Ủy ban nhân dân TP.HCM vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, theo văn bản khẩn số 477/UBND-ĐT do Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Phan Văn Mãi ký ngày 17/02/2022, về kiến nghị áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn TP.HCM…

KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI XÁC ĐỊNH, THẨM ĐỊNH, QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi, trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND Thành phố đã chỉ đạo các sở/ngành thực hiện theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2013, và các thông tư, nghị định.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên Môi trường, là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân TP.HCM  cho biết, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Các khó khăn, vướng mắc khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, được Ủy ban nhân dân TP.HCM nêu ra như sau. Trước hết về tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn.

Theo quy định tại Điều 28 Thông tư số 36 thì phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.

Ủy ban nhân dân TP.HCM cho rằng, trong thực tiễn, việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Cùng với đó, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Về áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều khó khăn, hạn chế.

Cụ thể, theo quy định tại Nghị định 44 và Thông tư 36 khi xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu ba thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm, tính đến thời điểm định giá đất để thanh toán.

Trong khi đó, thông tin về giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ các nguồn: Giá trúng đấu giá bất động sản quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong dữ liệu về đất đai; giá giao dịch trên sàn bất động sản; giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới. Cụ thể, không có quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản…

Dẫn quy định tại Thông tư 36 về các cơ quan nhà nước căn cứ thông tin của đơn vị tư vấn, thẩm định từ ba thông tin giao dịch thành công tương đồng với thông tin so sánh để phân tích, đánh giá làm cơ sở xác định giá đất, Ủy ban nhân dân TP.HCM cho rằng: Trên thực tế, sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan thanh tra,kiểm toán kiểm tra lại và thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trước đây chưa phù hợp. Chưa có quy định mang tính định lượng về điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.

Các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin, thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.

Ngoài ra, cũng theo Nghị định 44, quy định về năm phương pháp thẩm định giá đất là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Song, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra kết quả định giá khác nhau.

Thực tế, có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ), trong khi các khu đất, thửa đất ấy có vị trí liền kề nhau.

KIẾN NGHỊ “CƠ CHẾ RIÊNG” CHO TP.HCM

“Thẩm định giá là lĩnh vực hết sức nhạy cảm, khi thực hiện các tổ chức, cá nhân đã hết sức thận trọng để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, nhưng do pháp luật còn nhiêu chồng chéo, bất cập nên trong quá trình thực hiện không tránh khỏi những thiếu sót ngoài ý muốn. Khi thanh tra, kiểm toán nhận định hết sức nặng nề gây áp lực rất lớn cho các cá nhân, đơn vị thực hiện việc thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm”, Văn bản 477 của UBND TP.HCM nhận định.

Từ thực tiễn kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian qua theo quy định của Nghị định 44 và Thông tư 36, Ủy ban nhân dân TP.HCM cho biết: Giá đất cụ thể của dự án lệ thuộc rất nhiều vào vào các yếu tố, như mật độ xây dựng,mục đích sử dụng đất,… nên khi các yếu tố thay đổi thì mức giá cụ thể cũng khác nhau.

Căn cứ Điều 4 của Nghị định 44 (phương pháp thẩm định giá đất), cũng như căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá.

Do vậy, từ những khó khăn, vướng mắc cùng các nhận định đã nêu, Ủy ban nhân dân TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ: Chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn TP.HCM, trình Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua.

Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất,thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể, theo các phương pháp định giá.