Văn phòng cho thuê: Tỷ lệ trống sẽ được các công ty đa quốc gia lấp đầy?

Theo các công ty tư vấn bất động sản, sự phong phú của các cơ hội đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam tiếp tục được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và có khả năng thúc đẩy nhu cầu văn phòng tại các thành phố trọng điểm.

TP.HCM: KHÔNG CÓ NGUỒN CUNG MỚI

Trong 3 tháng đầu năm, nguồn cung văn phòng cho thuê được bổ sung từ các khối đế của tòa nhà hỗn hợp và từ một số dự án tòa nhà văn phòng đã hoàn thành dù số lượng dự án mới không nhiều.

Một số tòa nhà văn phòng hạng A, B đã hoàn thành trong quý như BRG Tower (Hà Nội), Pearl 5 Tower, The Graces (Tp.HCM), Diamond Time (Đà Nẵng).

Tại Tp.HCM, CBRE ghi nhận trong quý I/2021 không có nguồn cung mới, khiến cho tổng nguồn cung văn phòng giữ nguyên mức 1.422.486 m2 diện tích cho thuê thuần từ 18 tòa nhà Hạng A và 68 tòa nhà Hạng B.

Tổng diện tích thực thuê trong quý ghi nhận ở mức 19.655 m2 diện tích cho thuê thuần, chủ yếu là từ Hạng A, giúp tỷ lệ trống trung bình tòa nhà hạng A giảm 3,9 điểm phần trăm so với quý trước, còn 14,2% và tỷ lệ trống trung bình tòa nhà hạng B ở mức 9,0%. Tuy nhiên, tỷ lệ trống vẫn chưa hồi phục so với giai đoạn trước Covid-19.

Các ngành có diện tích thuê lớn như: công nghệ thông tin, tài chính-ngân hàng, và bảo hiểm là ba nhóm ngành dẫn đầu với 60% tổng diện tích giao dịch trong quý.

Ngành hậu cần, sản xuất, bán lẻ/thương mại điện tử dù có tổng diện tích giao dịch nhỏ hơn nhưng cũng là những ngành đang có xu hướng tăng nhanh từ năm 2018 trở lại đây.

CBRE

Theo khảo sát của Savills, các giao dịch trong quý I/2021 tại Tp.HCM chủ yếu phổ biến với diện tích từ 100-300m2, trong đó gần 70% là các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước. Giao dịch có diện tích trên 1.000m2 chỉ chiếm 4%. Công suất thuê trung bình đạt 89%, giảm 8 điểm phần trăm theo năm.

Còn tại Hà Nội, các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên, nếu trước đây thị trường chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300-500m2/giao dịch. Nguyên nhân là do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội.

Tại thị trường Đà Nẵng, ghi nhận của Collier cho thấy công suất thuê trung bình vẫn ở mức cao và tăng hơn 6% so với quý trước. Nhu cầu thuê văn phòng tại Đà Nẵng được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh do Đà Nẵng đang thu hút nhiều dự án FDI giá trị cao và ghi nhận nhiều đăng ký kinh doanh mới. Giá thuê trung bình cũng đang tăng lên, nhờ đó phân khúc hạng B đạt mức tăng trưởng nhanh nhất.

Văn phòng Hạng A tại Tp.HCM sẽ vẫn khan hiếm do không có nguồn cung mới và khu đất ở trung tâm đang hạn hẹp. Savills cho biết nguồn cung mới trong quý I/2021 hơn 42.300m2 đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm, trong đó 55% là ở các quận ngoại thành, Gò Vấp và Thủ Đức.

Tại quận 7, các dự án văn phòng đang tăng nhanh và dần hình thành cụm văn phòng riêng với mức giá thuê cạnh tranh hơn so với quận 1, cụm văn phòng truyền thống của Tp.HCM.

JLL Việt Nam

Đến hết năm 2021, nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM, theo dự đoán của CBRE, thị trường sẽ có thêm 74.000 m2 diện tích cho thuê, nhưng chủ yếu đến từ 05 tự án văn phòng hạng B, đó là: AP Tower, Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces, Saigon First House.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung lớn nhất kể từ năm 2011 với 200.000 m2 văn phòng, theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội.

Dù vậy, Collier cho rằng nguồn cung văn phòng Hà Nội đang tập trung phát triển mạnh ở phía Tây, với khu Đông sông Hồng, bao gồm Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh đang có sự bứt phá mạnh mẽ do các dự án hạ tầng đang thu hút các nhà đầu tư.

ĐIỂM ĐẾN MỚI CỦA CÔNG TY ĐA QUỐC GIA

Hiện giá thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với Tp.HCM và các thành phố khác trong khu vực, như: Singapore hay Bangkok, Thái Lan, đặc biệt ở phân khúc hạng A.

Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và Tp.HCM.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, giá thuê trung bình hạng A tại khu vực phía Tây Hà Nôi đang đạt ở mức 20 - 25/m2 USD; khu vực Ba Đình và Hoàn Kiếm giá thuê có thể đạt đến mức 40/m2 USD (đã bao gồm phí dịch vụ). Đây được cho là lý do khiến bình quân giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 USD/m2.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở quận 1 hoặc ngay sát quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2.

Giá thuê văn phòng tại Đà Nẵng đối với hạng A trung bình khoảng 36 USD/m2/tháng, hạng B là 14 USD/m2/tháng và hạng C khoảng 11 USD/m2/tháng.

Thị trường văn phòng cho thuê được dự báo tăng trưởng trở lại khi nhu cầu lao động Tp.HCM được dự báo lên đến 300.000 việc làm trong năm 2021, tăng 10% theo năm, theo Trung tâm Dự báo Nhân lực và Thông tin Thị trường Lao động.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết Việt Nam đang trở thành thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành công nghệ, dịch vụ tài chính, bảo hiểm nhân thọ.

Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng, cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới và sự tăng trưởng về giá thuê.

Hơn nữa, không ai tại Việt Nam phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài, các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Hoa Kỳ hay Anh Quốc. Do đó, nhu cầu về văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh việc tối ưu hóa sử dụng văn phòng truyền thống.

Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn Covid-19 hiệu quả đã và tếp tục mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng.