06:00 04/11/2021

Việt Nam nên phát triển đô thị nén hay đô thị phân tán?

Ban Mai -

Một vấn đề đặt ra cho phát triển đô thị là giảm sự ô nhiễm môi trường. Do đó, phát triển mô hình đô thị nén hay đô thị phân tán (đô thị vệ tinh) là lựa chọn phù hợp với thực tiễn của từng địa phương…

Ảnh minh hoạ.
Ảnh minh hoạ.

Tình trạng đô thị hoá tại Việt Nam khiến cho dòng người từ nông thôn ra thành thị kiếm việc làm và tập trung nhiều tại các khu công nghiệp ở các thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM.

TỪ VẤN ĐỀ “LY NÔNG BẤT LY HƯƠNG”…

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố có 1,7 triệu người thuê phòng trọ, trong đó có 886.000 công nhân.

Ông Nguyễn Đức Lộc, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đời sống xã hội (Viện Goethe), cho biết tại toạ đàm “Thành phố cho mọi người: Nhân văn, sống khoẻ, bền vững” mới đây, số lao động phi chính thức trong lĩnh vực dịch vụ chiếm 30-40% các tỉnh phía Nam. Do đó, nhu cầu thuê nhà trọ rất lớn, nhưng hầu hết các khu trọ được xây dựng theo dạng thiết kế đơn nguyên, trong một căn phòng gồm: bếp, phòng khách, phòng vệ sinh, phòng ngủ nhưng không có không gian sinh hoạt cộng đồng.

Đến nay, tình trạng công nghiệp hoá đang chuyển dần về các địa phương. Hiện các tỉnh thành tại miền Trung và Đồng bằng công Cửu Long đã và đang hình thành các khu công nghiệp rất lớn, như Nghệ An, Hà Tĩnh, Thanh Hoá, Tây Ninh, Cần Thơ… để giúp cho việc “ly nông bất ly hương”.

“Tuy nhiên, vấn đề phát triển đô thị, phát triển các khu công nghiệp làm sao phải phát triển phức hợp về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đáp ứng được nhu cầu của người dân mới giữ chân được họ làm việc lâu dài tại địa phương”, ông Nguyễn Đức Lộc nhấn mạnh.

Các diễn giả tham gia toạ đàm "Thành phố cho mọi người: Nhân văn, sống khoẻ, bền vững” do enCity tổ chức.
Các diễn giả tham gia toạ đàm "Thành phố cho mọi người: Nhân văn, sống khoẻ, bền vững” do enCity tổ chức.

TP.HCM đang lên kế hoạch xây 1 triệu căn nhà giá thấp dành cho công nhân. Tại Ấn Độ, các chủ đầu tư cũng xây nhà ở xã hội cho công nhân nhưng ở những vị trí ô nhiễm, xa trung tâm. Vấn đề đặt ra cho Việt Nam là phải tránh tình trạng này, ông Nguyễn Đỗ Dũng cho biết.

Theo ông Nguyễn Tùng Lâm, Giám đốc Quy hoạch và Nghiên cứu thị trường, Capital House Group, chính sách về nhà ở xã hội đã được Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định rõ những dự án nhà ở thương mại quy mô trên 02ha (tại đô thị đặc biệt và loại 1), dự án quy mô trên 05ha (tại đô thị loại 2, loại 3) phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Thực tế cho thấy vị trí những dự án nhà ở xã hội đều nằm trong bán kính 3 -10km, xung quanh các trung tâm thành phố, các khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao, phù hợp cho di chuyển trong vòng 30 phút bằng phương tiện giao thông.

Tuy nhiên, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật còn thiếu tiện nghi trong xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam. Ngoài ngôi nhà, đời sống tinh thần của người dân ít được chăm lo, nhất là tại các khu nhà ở xã hội.

“Mặc dù, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam không giống như dự án nhà ở xã hội tại Ấn Độ, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng cam kết xây dựng dự án này chất lượng như quy định. Điều này cần phải sửa đổi trong tương lai” ông Nguyễn Tùng Lâm cho biết.

Một vấn đề nữa trong phát triển nhà ở xã hội là nên chọn mô hình phát triển nhà ở xã hội nằm trong khu nhà ở thương mại hay phát triển thành khu riêng, vì có e ngại có chênh lệch về lối sống?

Ông Nguyễn Tùng Lâm cho rằng, nhà ở xã hội có thể xây dựng riêng lẻ, có thể nằm trong khu nhà ở thương mại.

Đối với dự án nhà ở xã hội riêng lẻ có đầy đủ tiện ích hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì phải có quy mô từ 02ha trở lên.

Đối với nhà ở xã hội nằm trong khu nhà ở thương mại, thường quỹ đất dành cho nhà ở xã hội là khu đất xấu nhất. Như vậy, nhà ở xã hội dạng này dành cho người thu nhập thấp của đô thị, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng phải đảm bảo, nhưng nguyên vật liệu có chất lượng thấp hơn để có giá nhà rẻ hơn. Mô hình nhà ở xã hội trong khu nhà ở thương mại vẫn cần duy trì.

Còn mô hình nhà ở xã hội tập trung, có nơi dự án có quy mô tới 20-30ha, nhưng lại gặp vấn đề là nguồn lực và thường nằm xa khu trung tâm.

 
Dự án nhà ở dành cho công nhân cần phải gắn với chỗ làm việc nên gần nơi làm việc, có thể nằm ngay trong khu công nghiệp. Dự án nhà ở công nhân cũng phải có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Nguyễn Tùng Lâm, Giám đốc Quy hoạch và Nghiên cứu thị trường, Capital House Group.

Hiện các địa phương đang có chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Để thực hiện được  kế hoạch đặt ra, theo bà Nguyễn Xuân Ngọc Hoa, Chuyên gia cao cấp Chính sách quy hoạch, enCity, việc đầu tiên là phải tháo gỡ các cơ chế chính sách cản trở việc phát triển nhà ở xã hội. Tại Singapore, những năm 1970-1980, quan điểm của chính phủ quốc đảo này là người dân phải có nhà ở, do đó, chính phủ đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp, cung cấp nhà cho người dân với mức giá phù hợp.

Còn theo ông Vũ Chí Kiên, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, TP.HCM, việc đầu tiên, chính quyền cần tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng để các doanh nghiệp tư mạnh dạn đầu tư. Tiếp đó, Nhà nước cần có hỗ trợ về tài chính cho đối tượng này qua cơ chế cho vay ưu đãi vốn, hỗ trợ thuế cho nhà đầu tư… để giảm giá nhà.

… ĐẾN LỰA CHỌN ĐÔ THỊ NÉN HAY ĐÔ THỊ PHÂN TÁN?

Một vấn đề đặt ra cho phát triển đô thị là giảm sự ô nhiễm môi trường. Do đó, có quan điểm cho rằng đô thị nén thì mức độ ô nhiễm gia tăng so với đô thị phân tán (đô thị vệ tinh).

Theo ông Nguyễn Chí Kiên, về chất lượng sống, không phải cứ khu đô thị dân số cao thì chất lượng không khí kém hơn. Vì chất lượng cuộc sống phụ thuộc văn hoá.

"Chất lượng môi trường phụ thuộc xả thải từ giao thông công cộng, phương tiện cá nhân… Về mô hình phát triển đô thị của TP.HCM theo hướng đô thị vệ tinh, gồm các đô thị đã lập quy hoạch, như: Tây Bắc, Củ Chi, Cần Giờ", ông Kiên cho biết.

Sau dịch Covid-19 người dân có xu hướng ở căn nhà có không gian rộng rãi hơn, để có thể làm việc tại nhà. Tương lai, sẽ phát triển mô hình đô thị phân tán. Thí dụ, xung quanh TP.HCM đang có 05 đô thị vệ tinh. Đây là điều kiện để giãn dân. Nhưng cũng cần lưu ý trong thực tế đã có những đô thị vệ tinh quy hoạch được nhưng không phát triển được. Đơn cử, đô thị Hoà Lạc (Hà Nội) 10 năm nay không phát triển được.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, chất lượng sống không hẳn phụ thuộc vào mô hình đô thị là nén hay phân tán. Trường hợp phát triển đô thị của Singapore cho thấy điểm quan trọng là “lõi xanh”. “Lõi xanh” này giúp gia tăng tiếp cận thiên nhiên, đồng thời là vùng chứa nước, yếu tố nước trong đô thị cũng giúp giảm độ bụi, vì độ ẩm không khí giúp không khí trong lành hơn.

Thực tế, mật độ không phải là nguyên nhân tạo nên ô nhiễm, nhưng cấu trúc đô thị, sự cân bằng giữa yếu tố xanh, yếu tố giao thông… mới là yếu tố trực tiếp quyết định môi trường sống của đô thị.

 
Để người lao động có thể mua được nhà ở tại các đô thị lớn, số tiền trả góp hằng tháng 2-3 triệu đồng là khả thi.
Vì thu nhập trung bình của một gia đình lao động tại TP.HCM có thể 15-20 triệu đồng/tháng (thu nhập cả vợ và chồng). Để mua nhà ở xã hội, cần có thêm tiền tích luỹ từ 100 – 150 triệu đồng ban đầu phải đóng luôn khi mua nhà ở xã hội.
Giá một căn hộ tại dự án nhà ở xã hội ở các tỉnh từ 300-500 triệu đồng/căn, tại Hà Nội và TP.HCM từ 500 triệu đồng – 1 tỷ đồng/căn. Như vậy, ngoài khoản tiền phải đóng ban đầu, khoản tiền còn lại có thể vay ngân hàng và mỗi tháng trả góp từ 2-3 triệu đồng có thể phù hợp với người lao động, nhưng với điều kiện phải được hỗ trợ từ ngân hàng cho vay với lãi suất thấp… Hiện vướng cơ chế chưa cho phép doanh nghiệp sử dụng lao động mua hoặc thuê  nhà ở xã hội để cho công nhân của họ thuê, mua lại.