Thị trường Đông Bắc TP.HCM, khi hạ tầng định hình “bản đồ thời gian”

Trong khi nguồn cung nhà ở tại TP.HCM tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn và mặt bằng giá duy trì ở mức cao, thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt của lực cầu. Nhu cầu đang tái định vị về không gian, hướng đến các khu vực vệ tinh nhằm cân bằng giữa ngân sách, chất lượng sống và thời gian di chuyển.

Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2024 - 2025 cho thấy xu hướng người mua rời khu lõi trung tâm để giải bài toán chi phí một cách thực dụng hơn. Báo cáo quý 3/2025 của Knight Frank ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM vẫn neo quanh mức 3.752 USD/m2, trong khi nguồn cung mở mới trong quý chỉ khoảng 1.800 căn.

Quy mô hàng sơ cấp đang chào bán vào khoảng 4.400 căn phản ánh thị trường không thiếu hàng, mà thiếu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh đó, khu Đông Bắc TP.HCM, đặc biệt Bình Dương và Dĩ An, đang được tái định giá nhờ hạ tầng kết nối tăng tốc và lực cầu an cư sẵn có.

KẾT NỐI THẬT ĐỊNH HÌNH CHỐN AN CƯ

Một chuyển dịch mang tính nền tảng của giai đoạn này nằm ở cách người mua định nghĩa lại khái niệm “gần”. Thước đo không còn là khoảng cách địa lý, mà là thời gian di chuyển thực tế mỗi ngày, độ ổn định của tuyến đường và rủi ro ùn tắc. Khi tiêu chí thay đổi, giá trị bất động sản cũng được nhìn dưới lăng kính của “bản đồ thời gian”, nơi khả năng kết nối trong đời sống hằng ngày quan trọng hơn tọa độ hành chính.

Cách tiếp cận này tương đồng với tư duy quy hoạch đô thị theo thời gian (chrono urbanism), trong đó, theo Carlos Moreno, giá trị cốt lõi của đô thị nằm ở khả năng đáp ứng các nhu cầu thiết yếu trong bán kính khoảng 15 phút di chuyển.

Dưới góc nhìn hạ tầng, hành lang Đông Bắc đang nổi lên như một điểm sáng nhờ cấu trúc liên vùng đa cực được định hình rõ nét. Vành đai 3 TP.HCM đóng vai trò trục “xương sống” kết nối các cực đô thị - công nghiệp; nút giao Tân Vạn là đầu mối trung chuyển then chốt của khu Đông; Quốc lộ 13 giữ vai trò cửa ngõ chiến lược hướng Đông Bắc; trong khi cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành mở ra hành lang công nghiệp - logistics mới, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển và tái phân bổ dòng cư trú theo hướng hiệu quả hơn.

Khi các tuyến hạ tầng dần hoàn thiện, lợi ích cốt lõi không nằm ở khoảng cách địa lý mà ở khả năng ổn định và dự báo thời gian di chuyển - yếu tố then chốt giúp giảm dần tâm lý “sống xa trung tâm”. Nhờ đó, quyết định mua nhà chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên sự chắc chắn trong nhịp sống hàng ngày. Trong cấu trúc này, Dĩ An giữ vị thế đặc biệt: vừa là cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, vừa là điểm giao thoa giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ, nơi giá trị được xác lập bằng khả năng vận hành thực tế thay vì những kỳ vọng dài hạn.

SỰ LÊN NGÔI CỦA “SẢN PHẨM HIỆN HỮU”

Khác với các khu vực cửa ngõ phát triển theo mô hình “đón đầu”, Dĩ An lại sẵn có nền cư trú lớn và ổn định. Trên diện tích khoảng hơn 60 km2, mật độ hơn 7.700 người/km2, khu vực thuộc nhóm cao trong vùng đô thị mở rộng của TP.HCM.

Nền dân cư dày tạo ra nhu cầu nhà ở đến từ đời sống thật, hình thành một thị trường mà tiêu chí chọn mua ngày càng chặt chẽ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giai đoạn 2023–2025, giá căn hộ TP.HCM tăng mạnh, từ khoảng 39 triệu đồng/m2 (quý 1/2023) lên gần 59 triệu đồng/m2 (quý 1/2025). Mặt bằng giá mới khiến một bộ phận đáng kể người mua, đặc biệt là người lao động và gia đình trẻ, dịch chuyển sang Bình Dương để tìm sản phẩm phù hợp hơn về tài chính.

Ngoài ra, xu hướng “mua đảm bảo” có thể hiểu là ưu tiên sự chắc chắn. Dù nhiều vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ và một số dự án trì trệ được tái khởi động, người mua vẫn nhạy cảm với rủi ro từ các sản phẩm thiếu linh hoạt, kém kết nối hoặc mập mờ pháp lý. Vì vậy, thị trường Đông Bắc được kỳ vọng đón thêm các dự án “chuẩn pháp lý - chuẩn hiện hữu”, do những chủ đầu tư am hiểu địa phương triển khai.

Ở lớp doanh nghiệp, TBS Land, đơn vị có hơn 25 năm hoạt động tại thị trường toàn quốc, đặc biệt Bình Dương và khu vực Đông Bắc TP.HCM, đang thu hút chú ý khi giới thiệu dự án dân dụng đầu tay Green Skyline. Với nền tảng phát triển qua nhiều chu kỳ thị trường và xuất phát điểm từ hệ sinh thái công nghiệp, TBS Land được nhìn nhận là nhà phát triển có hiểu biết bản địa và tư duy triển khai dự án theo tiêu chí tiến độ - pháp lý.

Ngày 27/12/2025, Green Skyline đã chính thức ra mắt, như một ví dụ điển hình cho xu hướng ưu tiên “hàng thật”, xây dựng hoàn thiện rồi mới đưa ra thị trường. Cách làm này đáp ứng trực tiếp tâm lý “mua đảm bảo” của nhóm khách hàng có nhu cầu ổn định cuộc sống.

Từ thực tế đó, có thể thấy khu Đông Bắc TP.HCM đang hội tụ ba lực đẩy: Hạ tầng giúp ổn định “bản đồ thời gian”, nền dân cư dày tạo lực cầu ở thực, và tâm lý thị trường dịch chuyển từ “mua theo kỳ vọng” sang “ưu tiên sự chắc chắn”.

Vì vậy, khi TP.HCM tiến dần tới cấu trúc đa cực, cách định giá bất động sản cũng được định nghĩa lại, và Bình Dương với các sản phẩm “nhìn thấy được”, đang đi đúng nhịp thị trường.