng gì lĩnh vực bất động sản vì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, tôi nói giá bất động sản quá cao như là một nhược điểm của thị trường bởi lẽ, thị trường bất động sản có nét đặc thù khác với thị trường các hàng hóa thông thường khác.
Ngoài mục đích lợi nhuận cho doanh nghiệp, phát triển thị trường bất động sản còn có ý nghĩa về mặt xã hội, tức là nó phải dần giải quyết được nhu cầu của nhà ở của hàng triệu người dân Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.
Trước đây, vào khoảng năm 2008 giá bất động sản giảm mạnh, nhiều người lo lắng cho doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ bị phá sản, nhưng khi đó tôi vẫn nói rằng, không phải lo cho họ vì giá có giảm 10 – 20 % đi nữa thì họ vẫn có lãi.
Nếu doanh nghiệp nào biết tiết kiệm chi phí, sử dụng công nghệ tiên tiến thì lãi lại càng cao hơn. Do đó, mục tiêu của cơ quan quản lý là phải làm sao để giá bất động sản ở Việt Nam phải phù hợp hơn với thu nhập của người dân, giải quyết được cả lợi nhuận cho doanh nghiệp những cũng phải đáp ứng được mục tiêu xã hội.
Thị trường trầm lắng trong suốt thời gian qua liệu có nguyên nhân do giá quá cao khiến khách hàng không có khả năng chi trả, thưa ông?
Đó cũng là một nguyên nhân vì thực tế hiện có rất nhiều người đang khó khăn về nhà ở nhưng khả năng tài chính chưa cho phép họ tiếp cận với mức giá của một căn hộ dù chỉ là dăm bảy trăm triệu đồng. Thế nên nhà nước mới có chính sách nhà ở xã hội để tháo gỡ khó khăn đó.
Ở một số nước, chỉ số nhà ở (bằng giá nhà chia cho tổng thu nhập của một người dân hoặc một hộ dân trong một năm) là 5 - 6. Nghĩa là, một hộ gia đình nếu trừ tiền ăn, tiền ở đi, thì tiết kiệm trong mười, mười lăm năm là có thể mua được nhà. Con số này ở Việt Nam là 15 - 16, có nghĩa là mỗi hộ gia đình phải tiết kiệm khoảng 30 năm mới có thể mua được một cái nhà.
Các yếu tố cấu thành nên giá nhà ở của Việt Nam nằm ở đất là chính. Nhà liền kề, thì giá đất chiếm 90 - 95%. Giá vật liệu xây dựng của căn nhà ở trên đất chỉ chiếm từ 5-10%. Người ta đi mua nhà không quan tâm nhiều đến nhà, mà chủ yếu chỉ quan tâm đến đất.
Tất nhiên, giá nhà đất cao ở một vài thời điểm nhất định, vài khu vực cục bộ nhiều khi cũng có yếu tố đầu cơ, thổi giá. Cơn sốt đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 là một minh chứng. Đây cũng một phần là do yếu tố tâm lý đám đông trong đầu tư bất động sản của người Việt vẫn còn khá lớn. Điều này chỉ được xóa bỏ khi thị trường đạt tới trình độ chuyên nghiệp.
Nhưng tại sao thị trường trầm lắng trong một thời gian dài mà giá bất động sản vẫn không giảm?
Giá không giảm là chỉ ở thị trường miền Bắc thôi, còn ở Tp.HCM và một số vùng lân cận, cả giao dịch và giá cả đều giảm trong năm 2010. Với những doanh nghiệp không giảm giá bán có thể là do họ vẫn có đủ tiềm lực tài chính để “nuôi” dự án đó, hoặc họ không muốn giảm giá bán theo kiểu phá giá thị trường, vừa ảnh hưởng đến uy tín, vị thế của doanh nghiệp, dự án vừa ảnh hưởng đến thị trường nói chung.
Nhưng tôi cho rằng, hiện nay, nhà nước cũng chưa có chính sách để điều tiết thị trường nhà ở nhằm bảo đảm cho thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở.... nên vẫn còn mất cân bằng giữa các loại nhà ở.
Giá cả nhà ở nhìn chung vẫn cao hơn so với thực tế, người có nhu cầu thực sự về chỗ ở thì không có khả năng tạo lập nhà ở, trong khi những người tham gia đầu tư thì lại có điều kiện thực hiện đầu tư làm cho giá nhà ở quá cao vì phải qua nhiều khâu trung gian.
Nhà 20 triệu/m2 sẽ thắng lớn
Vậy cơ quan quản lý suy nghĩ gì trước thực tế: thị trường trầm lắng – giá nhà vẫn cao và kết cục người dân vẫn khó mua nhà?
Tôi cho rằng, thị trường trầm lắng trong thời gian qua, nếu đứng về góc độ doanh nghiệp thì có thể là tiêu cực do họ không đạt được lợi nhuận theo kế hoạch. Song với cơ quan quản lý, mục tiêu mà chúng tôi hướng đến là một thị trường phát triển ổn định, bền vững chứ không phải là thị trường luôn “sốt nóng” như 2 – 3 năm trước đây.
Hơn nữa, ngoài những ảnh hưởng của chính sách, thị trường trầm lắng trong thời gian qua cũng có nguyên nhân do các doanh nghiệp không có được một chiến lược đầu tư đúng đắn, không có khảo sát thăm do thực tế nhu cầu thị trường cũng như thiếu một dự báo khoa học...
Còn nếu xét về lý, những hạn chế trên thị trường thì đương nhiên có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, nếu ai đó cho rằng cơ quan quản lý đã không chịu kiểm soát giá thành thì hoàn toàn không hiểu gì về luật pháp và thị trường.
Vậy ông nhìn nhận thế nào về thị trường bất động sản năm nay?
Trước hết tôi cần khẳng định rằng, đầu tư bất động sản không chỉ ở Việt Nam vẫn mang lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, theo nguyên lý kinh doanh, lĩnh vực nào càng có lợi nhuận lớn thì càng rủi ro và ngược lại. Do đó, người đầu tư cũng phải biết chấp nhận mạo hiểm.
Từ cuối năm 2010 đến nay, nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có những dấu hiệu phục hồi nhanh chóng nên sẽ có nhiều người ta quay lại đầu tư bất động sản. Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên chứ không mong giá bán tăng. Nhưng khi cung cầu có sự chênh lệch, thì giá bán cũng có thể tăng lên ở mức độ nhất định.
Theo tôi, nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao, điều kiện ăn ở của dân mình chưa được cải thiện và cũng còn một khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Tâm lý người Việt, ai cũng mong có một chỗ ở, nên trong tương lai, thị trường bất động sản vẫn là một thị trường sôi động. Đặc biệt, trong năm nay, nếu doanh nghiệp nào tập trung làm nhà có giá trung bình, khoảng 20 triệu đồng/m2 thì chắc chắn sẽ thắng lớn.
Sự im ắng của thị trường không chỉ kéo dài trong một vài tháng mà dường như xuyên suốt cả một năm qua. Nhiều lý do được giới chuyên môn đưa ra để lý giải cho sự đóng băng của thị trường trong suốt thời gian dài đó, nào là anh hưởng của suy giảm kinh tế, nào là cung cầu chưa gặp nhau, tác động từ thị trường tài chính, tiền tệ...
Tuy nhiên, dưới góc độ nhà quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản trong năm qua không mang lại những gì như giới đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng là do tác động của chính sách, trong đó nổi trội là việc siết tín dụng và giảm chi tiêu công.
Trao đổi với VnEconomy về những diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng như xu hướng trong năm 2011, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói:
- Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2010 dù không làm hài lòng nhiều chủ đầu tư do tính thanh khoản khá thấp, song cũng đã thể hiện được nhiều nét tiến bộ cả về cơ chế chính sách cũng như mục đích của các dự án đầu tư.
Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình đã được nhiều chủ đầu tư quan tâm và thực sự rót vốn cho dự án đã mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng trăm nghìn người tại các thành phố lớn.
Tuy nhiên bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tồn tại một số bất cập đã làm cản trở sự phát triển, gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng như đối với những người có nhu cầu về nhà ở. Chẳng hạn như cơ chế chính sách chưa hoàn thiện, vốn chủ động của các chủ đầu tư vẫn hạn chế, tính minh bạch của thị trường chưa cao, giá nhà, đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân...
Ế cũng do giá cao
Ông cho rằng, giá bất động sản ở Việt Nam vẫn quá cao là một hạn chế của thị trường. Nhưng với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, giá bất động sản cao là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư và đây là điều kiện cần để phát triển thị trường?
Đúng là giá bán cao thì luôn hấp dẫn mọi nhà đầu tư, không riêng gì lĩnh vực bất động sản vì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, tôi nói giá bất động sản quá cao như là một nhược điểm của thị trường bởi lẽ, thị trường bất động sản có nét đặc thù khác với thị trường các hàng hóa thông thường khác.
Ngoài mục đích lợi nhuận cho doanh nghiệp, phát triển thị trường bất động sản còn có ý nghĩa về mặt xã hội, tức là nó phải dần giải quyết được nhu cầu của nhà ở của hàng triệu người dân Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.
Trước đây, vào khoảng năm 2008 giá bất động sản giảm mạnh, nhiều người lo lắng cho doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ bị phá sản, nhưng khi đó tôi vẫn nói rằng, không phải lo cho họ vì giá có giảm 10 – 20 % đi nữa thì họ vẫn có lãi.
Nếu doanh nghiệp nào biết tiết kiệm chi phí, sử dụng công nghệ tiên tiến thì lãi lại càng cao hơn. Do đó, mục tiêu của cơ quan quản lý là phải làm sao để giá bất động sản ở Việt Nam phải phù hợp hơn với thu nhập của người dân, giải quyết được cả lợi nhuận cho doanh nghiệp những cũng phải đáp ứng được mục tiêu xã hội.
Thị trường trầm lắng trong suốt thời gian qua liệu có nguyên nhân do giá quá cao khiến khách hàng không có khả năng chi trả, thưa ông?
Đó cũng là một nguyên nhân vì thực tế hiện có rất nhiều người đang khó khăn về nhà ở nhưng khả năng tài chính chưa cho phép họ tiếp cận với mức giá của một căn hộ dù chỉ là dăm bảy trăm triệu đồng. Thế nên nhà nước mới có chính sách nhà ở xã hội để tháo gỡ khó khăn đó.
Ở một số nước, chỉ số nhà ở (bằng giá nhà chia cho tổng thu nhập của một người dân hoặc một hộ dân trong một năm) là 5 - 6. Nghĩa là, một hộ gia đình nếu trừ tiền ăn, tiền ở đi, thì tiết kiệm trong mười, mười lăm năm là có thể mua được nhà. Con số này ở Việt Nam là 15 - 16, có nghĩa là mỗi hộ gia đình phải tiết kiệm khoảng 30 năm mới có thể mua được một cái nhà.
Các yếu tố cấu thành nên giá nhà ở của Việt Nam nằm ở đất là chính. Nhà liền kề, thì giá đất chiếm 90 - 95%. Giá vật liệu xây dựng của căn nhà ở trên đất chỉ chiếm từ 5-10%. Người ta đi mua nhà không quan tâm nhiều đến nhà, mà chủ yếu chỉ quan tâm đến đất.
Tất nhiên, giá nhà đất cao ở một vài thời điểm nhất định, vài khu vực cục bộ nhiều khi cũng có yếu tố đầu cơ, thổi giá. Cơn sốt đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 là một minh chứng. Đây cũng một phần là do yếu tố tâm lý đám đông trong đầu tư bất động sản của người Việt vẫn còn khá lớn. Điều này chỉ được xóa bỏ khi thị trường đạt tới trình độ chuyên nghiệp.
Nhưng tại sao thị trường trầm lắng trong một thời gian dài mà giá bất động sản vẫn không giảm?
Giá không giảm là chỉ ở thị trường miền Bắc thôi, còn ở Tp.HCM và một số vùng lân cận, cả giao dịch và giá cả đều giảm trong năm 2010. Với những doanh nghiệp không giảm giá bán có thể là do họ vẫn có đủ tiềm lực tài chính để “nuôi” dự án đó, hoặc họ không muốn giảm giá bán theo kiểu phá giá thị trường, vừa ảnh hưởng đến uy tín, vị thế của doanh nghiệp, dự án vừa ảnh hưởng đến thị trường nói chung.
Nhưng tôi cho rằng, hiện nay, nhà nước cũng chưa có chính sách để điều tiết thị trường nhà ở nhằm bảo đảm cho thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở.... nên vẫn còn mất cân bằng giữa các loại nhà ở.
Giá cả nhà ở nhìn chung vẫn cao hơn so với thực tế, người có nhu cầu thực sự về chỗ ở thì không có khả năng tạo lập nhà ở, trong khi những người tham gia đầu tư thì lại có điều kiện thực hiện đầu tư làm cho giá nhà ở quá cao vì phải qua nhiều khâu trung gian.
Nhà 20 triệu/m2 sẽ thắng lớn
Vậy cơ quan quản lý suy nghĩ gì trước thực tế: thị trường trầm lắng – giá nhà vẫn cao và kết cục người dân vẫn khó mua nhà?
Tôi cho rằng, thị trường trầm lắng trong thời gian qua, nếu đứng về góc độ doanh nghiệp thì có thể là tiêu cực do họ không đạt được lợi nhuận theo kế hoạch. Song với cơ quan quản lý, mục tiêu mà chúng tôi hướng đến là một thị trường phát triển ổn định, bền vững chứ không phải là thị trường luôn “sốt nóng” như 2 – 3 năm trước đây.
Hơn nữa, ngoài những ảnh hưởng của chính sách, thị trường trầm lắng trong thời gian qua cũng có nguyên nhân do các doanh nghiệp không có được một chiến lược đầu tư đúng đắn, không có khảo sát thăm do thực tế nhu cầu thị trường cũng như thiếu một dự báo khoa học...
Còn nếu xét về lý, những hạn chế trên thị trường thì đương nhiên có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, nếu ai đó cho rằng cơ quan quản lý đã không chịu kiểm soát giá thành thì hoàn toàn không hiểu gì về luật pháp và thị trường.
Vậy ông nhìn nhận thế nào về thị trường bất động sản năm nay?
Trước hết tôi cần khẳng định rằng, đầu tư bất động sản không chỉ ở Việt Nam vẫn mang lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, theo nguyên lý kinh doanh, lĩnh vực nào càng có lợi nhuận lớn thì càng rủi ro và ngược lại. Do đó, người đầu tư cũng phải biết chấp nhận mạo hiểm.
Từ cuối năm 2010 đến nay, nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có những dấu hiệu phục hồi nhanh chóng nên sẽ có nhiều người ta quay lại đầu tư bất động sản. Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên chứ không mong giá bán tăng. Nhưng khi cung cầu có sự chênh lệch, thì giá bán cũng có thể tăng lên ở mức độ nhất định.
Theo tôi, nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao, điều kiện ăn ở của dân mình chưa được cải thiện và cũng còn một khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Tâm lý người Việt, ai cũng mong có một chỗ ở, nên trong tương lai, thị trường bất động sản vẫn là một thị trường sôi động. Đặc biệt, trong năm nay, nếu doanh nghiệp nào tập trung làm nhà có giá trung bình, khoảng 20 triệu đồng/m2 thì chắc chắn sẽ thắng lớn.
