Thời hạn sử dụng 50 - 70 năm: Thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng

Bất động sản là tài sản giá trị cả trong hiện tại lẫn tương lai. Có những người tích góp cả đời mới mua được một căn nhà, vì vậy thời hạn sử dụng loại tài sản này là vấn đề rất được quan tâm.

NHIỀU LO LẮNG, BĂN KHOĂN

Mới đây, Bộ Xây dựng có đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của dư luận, trong đó không ít trường hợp đang ý định mua căn hộ chung cư tỏ ra hết sức lo lắng, băn khoăn.

Dự định mua một căn chung cư giá khoảng 4 tỷ đồng tại quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội, ông Mạc Ban bỗng đắn đo sau khi nghe tin Bộ Xây dựng đề xuất áp niên hạn cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn 50-70 năm. Theo ông, chẳng ai bỏ ra một số tiền lớn để mua một thứ chỉ sở hữu được 50 hay 70 năm. Hơn nữa, thật không công bằng khi người dân mua căn hộ chung cư cũng đóng thuế hẳn hoi như người mua đất nền, rồi họ phải chịu tiền phí bảo trì căn hộ 2%, và nếu phí này hết thì họ vẫn đóng góp hằng tháng để bảo trì, bảo dưỡng chung cư của họ, cho đến 50 - 70 năm sau lại “mất trắng” sao?

Tương tự, chị Đào Hiền ngụ tại quận Hoàn Kiếm cho biết: "Vợ chồng tôi vừa vay mượn tiền dự định mua một căn hộ chung cư tại trung tâm. Tuy nhiên, mua nhà chung cư mà chỉ có thời hạn như đề xuất của Bộ Xây dựng thì hết thời gian này, gia đình con cái sẽ ở đâu? Việc sở hữu nhà không chỉ là nơi để ở mà là một loại tài sản để dành vì có thể cũng sẽ để lại thừa kế cho các con. Nhưng chỉ có thời hạn 50 năm, vậy đến lúc đó, chúng tôi còn lại tài sản gì?".

Được biết, tại đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do của đề xuất này thì như các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. 

Qua tìm hiểu ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Những cấp bậc này liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu sẽ ảnh hưởng đến sự an toàn của người dân cũng như các công tác liên quan đến chỉnh trang đô thị. 

 CẦN CÓ GIẢI PHÁP CỤ THỂ ĐỂ  NHẬN ĐƯỢC ỦNG HỘ RỘNG RÃI

Theo chuyên gia Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cần có những giải pháp cụ thể hơn để đề xuất này nhận được sự ủng hộ rộng rãi của người dân.

Hiện nay, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả. 

“Với việc đề xuất này được áp dụng thì trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh. 

Ông Khương còn băn khoăn trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân. Mặt khác việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần một lời giải rõ ràng để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

Theo ông Khương, các dự án chung cư hiện nay đều có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.

Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia khác đã đưa ra đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi). Cụ thể, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc này mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng.

Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.