Thị trường văn phòng Việt Nam đối mặt biến động kinh tế toàn cầu

Trong thời gian tới, nguồn cung văn phòng mới chất lượng cao dồi dào làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các tòa nhà. Theo đó, một số chủ đầu tư đã có những chính sách ưu đãi nhằm thu hút và giữ khách thuê.

THÁCH THỨC TỪ BIẾN ĐỘNG TOÀN CẦU

Theo Savills Việt Nam, nhu cầu văn phòng gần đây suy giảm do chịu tác động của một số yếu tố như xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, sự đánh giá lại nguồn lực của một số khách thuê sau đại dịch và nhu cầu thay đổi... 

Nhìn ở bức tranh rộng hơn, thị trường văn phòng trên toàn cầu đang hứng chịu rất nhiều áp lực. Khách thuê văn phòng sau đại dịch vẫn chưa ổn định, mặc dù làn sóng trở lại làm việc tại văn phòng đã dần tăng lên.

Thị trường Việt Nam lại có đôi chút khác biệt, được củng cố bởi các cấu trúc đa dạng và nhu cầu tích cực đối với các dự án văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, việc đối mặt với các tác động toàn cầu là điều không thể tránh khỏi. Cả hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đều phát triển không theo chu kỳ thông thường và hoạt động rất tốt trong nhiều năm qua, đặc biệt là so với các thành phố có nguồn cung dư thừa tại các quốc gia trong khu vực. 

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, để đón lượng khách FDI gia tăng đầu tư vào Việt Nam, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM cần đa dạng, đặc biệt là phân khúc hạng A để gia tăng sức cạnh tranh.

“Đến năm 2026, tỷ lệ lấp đầy các dự án hạng A và B sẽ tăng 6% theo năm, từ mức 1,5 triệu m2 diện tích sàn hiệu dụng hiện tại ở trường hợp tiêu chuẩn”, Phó Giám đốc điều hành Savills dự báo.

Việc chuyển đổi và nâng cấp chất lượng của các dự án cũ cùng với hoạt động cho thuê văn phòng ngày càng sôi động và tốc độ tăng trưởng nguồn cung hạ nhiệt sẽ giúp tỷ lệ bỏ trống nhiều khả năng bắt đầu giảm xuống còn 8% từ năm 2025 sau khi đạt đỉnh 12% trong ngắn hạn.

Bình luận về phân khúc văn phòng TP.HCM, ông Troy Griffiths cho rằng đây là thị trường rất thú vị đang trong giai đoạn làm mới mình và hứa hẹn nhiều tiềm năng trong thời gian tới, khi các tòa nhà dần hoàn thiện hai bên bờ sông Sài Gòn.

Mới đây nhất là 2 dự án văn phòng hạng A tại Thủ Thiêm đã đóng góp vào nguồn cung hạng A cho thị trường văn phòng TP.HCM trong quý 3/2023. Các dự án này đặc biệt được đón nhận bởi khách thuê trong nhóm tài chính, ngân hàng.

“Chúng tôi ghi nhận tại TP.HCM chỉ có khoảng 9 dự án văn phòng hạng A. Thị trường đang có rất nhiều triển vọng dựa trên những yếu tố vĩ mô như sự phát triển thương mại, tiêu chuẩn công trình xanh, gia tăng của nền kinh tế nội địa. Để hiểu rõ hơn về biến động giá thuê từ nay đến năm 2026, chúng tôi đã dùng 3 phương pháp để dự báo công suất và mức giá của các dự án hạng A và hạng B bao gồm dự báo GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân và dịch chuyển cơ cấu ngành”, vị chuyên gia phân tích. 

Theo đó, giá thuê văn phòng hạng A và B bình quân khoảng 39 USD/m2/tháng đến năm 2026 nhờ nguồn cung tăng.

Đối với thị trường văn phòng Hà Nội, đứng trước những thách thức từ bối cảnh kinh tế vĩ mô, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định lượng lớn doanh nghiệp tại Hà Nội đang phải đối mặt với các khó khăn tài chính. Khách thuê đang thận trọng khi đưa ra các quyết định trung hạn. Bởi vậy, tại phân khúc văn phòng, bản thân chủ đầu tư đang linh động hóa chính sách cho thuê, đồng thời cung cấp những ưu đãi về dịch vụ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp khi tìm kiếm và lựa chọn không gian làm việc.

Chẳng hạn, chủ đầu tư đang phối hợp với các đơn vị cho thuê với gói hỗ trợ về chi phí thi công văn phòng. Xét trên tổng thể các khoản doanh nghiệp cần bỏ ra để mở rộng hay tìm kiếm mặt bằng mới, chi phí thi công thường chiếm tỷ trọng lớn, bao gồm các công đoạn như thiết kế, sắp đặt nội thất, thi công... Thông thường, thời gian để hoàn thiện văn phòng thường lên tới 2 tháng. Do đó, chi phí thi công thường được xem là rào cản lớn nhất mà doanh nghiệp phải đối mặt khi họ quyết định mở rộng hoặc thay đổi vị trí văn phòng.

VĂN PHÒNG HẠNG A TP.HCM ĐÓN NGUỒN CẦU TỪ ÚC, HÀN, ĐÀI LOAN

Theo Savills Việt Nam, trong quý 3/2023, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM tăng trưởng 3% theo quý và 4% theo năm sau khi 4 dự án mới gia nhập thị trường với hơn 93.000 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA).

Đáng chú ý, khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm lĩnh nguồn cung mới với 90% thị phần từ hai dự án hạng A, giá cho thuê 1,2 triệu đồng/m2/tháng. Với vị trí gần khu vực trung tâm và chất lượng phát triển cao của các dự án mới, khu vực này đã thu hút được các khách thuê nhóm ngành tài chính, ngân hàng, bất động sản và công nghệ thông tin, truyền thông với mục đích mở rộng quy mô. Những khách hàng nổi bật đến từ Úc, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia và Việt Nam.

Bà Giang Huỳnh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, đánh giá tỷ lệ lấp đầy 50% ở hai dự án văn phòng tại Thủ Thiêm cho thấy nhu cầu tích cực của nhóm khách thuê trong lĩnh vực tài chính ngân hàng cũng như sức hút của khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Ngoài ra, khu vực trung tâm quận 1 cũng cung cấp 10% nguồn cung mới trong quý từ dự án hạng B đi vào hoạt động lại sau giai đoạn cải tạo và sự gia nhập thị trường của dự án hạng C. 

Công suất hoạt động trung bình duy trì ổn định, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm nhưng vẫn duy trì ở mức cao 90%.

Bà Giang cho biết mức giảm không đáng kể này đến từ nguồn cung mới gia nhập thị trường, và sẽ được cải thiện trong thời gian tới khi các dự án mới nhanh chóng được lấp đầy. Giá thuê tăng 4% theo quý và 7% theo năm, đạt 771.000 đồng/m2/tháng. Dự báo, trong quý 4/2023, nguồn cung tương lai đến từ 6 dự án cung cấp thêm 81.000 m2 NLA.

Còn theo Cushman Wakefields, lượng nguồn cung dự án mới chất lượng cao dồi dào trong quý 3/2023 và trong thời gian tới làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các tòa nhà. Theo đó, một số chủ đầu tư đã có những chính sách ưu đãi nhằm thu hút và giữ khách thuê.

Mặc dù nhu cầu nâng cấp không gian văn phòng vẫn hiện hữu cùng với bối cảnh thị trường thuận lợi cho khách thuê, khách thuê vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc nâng cấp và mở rộng, chẳng hạn như: áp lực về doanh thu, tỷ giá tăng cao, tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy…