“Thị trường bất động sản hiện nay có một số đặc điểm nổi bật. Một là, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập: chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý…

Hai là, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện; có đến khoảng 70% dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn.

Ba là, nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Bốn là, sức mua và thanh khoản giảm mạnh.

Năm là, doanh nghiệp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn...

Về vướng mắc của thị trường, hiện nay, Chính phủ và doanh nghiệp cùng đồng hành tháo gỡ. Chúng tôi quan tâm đến 3 vấn đề chính là cơ chế chính sách; tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng lớn đến sự lên xuống của thị trường.

Qua làm việc với tổ công tác của Chính phủ, chúng tôi nhận thấy những vấn đề còn gây ra khó khăn vướng mắc.

Thứ nhất, vướng mắc về thể chế, pháp luật, trong đó, liên quan đến pháp luật về đất đai, như: khó khăn về phát triển nhà ở xã hội; quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất;... ngoài ra, còn vướng mắc pháp luật về quy hoạch, như: quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch cấp trên...

Thứ hai, liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc thẩm định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án; việc không cho phép chấp thuận chủ trương, đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng “đất khác” nhưng không phải đất ở...

Thứ ba, liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng có nhiều vấn đề, như: chưa có ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội; điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều rắc rối.

Thứ tư, khó khăn về nguồn vốn, về trái phiếu, hiện có hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay. Về quản lý tổ chức của các địa phương, còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm.

Thứ năm, thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan dẫn đến tâm lý người dân e ngại, nghe ngóng, chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đến nay, Tổ công tác đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn. Kết quả là TP.HCM có 180 dự án vướng mắc liên quan đến 30 nội dung gửi về tổ công tác và Sở Xây dựng, thì đã giải quyết được 67 dự án, tương đương 37,2%.

Tại Hà Nội giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu, đang chỉ đạo giải quyết cho 293 dự án.

Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban, ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi, cần có thời gian và sự vào cuộc phối hợp đồng bộ giữa các cấp ban, ngành, sự ủng hộ, đồng tình của doanh nghiệp, người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết”.

“Tôi thấy thị trường bất động sản đang có 2 vấn đề mà hiện nay chúng ta phải tập trung xử lý.

Một là, đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao dân thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng? Tôi đồng ý với quan điểm rằng vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó.

Hai là, tôi đồng ý với ý kiến của Thủ tướng rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên, đối với vấn đề này, hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp, nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển về thủ tục, chính sách, tài chính. Đây chính là “tử huyệt” của thị trường, nên tập trung tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

Ngoài ra còn là vấn đề tài chính, phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Cùng với đó, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ: quy định lợi nhuận chỉ 15%; nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm. Nhưng nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.

Về triển vọng thị trường, mới đây, một tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng, chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng.

Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang thấp cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Tôi cho rằng thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý 2 sang năm, quý 3/2024 mới có dấu hiệu phục hồi, nhưng điều này phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ”.

“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị, bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Theo tôi, thứ nhất, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Thực tế, cơ hội phát triển bất động sản của Việt Nam còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, có 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, mà nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại; chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Thứ hai, số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch.

Thời điểm phục hồi thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. Nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên sẽ rất khó”.

“Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi.

Thứ nhất, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban, ngành, đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Thứ hai, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng… Các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.

Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế tôi cho rằng cơ hội để phục hồi là rất lớn.

Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý 1 và đầu quý 2/2024, khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.

Chúng tôi kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ, ban, ngành để giải quyết.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký, khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường”.

“Tại thời điểm này, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Nếu quý 1/2023 nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý 2 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Đến quý 3, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. Nếu quý 1, nhiều doanh nghiệp chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán, thì đến quý 3 do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng đưa ra thị trường cũng tăng hơn.

Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên. Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch còn ít do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh. Những điều này cho thấy điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách.

Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng, giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường.

Chúng tôi dự đoán quý 4/2023 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi. Từ quý 3 năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với năm 2018-2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, là tín hiệu đáng mừng để tạo động lực cho quý cuối năm và các quý của năm tới, hy vọng có nhiều khởi sắc khi các chính sách tháo gỡ khó khăn có tác động tốt với thị trường”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được cho rất hấp dẫn với 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao… và còn rất tiềm năng phát triển, cứ năm sau thị trường phát triển nhanh hơn năm trước.

Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường vẫn còn đó những thăng trầm, với không ít khó khăn vướng mắc, nhất là về mặt pháp lý (70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý).

Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động chi phối, nếu rộng ra là 20 luật, như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy… Do đó, muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ. Các bộ, ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế.

Một trong những ví dụ điển hình có thể thấy như Luật Đấu thầu vừa thông qua đã xuất hiện những bất cập. Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam sẽ có kiến nghị gửi cơ quan quản lý. Doanh nghiệp cũng mong muốn các luật ban hành phải có tuổi đời dài hơn thay vì ngắn như hiện nay.

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn: (i) vấn đề giải phóng mặt bằng; (ii) vấn đề quy hoạch; (iii) định giá đất; (iv) chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường. Bên cạnh đó, vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp. Việc Bộ Xây dựng dự kiến xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan là rất thiết thực.

Thủ tướng đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng thực tế, quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện nay vẫn kéo dài, cần một cuộc cách mạng… Nếu làm được điều này thì đây cũng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay”.

VnEconomy 18/10/2023 09:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 42-2023 phát hành ngày 16-10-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam