Ngày 19/12/2019, Thời báo Kinh tế Việt Nam chủ trì tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020". 

Tham dự Diễn đàn có đại diện Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, Hội môi giới bất động sản, các chuyên gia kinh tế, tài chính, thị trường bất động sản cùng hơn 200 tập đoàn, doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam.

Các diễn giả trao đổi bên lề Diễn đàn. Ảnh: Quang Phúc

Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Quang Phúc

Ông Nguyễn Thế Hào - Phó tổng biên tập Thường trực Thời báo kinh tế Việt Nam phát biểu khai mạc

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, ước tính thị trường Bất động sản chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất, 30% tổng hoạt động của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu ở và là tài sản lớn của mỗi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thị trường bất động sản là kênh hữu hiệu huy động nguồn tài chính dồi dào trong và ngoài nước phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng cơ sở, góp phần kích thích các ngành sản xuất liên quan, tăng nguồn thu cho ngân sách và giải quyết lao động việc làm. 

Theo đó, thị trường bất động sản là một trong những thị trường có giá trị tạo động lực, kéo theo và gia tăng sự đóng góp của các thị trường khác vào nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính – tiền tệ, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động và nhiều năm trở lại đây đã thể hiện rất rõ trong thị trường du lịch. Có thể nói, xoay quanh Bất động sản là một hệ sinh thái kinh tế liên quan và cộng hưởng lẫn nhau. 

Những thành tựu ấn tượng về tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong 3 năm qua cùng với những giá trị nền tảng vững chắc được tạo dựng từ một chính phủ kiến tạo và hành động vì doanh nghiệp, vì người dân đã tiếp tục tạo đà cho sự phát triển kinh tế, xã hội năm 2019. 

Đây được coi là năm bứt phá để về đích của giai đoạn phát triển kinh tế xã hội 2016-2020, là thời điểm chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong WTO cũng như tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới (FTA) song phương và đa phương mà Việt Nam đã dày công đàm phán và ký kết trong thời gian qua. 

Chính bối cảnh này đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng "toàn cầu hóa bất động sản", mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư tại Việt Nam. Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức hội nhập quốc tế, chính thức mở cửa, đón những dòng vốn đầu tư nước ngoài. 

Ông Nguyễn Thế Hào - Phó tổng biên tập thường trực Thời báo kinh tế Việt Nam phát biểu khai mạc Diễn đàn. Ảnh: Quang Phúc

Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm gần 30% tổng dư lượng FDI đầu tư vào Việt Nam. Nhiều chuyên gia nhận định, việc bất động sản Việt Nam hút được đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam. 

Cùng với đó, những nỗ lực không ngừng của Chính phủ về cải cách thủ tục hành chính có liên quan, đặc biệt trong thời gian tới đây sẽ trình quốc hội xem xét và sửa đổi những điều luật liên quan trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản cụ thể như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản... sẽ tiếp tục tạo nền tảng và động lực quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế.

Việt Nam đang chứng kiến sự đô thị hóa mạnh mẽ tại các đô thị lớn, đặc biệt ở hai thành phố lớn nhất, sôi động nhất là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và các khu kinh tế trọng điểm. Dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu, tương đương khoảng 45% dân số cả nước. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến tăng lên 46% vào năm 2025. 

Ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Tốc độ đô thị hóa không chỉ khiến nhu cầu về nhà ở tăng mà còn kích cầu bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Điều này đã đặt ra những nhiệm vụ và giải pháp cấp thiết để có thể cấu trúc phù hợp và hiệu quả trước áp lực mật độ dân cư tại các khu đô thị. 

Trong năm 2019, chúng ta đã chứng kiến thị trường bất động sản trải qua một năm không có quá nhiều biến động, nhưng cũng không vì thế mà thị trường trầm lắng, đâu đó vẫn có những "cơn sốt" cục bộ, những dự án tăng giá nhưng vẫn đắt hàng. Chúng ta cũng chứng kiến một vài sự thay đổi về chính sách của cơ quan quản lý nhằm hướng thị trường ngày càng phát triển ổn định, minh bạch hơn. 

Và gần đây nhất, câu chuyện về đầu tư, kinh doanh sản phẩm condotel tại dự án Cocobay đã gây sự chú ý của hầu hết giới đầu tư bất động sản. Vấn đề về pháp lý, về phân chia lợi nhuận… của loại hình này hiện vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Trong bối cảnh chúng ta đang sắp sửa bước qua năm 2019, chào đón năm 2020 thì cũng là lúc giới đầu tư cũng như tất cả những người ngồi đây đang có những suy nghĩ, những dự báo khác nhau về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm tới.  Đặc biệt là câu chuyện nguồn vốn, dòng tiền cho bất động sản sẽ như thế nào trong năm 2020 khi mà Chính phủ có chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng vào lĩnh vực này. 

Liệu tới đây, dòng tiền vào bất động sản sẽ phải trông cậy vào những nguồn nào, thị trường có chịu ảnh hưởng và diễn biến như thế nào trong năm tới? Đó thực sự là trăn trở, là dấu hỏi lớn của các nhà đầu tư cũng như chính những người làm công tác truyền thông, báo chí như chúng tôi. Đáp ứng nhu cầu thông tin, chia sẻ và kết nối giữa các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, các cơ quan chức năng, chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp ngành bất động sản và đặc biệt sự quan tâm của các nhà đầu tư, Thời báo Kinh tế Việt Nam chủ trì phối hợp với các cơ quan hữu quan tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên trước thềm năm mới 2020 với chủ đề Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020.  

Diễn đàn sẽ tập trung đề cập và bàn thảo những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản, phân tích và đánh giá các dòng vốn, kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản trong năm 2020 và dự báo phân khúc cũng như sản phẩm bất động sản thu hút được đa dạng các kênh dẫn vốn. 

Với mục tiêu đó, Diễn đàn hôm nay sẽ tập trung vào 2 Phiên thảo luận: Phiên 1 tập trung thảo luận về chủ đề Những tín hiệu lạc quan của thị trường Bất động sản 2020; Phiên 2 tập trung phân tích và đánh giá Xu thế dòng tiền vào Bất động sản 2020. 

Với sự nhiệt tình tham dự và tham gia chia sẻ của các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản, chúng tôi tin tưởng, Diễn đàn sẽ mang lại giá trị thông tin có ý nghĩa chiến lược và thực tiễn nhất cho quý vị đại biểu. 

Thay mặt Ban tổ chức, tôi trân trọng cảm ơn sự quan tâm nhiệt tình và tham dự của toàn thể quý vị đại biểu, quý vị khách quý. Chúng tôi cũng trân trọng cảm ơn sự đồng hành của Tập đoàn MIK, Novaland, Sunworld, VinGroup, Sunshine Group và TTC Land. 

Trân trọng cảm ơn các đồng nghiệp của chúng tôi tại các cơ quan báo chí, truyền hình đang có mặt tại đây để cùng phối hợp truyền thông về nội dung có ý nghĩa quan trọng và thiết thực này. Tôi xin chính thức khai mạc Diễn đàn. Chúc Diễn đàn thành công tốt đẹp. Xin trân trọng cảm ơn Quý vị! 

Thị trường bất động sản đang vận động rất tích cực

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam trình bày tham luận về thị trường bất động sản Việt Nam 2019

Với các hiệp định thương mại đã được ký kết cho thấy tín hiệu tốt về có nhiều nguồn vốn vào Việt Nam.

Trong 9 tháng vừa qua, thị trường bất động sản vận động rất tích cực. Nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc như Sumitomo đang đón đầu lợi thế Việt Nam trong cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. 

Vĩ mô trong 9 tháng đầu các chỉ số vĩ mô khá lạc quan, GDP đã đạt 6,98% cao hơn mục tiêu, là một năm thuận lợi của nền kinh tế Việt Nam. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam đón nhận gần 13 triệu lượt khách, tăng trưởng 11%, những yếu tố này cho thấy Kinh tế Việt Nam đang có tín hiệu tích cực. 

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam. Ảnh: Quang Phúc

Về thu hút FDI điểm nổi bật là bất động sản khu công nghiệp – 69% nguồn vốn FDI vào thị trường Việt Nam đang được đưa vào khu vực sản xuất. Bất động sản là nhóm ngành thứ 2 thu hút vốn FDI với sự thay đổi mạnh mẽ về quốc gia và khu vực đầu tư vào Việt Nam. Nếu trước đây Nhật Bản, Hàn Quốc là 2 quốc gia đầu tư FDI vào Việt Nam lớn nhất thì năm nay nguồn vốn FDI lớn nhất lại đến từ Hồng Kông. 

Xét riêng tại Hà Nội, căn hộ là thị trường chính đang được mọi người quan tâm. Trong năm 2019, đây là thị trường rất nhộn nhịp. Các dự án chung cư tại Hà Nội từ năm 2010 mọc lên với mật độ dày đặc cả từ trung tâm đến rìa trung tâm (cách 40 -50 phút đi vào trung tâm). 

Tính đến 9 tháng đã có 270.000 căn hộ được chào bán trên thị trường. Giá bán tăng trưởng 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường đón nhận 11.000 căn hộ riêng quý 4/2019 cho thấy thị trường đang rất nhộn nhịp không chỉ thu hút nhà đầu tư lẫn người mua. 

Dự báo, xu hướng nhà đầu tư sẽ mở rộng ra các dự án ngoại ô. Người mua không chỉ mua để đầu tư mà còn mua để ở - nhu cầu thật. Giá thuê căn hộ vẫn đang tăng trưởng; giá bán sắp tới sẽ ổn định nhờ tâm lý lạc quan và triển vọng của thị trường.

Ở thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại phân bổ khắp các quận. Tổng nguồn cung 1,1 triệu m2, sắp có thêm nguồn cung 92.000m2 đưa vào. Giá thuê tương đối ổn định, giá thuê ở quanh quận Hoàn Kiếm có thể lên đến 84,8 USD/m2/tháng; vùng ven là 28,2 USD/m2/tháng. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy lên tới hơn 90%.

Sự quan tâm thị trường Việt Nam không chỉ dành cho các tập đoàn bán lẻ quốc tế nhỏ mà còn có các tập đoàn lớn, trong đó, thị trường Tp.HCM và Hà Nội đang rất được quan tâm.

Dịch vụ bán lẻ mong muốn đặt chân vào thị trường hơn 90 triệu dân, và dân số trẻ. Sự gia tăng của công nghệ giúp người mua có thêm trải nghiệm. Ngoài ra, thương mại điện tử đã có sự tăng trưởng vượt bậc, việc mua sắm đã tiện lợi hơn rất nhiều. Đây là những tín hiệu mới với thị trường bán lẻ, thời gian tới thị trường này rất tiềm năng. 

Ở thị trường bất động sản khu công nghiệp, đây là mảng nóng, được nhắc nhiều trong thời gian qua. Ở góc độ đầu tư cá nhân có thể không quan tâm đến mảng này, nhưng các doanh nghiệp lại rất quan tâm. 

Bất động sản công nghiệp ở miền Bắc còn non trẻ, các chủ dự án cắt đất bán đất cho các nhà máy. Đó là xu thế chính diễn ra trong 2010 – 2015 ở phía Bắc. 

Với sự quan tâm mạnh mẽ của các công ty muốn cắt giảm chi phí, và dịch chuyển nhà máy về Đông Nam Á…, giá đất cho bất động sản công nghiệp Việt Nam còn rẻ. Dự báo bất động sản khu công nghiệp vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới.

Bất động sản là cơ hội lớn và dài hạn nhưng còn lại ít ỏi

Ông Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế trình bày triển vọng thị trường tài chính, tiền tệ và bất động sản 2020

Tại một bài báo nước ngoài tôi đọc được, họ có nói Việt Nam đang gặp may do Việt Nam đưa ra khẩu hiệu về công nghiệp hoá từ năm 1993 nhưng chưa thực hiện được nhưng cũng chưa bị đổ bể như các nước cộng sản khác. Hiện nay 81 nước trên thế giới bỏ qua giai đoạn công nghiệp hoá và đi vào dịch vụ.

Trong 20 năm, tỷ trọng tín dụng cho công nghiệp liên tục giảm, còn khu vực dịch vụ tăng nhanh. Dịch vụ đang là hướng đi chủ chốt về chiến lược của kinh tế Việt Nam.

Một nghiên cứu khác cho thấy nếu tính độ mở của nền kinh tế, so với Mỹ là 14%, Trung Quốc 19%, Đức 43%, Việt Nam cao nhất thế gới 78%. Do đó không có ngành hàng công nghiệp nào có thể cạnh tranh được với các đối thủ từ bên ngoài. Từ rừng đến biển, hàng công nghiệp chủ yếu từ Trung Quốc và nước ngoài. "Mảnh vải" duy nhất còn lại là bất động sản và một phần viễn thông, hàng không.

Do đó bất động sản là cơ hội lớn và dài hạn, còn lại ít ỏi trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị trường của Việt Nam.

Ông Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia kinh tế đánh giá năm 2020 các tác động tới thị trường bất động sản là tích cực. Ảnh: Quang Phúc

Năm 2020, đánh giá các tác động tới thị trường bất động sản là tích cực do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi. Mấy năm gần dây, thương mại toàn cầu giảm mạnh, năm tới phục hồi sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư.

Đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào bất động sản cũng có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.

Về thị trường tài chính tiền tệ, 3 năm nay thị trường ngân hàng khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỷ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao. Thị trường ổn định tác động tích cực cho thị trường bất động sản, không phải lo có ảnh hưởng tiêu cực từ hệ thống ngân hàng . 

Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt, nhưng mức độ thắt chặt vẫn còn khá lỏng. Chúng tôi đã khuyến cáo về việc kiểm soát thị trường tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn. Ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có đóng băng nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển có tính chất liên quan tới trục trặc gần đây như condotel, và có thể sẽ có một số điều chỉnh khác. 

Về tổng thể, cầu có thể tăng, giá có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường".

PHIÊN 1: NHỮNG TÍN HIỆU LẠC QUAN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2020

Các diễn giả thảo luận trong Phiên 1. Ảnh: Quang Phúc

Diễn giả: 

- Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia nghiên cứu cấp cao về thị trường bất động sản;

- Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương

- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản

- Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Basisco. 

- Ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng  BIDV, chuyên gia kinh tế điều hành phiên thảo luận. 

Ông Cấn Văn Lực điều phối phiên 1. Ảnh: Quang Phúc

Thể chế nền tảng vô cùng quan trọng quyết định sự phát triển bất động sản

Ông Cấn Văn Lực: Có 3 câu hỏi về thị trường bất động sản. Thứ nhất, một chuyên gia Singapore hỏi tại sao Việt Nam tăng trưởng cao nhất khu vực mà tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu? Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ Trung đã tác động đến bất động sản như thế nào? Thứ ba, dòng vốn vào bất động sản đang được dịch chuyển như thế nào? Câu hỏi chung cho các diễn giả: Nhân tố nào, yếu tố nào tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua và năm 2020? 

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, kinh tế Việt Nam hiện nay đang phát triển tốt, thị trường bất động sản đang phát triển tốt, tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90% nhưng năm 2019 chững lại, nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc pháp luật. 

Condotel "giữa đường đứt gánh", đang phát triển tốt thì từ câu chuyện của Cocobay có biểu hiện đứt gánh, nên tôi cho rằng các dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại. Có thể thấy, ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi. 

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản. Ảnh: Quang Phúc

Hoàn cảnh này sẽ ảnh hưởng đến phát triển của kinh tế nói chung. Từ đó, đặt ra câu chuyện với Chính phủ là đừng để xảy ra những điều bất thường trong quá trình phát triển, để condotel không bị đứt gánh mà phát triển tốt, nhà ở phát triển tốt và mức giá thấp đi, để người dân có lợi hơn.

PGS.TS Trần Kim Chung: Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn chuyển đổi cấp độ phát triển 2018 – 2021, đang chập chững bước sang giai đoạn tài chính hóa, bỏ qua giai đoạn tiền tệ hóa. 

Ví dụ, năm nay phát hành 120.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, đây là luồng tiền phái sinh quan trọng cho thị trường bất động sản; M&A và hệ thống chứng khoán của các công ty bất động sản kinh doanh bất động sản khu công nghiệp hạ tầng rất thịnh vượng; sự đổ vỡ ban đầu của thị trường bất động sản du lịch chia sẻ. 

PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng thị trường bất động sản đang chập chững bước sang giai đoạn tài chính hóa. Ảnh: Quang Phúc

Ngoài ra còn tác động khác thị trường vận hành vào 2 thị trường nhánh. Trong đó, đất nền ở những khu vực mới đô thị hóa, đây là tâm lý phổ biến của người Việt Nam; quay lại được phân lô bán nền tạo ra nhu cầu mua dự trữ tiền kiều hối, tiền tiết kiệm. 3 ảnh hưởng đến thị trường gồm đầu tư công giải ngân chậm nhưng đó là sự trưởng thành của đầu tư công; chứng khoán không phát triển đủ mức để làm động lực thúc đẩy cho thị trường bất động sản (thị trường tăng không mạnh, không đủ tạo chốt lời để hợp thức hóa khoản tiền lời vào tài sản là mua bất động sản); tư nhân đầu tư vào hạ tầng cơ sở . 

Riêng về đầu tư vào hạ tầng cơ sở tôi cho rằng đây là tín hiệu tích cực về dài hạn. Một đất nước muốn phát triển, vượt qua bẫy thu nhập trung bình phải đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Vấn đề là thể chế nền tảng vô cùng quan trọng quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính: Hệ số hấp thụ dự án tại Việt Nam rất cao, thể hiện lực cầu lớn trong năm 2019. Nhưng nếu cầu mạnh như vậy mà cung không theo kịp thì là điều phải cảnh báo. Thành phố Hà Nội dự báo sẽ hết hàng sớm hơn Tp.HCM. 

Nếu năm 2020, cung của thị trường vẫn nhiều thì sẽ một năm vẫn tốt đẹp. Tuy nhiên, cần phải rà soát lại cung không chỉ ở hai thành phố lớn mà còn ở ở các thị trường bất động sản đang phát triển vài năm trở lại đây. Chính phủ cần phải thúc đẩy tiến trình này, nếu không tôi lo rằng 1-2 năm nữa thị trường sẽ gặp vấn đề quan trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính. Ảnh: Quang Phúc

Ông Cấn Văn Lực: Nguồn cung bất động sản đã giảm đáng kể trong thời gian vừa qua. Nguồn cung căn hộ thị trường Tp.HCM giảm 52%, còn tại Hà Nội giảm 24%, đã làm đẩy giá lên. Như ở thị trường bất động sản tại Hà Nội giá tăng 8%, còn ở Tp.HCM tăng 12%. Vậy ông Trương Thanh Đức nghĩ sao về vấn đề này? 

LS. Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng có 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là kinh tế, pháp lý và chính trị. Về kinh tế thì thuận lợi quá rồi, kinh tế vẫn đi lên. Về pháp lý, tưởng là đã hoàn thiện hệ thống pháp lý rồi thì mới giật mình thấy các luật chồng chéo, về đất đai, về bất động sản, về condotel… đây là nguy cơ lớn về lâu dài. 

Về chính trị thì nghịch lý về kinh tế và chính trị, tê liệt các dự án. Tôi cho rằng năm 2020 về kinh tế vẫn tốt, pháp lý thì chưa có gì sáng sủa. 

Ông Cấn Văn Lực: Kinh tế - chính trị - pháp lý luôn tác động đến lĩnh vực bất động sản. Anh Đức có cái nhìn hơi thận trọng.

Gần đây chúng ta nghe nhiều ở Quốc hội và các địa phương bàn tán việc nâng khung giá đất, trong đó Huế sẽ nâng khung giá đất lên 30% so với năm 2016. Đây là một quyết định tác động đến thị trường bất động sản? 

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, khung giá đất bảng giá đất về nguyên tắc phải bằng thị trường. Nhưng nếu với thuế, giá thị trường thì phải đóng nhiều thì chúng ta giảm khung thuế đi. Chúng ta hay nói Thuế tăng giá sẽ tăng nhưng tôi cam đoan rằng nếu thuế tăng về lâu dài giá sẽ giảm. Thuế cao người đầu cơ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu nó quyết định. 

Khung giá đất nếu tăng lên bằng giá thị trường thì điều đó sẽ tốt cho thị trường. Mua bán bao nhiêu người ký với nhau là giá thị trường. Người ta ký thấp hơn là để trốn thuế thôi. 

Nhưng nếu hợp đồng mua bán ghi giá thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến rủi ro nếu hợp đồng được tuyên vô hiệu – tiền trả lại ít. Giá thị trường không nổi lên trong hợp đồng dẫn đến định giá không chuẩn. Đây là nhu cầu tất yếu. 

Bảng giá để tính thuế phí một số hạng mục. Nếu dân khó khăn thì chúng ta có thể áp dụng thuế cho 50% giá đất. Nếu dân nộp thuế cao thì giảm tỷ suất thuế đi.

Ông Cấn Văn Lực: Tôi xin khảo sát toàn diễn đàn, theo quý vị, thị trường bất động sản 2020 sẽ diễn biến theo xu hướng nào? 

Phương án A, sẽ có thể khởi sắc hơn 2019 nhờ tác động tích cực từ kinh tế vĩ mô.

Phương án B, không có nhiều đột biết, thị trường tiếp tục đi ngang.

Phương án C, thị trường trầm lắng hơn.

Lựa chọn cao nhất của toàn diễn đàn thuộc về phương án B với 62,5%. Tiếp sau lần lượt là phương án A với 23,2% và phương án C với 14,3%.

Lợi nhuận bất động sản trên dưới 10% là không có gì xa lạ

Ông Cấn Văn Lực: Chúng ta đã nghe rất nhiều về hệ thống pháp lý trong thời gian qua. Các diễn giả có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư trong thời gian tới?

LS. Trương Thanh Đức: Vấn đề này không có gì mới hay cũ mà là vấn đề muôn thuở, vẫn liên quan đến vấn đề pháp lý. Câu chuyện Condotel vừa qua không thể hiện xu hướng tương lai sắp tới của thị trường bất động sản. 

Tôi cho rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn tốt, nếu là tôi, nếu có tiền tôi vẫn đầu tư. Còn lợi nhuận trên dưới 10% là không có gì xa lạ, rất bình thường, bởi lãi suất ngân hàng hay cổ phiếu cũng có lợi nhuận như vậy. Còn nói lợi nhuận đầu tư bất động sản mà chỉ 3-4% thì chẳng ai đầu tư làm gì.

LS. Trương Thanh Đức: "Nếu là tôi, nếu có tiền tôi vẫn đầu tư bất động sản". Ảnh: Quang Phúc

Tôi cho rằng chuyện kinh doanh thua, được là rất chuyện bình thường. Condotel hay bất động sản cũng vậy, thua lỗ là bình thường. 

Còn điều bất thường là cam kết lợi nhuận quá cao thì không được thừa nhận. Nhưng đấy là đối với doanh nghiệp, còn với cá nhân thì bình thường. Condotel thực chất không ảnh hưởng gì, mà cái ảnh hưởng là ở khía cạnh doanh nghiệp. 

Vì thế, sang năm hay sang năm tới thị trường bất động vẫn vậy, không có gì khác hơn, càng mua nhà trên giấy thì càng lãi nhiều, còn nếu cam kết quá rõ ràng thì tất nhiên, lợi nhuận cũng phải thấp đi. Tôi cho rằng, rủi ro luôn song hành với lợi nhuận.

4 chiến lược để đầu tư vào bất động sản

Ông Trần Kim Chung: Nếu đưa lời khuyên cho nhà đầu tư thì tôi thấy có 4 chiến lược khác nhau:

Thứ nhất, nhà đầu tư tiềm năng. Chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, giá trị thực và tính chế tài của cam kết lợi ích. Pháp lý càng chắc chắn càng ít rủi ro. Tùy vào bản ngã của nhà đầu tư tiềm năng – thích rủi ro hay ghét rủi ro. 

Thứ hai, nhà đầu tư phát triển. Trong giai đoạn này là câu chuyện sinh tử. Có sản phẩm rồi bán hay không bán là một chiến lược sinh tử. Có tham gia vào hay không, tình huống giai đoạn này khó khăn hơn, tỷ suất lợi nhuận đạt được cũng khó khăn hơn. 

Thứ ba, các nhà đầu tư tài chính có nhiều lựa chọn hơn. Cần phải có kiến thức thông tuệ.

Thứ tư, nhà đầu tư xây dựng. Bắt buộc chọn nhà đầu tư phát triển có năng lực phát triển trong 1-2 năm tới.

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng với người dân, nhà đầu tư thứ cấp, ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng. Thời gian qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp mất tiền, thua thiệt không thiếu, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư. 

Lời khuyên tôi đưa ra là phụ thuộc vào 2 kịch bản sửa đổi pháp luật. Thứ nhất, sửa mà không xong, sửa nhưng không đúng quy luật thị trường. Thứ hai, sửa tốt, hiệu quả, thúc đẩy thị trường.

Trong đó, nếu sửa luật hiệu quả, nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, chỉ còn một điều là nhà đầu tư dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào.

Nếu pháp lý chưa xuôi, nên đầu tư vào các dự án nhà ở, tất nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy, ở vị trí nào.

"Khẳng định không có vướng mắc về pháp lý sổ đỏ condotel"

Ông Cấn Văn Lực: Tôi xin đưa câu khảo sát thứ hai, theo ông bà, phân khúc nào của bất động sản sẽ hoạt động khả quan nhất trong năm 2020:

Phương án A: Chung cư (kết quả 21,2%)

Phương án B: Biệt thự, liền kề, shop house (kết quả 28,8%)

Phương án C: Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel) (kết quả 3%)

Phương án D: Đất nền (kết quả 47%)

Ông Trương Thanh Đức: Tôi có ý kiến rất khác với các diễn giả, khi mà người ta rút thì mình vào. Tôi cho rằng condotel có tiềm năng rất lớn, tôi khẳng định là không có vướng mắc về pháp lý sổ đỏ, vẫn được cấp bình thường. Vì thế nếu dự án có vị trí đẹp, được cấp phép bình thường thì vẫn rất tốt và tiềm năng.

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi đồng tình với anh Đức, tôi chọn Condotel. Tôi sẽ chọn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Pháp lý trước sau gì cũng xử lý. Trong khi đó, dư địa và tiềm năng phát triển lớn.

Giá bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta vẫn đang ở mức thấp so với các nước khu vực và trên thế giới. Việt Nam chắc chắn sẽ bùng nổ ngành du lịch, chúng ta sẽ vượt tầm nếu đi đúng hướng. Vì vậy, chúng tôi nghĩ không lâu nữa đâu giá condotel sẽ được nâng lên cùng với sự phát triển của ngành du lịch. 

Nên lựa chọn chủ đầu tư nào, vị trí nào. Bởi có những dự án bất động sản nghỉ dưỡng không bao giờ thể lấp đầy được 30 – 40%, nhưng có những dự án tỷ lệ lấp đầy luôn 90% quanh năm.

Ông Cấn Văn Lực: Hai thị trường condotel tiềm năng là Quảng Ninh và Bình Thuận, có lượng tìm kiếm tăng đột biến. Do đó, tôi xin hỏi thêm câu hỏi đối với các khách mời. Nếu có tiền, ông bà sẽ ưu tiền đầu tư vào lĩnh vực nào trong năm 2020? 

Phương án A: Bất động sản

Phương án B: Vàng

Phương án C: Chứng khoán

Phương án D: Trái phiếu doanh nghiệp. 

Phương án E: Gửi tiết kiệm. 

Kết quả của các đáp án lần lượt là 67,5%; 15,6%; 6,5%; 2,6%; 7,8%

Ông Trần Kim Chung: Câu hỏi 1 và câu hỏi 3 có con số khoảng trên 65% là kết quả phản ánh rất bình thường.

Năm 2020, cơ hội nhiều hơn thách thức

Q&A: Thị trường nhà ở rất tiềm năng, và tôi cũng đồng ý đặc biệt là khu Đan Phượng, Mỹ Đình và đường đua F1. Theo GS. Đặng Hùng Võ, bất động sản nhà ở Hà Nội khu vực nào sẽ tăng trưởng cao trong năm 2020? 

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi có nhận định năm 2020, các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao. Nhưng tại Hà Nội, tôi cho rằng, khu vực phía Tây có tiềm năng hơn cả vì hạ tầng đầy đủ, đang kéo cư dân lao động nước ngoài làm việc tụ ở khu này khá đông, tạo ra sự nhộn nhịp… 

Khi Vingroup kéo được đua F1 vào đó là một trọng số rất cao. Chúng ta đừng nghĩ chỉ có ngày đua người ta mới kéo đến, bình thường người ta sẽ đến du lịch tham quan. Tính kỳ thú của đường đua F1 cũng hấp dẫn khách du lịch hơn.

LS. Trương Thanh Đức: Thị trường 2020 vẫn tốt. Nhưng thêm 1 ý là còn nhiều vấn đề pháp lý còn vướng mắc. Những quy định như có quyền sở hữu về tài sản là có mọi quyền trên đời nhưng có quyền sở hữu bất động sản của doanh nghiệp không được phép thế chấp (chỉ được thế chấp ở ngân hàng), cộng thêm chuyện không được huy động vốn sớm và vốn bất động sản phụ thuộc và ngân hàng, đây là sai lầm. Cần phải sửa những điều khoản như thế nào, ảnh hưởng lâu dài, làm méo mó nguyên lý của thị trường.

Ông Trần Kim Chung: Năm 2020 chúng ta bước vào đại vận mới. Năm 2020 đang đến khác biệt hoàn toàn với năm 2010, vị thế kinh tế khác đi, khủng hoảng kinh tế không diễn ra, tiềm ẩn cả cơ hội và thách thức, nhưng cơ hội nhiều hơn thách thức. Nhưng tìm được chỗ để đặt chân vào thì thuộc vào các quý vị.

Ông Nguyễn Văn Đính: Năm 2020 chúng tôi dự báo thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp thở như năm 2019. Nhưng thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng. Chính sách đã làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản. Khi đó thị trường không bình thường, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn.

Ông Cấn Văn Lực: Tóm lại các diễn giả cũng như khán giản vẫn muốn đầu tư vào bất động sản với tinh thần tương đối lạc quan, có nhiều cơ hội hơn thách thức trong năm 2020. Chúng tôi hoàn toàn đồng tình với những nhận định này.

Phó tổng biên tập thường trực Nguyễn Thế Hào tặng hoa các chuyên gia trong phiên 1. Ảnh: Quang Phúc

PHIÊN 2: XU THẾ DÒNG TIỀN VÀO BẤT ĐỘNG SẢN 2020

Diễn giả:

- Ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng  BIDV, chuyên gia kinh tế điều hành phiên thảo luận. 

- Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group

- Ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Hải Phát Land

- Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam

MC Hữu Bằng điều hành phiên thảo luận. 

Các diễn giả tham gia buổi thảo luận phiên 2. Ảnh: Quang Phúc

Dòng vốn vào bất động sản đang rất tích cực

MC Hữu Bằng: Câu hỏi đầu tiên tôi dành cho ông Cấn Văn Lực đó là dòng tiền chủ yếu vào bất động sản như kết quả bầu chọn, vậy ông bình luận như thế nào về con số này, trước hết là dòng tiền vào bất động sản có thuận lợi hay thách thức? 

Ông Cấn Văn Lực: Nhiều anh chị băn khoăn vốn vào bất động sản thời gian qua, ta đang nhìn nhận hơi thận trọng, Tôi nhìn nhận dòng vốn này rất tích cực. Có 5 dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020. 

Về tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản mà thực tế mà theo số liệu 10 tháng 2019 cho vay xây lắp tổng dư nợ 800.000 tỷ đồng, tăng 8,5%; cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%. 

Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản như vậy thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay của hệ thống ngân hàng hết 10 tháng 2019 là khoảng 10%. 

So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được. 

Ông Cấn Văn Lực đánh giá dòng vốn vào bất động sản vẫn tích cực. Ảnh: Quang Phúc

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm có 16 nghìn doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%. 

Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỷ USD (chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam).

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng 237.000 tỷ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Ta đã được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai. 

Về Fintech, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản vì fintech hiện chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai, sẽ có những fintech huy động vốn cộng đồng để đầu tư vào bất động sản hoặc góp phần tạo hệ sinh thái bất động sản.

MC Hữu Bằng: Về nguồn vốn đầu tư vào bất động sản, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, phân khúc nào sẽ thu hút dòng tiền lớn nhất năm 2020?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo tôi về tâm lý chung của thị trường thì các nhà đầu tư luôn muốn đầu tư nhiều nhất vào các kênh shop house đã được cấp phép.

Ông Nguyễn Mạnh Hà. Ảnh: Quang Phúc

Ông Nguyễn Hữu Cường: Theo tôi chúng ta đã chứng kiến sự nghịch lý, đảo chiều bất động sản. Trong đó, quỹ đất khan hiếm, sản phẩm không có, người mua tiềm năng nhiều, không có nhiều lựa chọn. Xu hướng dịch chuyển từ đô thị lỏi đến các tỉnh thành có chỉ số năng lực canh tranh tốt. Ở các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng… giá ở vùng ven đã tăng hơn gấp đôi.

Về nguyên tắc, bất động sản những khu vực nào có người đến đông thì bất động sản khu vực đó tăng cao. Dự báo lượng người về sinh sống, làm ăn, giao lưu kết nối sai đồng nghĩa việc đầu tư bất động sản ở khu vực đó sẽ thất bại ở cả nhà đầu tư lẫn người mua ở. 

Ông Nguyễn Hữu Cường. Ảnh: Quang Phúc

Về bất động sản khu công nghiệp, khi chúng ta hội nhập sâu rộng hơn và chiến tranh thương mại leo thang, bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng. 

Nghịch lý trên thị trường bất động sản nhà ở xã hội là việc mở bán đến 15 lần mà vẫn không bán hết, nhưng nhu cầu mua thì rất cao; bất động sản du lịch – các chính sách. Chúng ta cần phân bổ nguồn lực ưu tiên vào cơ sở kết nối, nguồn mưu sinh…

MC Hữu Bằng: Ông Cường nói về việc bất động sản lên ngôi tại ven đô, bà Nguyễn Hồng Vân, theo chị xu hướng này có tiếp tục trong 2020 hay không? 

Bà Nguyễn Hồng Vân: Sự phát triển vùng ven là sự phát triển tự nhiên, khi nội đô đã quá chật chột, quỹ đất hạn chế, giá cao, các nhà đầu tư muốn tìm các giải pháp với giá cả hợp lý hơn. 

Bên cạnh đó, dân số Việt Nam là dân số trẻ, gặp khó khăn nhất định trong việc mua một căn nhà trong nội độ. Do đó phát triển ra ven đô là tự nhiên. Đây là diễn biến tất yếu của thị trường, chỉ là đến nhanh hay chậm.

Tuy nhiên, phát triển ra vùng ven vẫn gặp hạn chế nhất định, cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Vùng ven có tiềm năng, xu hướng tất yếu nhưng chưa thực sự bùng nổ vì cần phải giải quyết bài toán về cơ sở hạ tầng và giao thông.

Tiền vẫn sẽ đổ vào condotel

MC Hữu Bằng: Theo ông Lê Xuân Nghĩa, với thực trạng bất động sản vùng ven phát triển mạnh nhưng cũng có những thách thức nhất định. Ông có lưu ý gì cho các nhà đầu tư vào phân khúc này?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng phân bố dân cư và đô thị ở Việt Nam ngược với thế giới. Ở các nước khác thì người nghèo họ ở khu đô thị vì họ không có phương tiện đi lại, chủ yếu di chuyển bằng phương tiện công cộng, còn người giàu thì họ ở khu vùng ven, do họ có phương tiện đi lại.

Nhưng ở Việt Nam thì ngược lại, người nghèo thì chạy thật xa, còn người giàu thì ở trung tâm, trong khi đó, những người giàu mới là người có phương tiện đi lại. Nên 10 năm tới kẹt xe ở Hà Nội, Tp.HCM quá khủng khiếp, vô phương cứu chữa, ngược hẳn với xu hướng đô thị hoá. Đây cũng là ý kiến của một nhà kiến trúc sư người Úc đã từng nói với tôi.

Còn về bất động sản, tôi cho rằng, tốc độ tăng giá vùng ven đô sẽ thấp hơn ở nội đô, nên chúng ta thấy ở các đô thị lớn như Tp.HCM thì tốc độ phát triển ven đô mạnh do dòng người nhập cư. Còn ở các tỉnh lẻ thì cẩn thận vì chưa chắc theo xu hướng này.

Còn Condotel theo tôi là thế mạnh của Việt Nam, về kinh tế nói chung chứ không riêng gì bất động sản. Đây là nơi chi phí đầu tư thấp hơn khu đô thị nhưng tốc độ tăng giá sẽ nhanh hơn. Tôi cũng đồng ý với anh Đức là về lâu dài thì condotel là tiềm năng cuối cùng của bất động sản Việt Nam cho nên dù hiện tại có những trục trặc về pháp lý nhưng các nhà đầu tư lớn thì cần phải chọn kênh này để đầu tư.

Kinh nghiệm nghiên cứu từ thế giới thì condotel là khu trải nghiệm, lôi kéo khách đến trải nghiệm, nên phải lôi kéo được khách đến trải nghiệm, để tham gia, quản lý thuận lợi, công ty lữ hành phải kéo được khách.. nếu liên kết được rất nhiều đối tượng đến trải nghiệm thì sẽ thành công.

TS. Lê Xuân Nghĩa: "Condotel theo tôi là thế mạnh của Việt Nam". Ảnh: Quang Phúc

MC Hữu Bằng: Nói như tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, tiền vẫn sẽ đổ vào Condotel. Tôi muốn tiến sĩ phân tích thêm, dòng tiền không đầu tư vào đó nữa theo ông sẽ chuyển sang phân khúc nào?

Người Việt Nam thuộc nhóm "máu" đầu tư, thích mạo hiểm. Các sòng bạc trên thế giới phần lớn là người Trung Quốc và Việt Nam tham gia. Đó là tư duy phổ cập của người nghèo, nhưng người giàu thì không như vậy. Người giàu sẽ mua sẽ nhà ở đảm bảo tương lai con cái. Vì vậy, nhà ở chung cư là một lựa chọn được giới trẻ ưa chuộng, tạo ra gia đình ấm cúng, quản lý gia đình. 

Đầu cơ sẽ xu hướng vào đất nền. Nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là Condotel. Nhà đầu tư nhỏ chớ dại nhảy vào Condotel…

Cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản

MC Hữu Bằng: Chúng tôi có 1 câu hỏi khảo sát. Theo ông bà, những năm tới, dòng tiền vào bất động sẽ đến từ những nguồn nào là chủ yếu?

Phương án A: Vẫn chủ yếu là ngân hàng.

Phương án B: Chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.

Phương án C: Dòng vốn ngoại.

Phương án D: Chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản.

Kết quả lần lượt của các phương án 56,6%; 5,7%; 18,9%; 18,9%.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, anh có thể phân tích, liệu chúng ta có quá kỳ vọng vào Ngân hàng?

Ông Cấn Văn Lực: Kết quả này này rất khớp với tính toán của tôi. Dòng vốn vào bất động sản trong 2019 vừa qua từ tín dụng bổ sung thêm cho bất động sản dự tính tăng thêm khoảng 300 nghìn tỷ.

Trong khi, đó 4 dòng vốn còn lại gồm tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu tương đương 240.000 tỷ. 60% vốn sẽ tiếp tục đến từ ngân hàng, 40% đến từ các dòng vốn khác. Xu thế này sẽ vẫn tiếp tục. 

Chúng ta băn khoăn về Thông tư 22 vừa qua của Ngân hàng Nhà nước. Chính tôi là người đề xuất phải có một thông tư như thế này. Thứ nhất, để định hướng tín dụng vào những chỗ bất động sản gắn với thực tiễn, bớt đầu cơ. 

Thứ hai, theo đó giúp thị trường lành mạnh về lâu dài, vì thông tư này sẽ cực kỳ khuyến khích cho vay xay nhà, mua nhà, chữa nhà vì vì sắp tới cho vay phân khúc này thì trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường – phân khúc này chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản. Hoàn toàn phù hợp với quy luật 80/20,

Chúng tôi đề nghị chia bất động sản thành 4 phân khúc như thông lệ quốc tế, nhưng chưa thể làm được.

Thông tư này sẽ định hướng tích hơn với dòng vốn và, thị trường.

Ông Lê Xuân Nghĩa: Tôi nghĩ tỷ lệ này thì dòng vốn của ngân hàng hơi thấp. Tiền cho vay mua nhà khoảng 50 tỷ USD, còn nếu cộng các dòng vốn ngoại lai lại (như kiều hối, trái phiếu…) thì có khoảng 11 tỷ USD. Nếu so sánh với 50 tỷ từ ngân hàng thì đầu tư của ngân hàng vào bất động sản là hơi thấp. Chúng ta cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho ngân hàng và bất động sản phát triển một cách vững chắc. 

Bên cạnh đó, nhiều nhà quản trị ngân hàng lừng danh nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Vì các thị trường khác quá rủi ro, chỉ có bất động sản, hàng không và viễn thông là ổn định, rủi ro khá thấp, nên ngân hàng không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay? 

Cuối cùng là tư duy tài sản. Một tỷ phú lừng danh nói rằng phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất.

Doanh nghiệp bất động sản mong chính sách dài hạn và ổn định

MC Hữu Bằng: Xin mời ông Nguyễn Mạnh Hà. Ở góc độ doanh nghiệp, theo anh, dòng vốn, chính sách về bất động sản sẽ có ảnh hưởng như thế nào tới doanh nghiệp trong năm 2020?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chính sách vẫn có những hạn chế, hạn chế lớn nhất là sự điều tiết của Nhà nước, trong đó có tổng "room" cho bất động sản.

Trong năm 2020, theo Thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tôi cho tình hình với doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn ổn định. Nhưng vấn đề nằm ở các chính sách, thủ tục cấp phép. Cần phải làm sao để đơn giản nhất, đặc biệt là trong cách tính thuế và có cơ chế làm sao để doanh nghiệp làm việc với cơ quan chức năng được thuận lợi hơn. Đây là điều chúng tôi mong muốn nhất chứ không phải vấn đề vốn. 

Chúng tôi có nhiều phương pháp để huy động vốn. Chúng tôi biết cách làm sao để tự tồn tại được. Chúng tôi không phụ thuộc vào chính sách Nhà nước mà phải tự cứu mình. Chúng tôi mong muốn các chính sách dài hạn và ổn định.

MC Hữu Bằng: Bà Vân đánh giá thế nào về tác động của dòng vốn ngoại trong năm 2020?

Bà Nguyễn Hồng Vân: Tôi thấy dòng vốn ngoại đi vào thị trường thì sẽ có nhiều tác động tích cực cho thị trường chứ không phải là tiêu cực. Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết. 

Đây là dòng tiền tiềm năng, họ đem theo kinh nghiệm, dòng vốn và các doanh nghiệp trong nước có thể tìm được các nhà đầu tư nước ngoài thì không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích luỹ thêm kinh nghiệm để phát triển dự án của mình lên một tầm cao hơn.

Các nhà đầu tư ngoại cũng không bị giới hạn tầm nhìn ở một lĩnh vực nào mà họ đầu tư vào nhiều lĩnh vực như nhà thương mại, chung cư… 

Hiện nay, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Còn Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp, còn trung tâm thương mại, nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.

MC Hữu Bằng: Theo ông đây condotel có phải là một kênh đầu tư hấp dẫn không. Nhà đầu tư lưu ý gì?

Ông Nguyễn Hữu Cường: Khi thấy rủi ro trong condotel với pháp lý chưa rõ ràng thì dù có nguồn tiền hỗ trợ hay cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư sẽ vẫn thận trọng. Tôi xin lưu ý những người vay ngân hàng để đầu tư nên nghĩ đến dòng tiền dựa trên thu nhập của mình để quyết định tỷ suất vay đầu tư. Nếu không, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình thế rất khó khăn.

Ông Cấn Văn Lực: Ý kiến liên quan tới việc giảm dần vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Quý vị nên yên tâm vấn đề này. Tỷ lệ này ở các ngân hàng hiện chỉ là 28%, nếu sắp tới áp 30% thì không có tác động gì nhiều.

Với ngân hàng, tôi đồng ý vẫn quan trọng với các thị trường bất động sản. Nhưng về lâu dài, ở các nước, vốn ngân hàng chỉ tập trung liên quan tới bất động sản nhà ở.

Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bình quân 11 tháng qua là 10,5%/năm, đây là lãi suất tương đối cao so với cho vay trung hạn của ngân hàng. Tuy nhiên đây là điều bình thường, vì khi đầu tư vào bất động sản được xem là rủi ro hơn so với tín dụng ngân hàng.

Tôi đồng ý với anh Nghĩa rằng nếu ta có thể giảm chi phí giao dịch của toàn bộ nền kinh tế thì ta có thể giảm được nhiều lãi suất.

Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến phản đối trái phiếu doanh nghiệp, kể cả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi không đồng tình. Ta cần phải phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bớt đi vốn trung hạn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng.

Nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phải khai minh bạch hơn, để nhà đầu tư  lượng đc rủi ro; phải có đầu mối về cơ quan quản lý phát hành; lãi suất nếu có những phá rào thì phải có động thái tuýt còi để lành mạnh hoá thị trường.

Bất động sản có nhiều cơ hội tiếp cận dòng vốn khác

MC Hữu Bằng: Ông bà có lo ngại về việc ngân hàng siết tín dụng đối với bất động sản sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường cũng như khiến cho người mua nhà sẽ khó tiếp cận tín dụng vay mua nhà? 

Phương án A: Có 

Phương án B: Không ảnh hưởng

Phương án C: Ảnh hưởng nhưng ít vì đa số mua nhà bằng tiền nhàn rỗi. 

Kết quả lần lượt của các phương án là 60,3%; 13,8%; 25,9%. 

MC Hữu Bằng: Theo ông Hà, lượng tiền trong dân có nhiều không? Nếu phải thuyết phục họ đổ tiền vào bất động sản thì ông sẽ nói gì? 

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tiền trong dân rất nhiều, thực sự rất nhiều, về tiền mặt, vàng và kiều hối hơn 16 tỷ USD. Nếu đổ tất cả sang bất động sản thì giá bất động sản sẽ tăng rất lớn. Hiện dòng vốn bất động sản đang tắc nghẽn vì pháp lý. Bất động sản là niềm tin, nếu tạo được uy tín, niềm tin của khách hàng thì sẽ nhận được sự đầu tư của họ. 

Còn với người dân, bất động sản là tài sản lớn nên người dân nên tìm hiểu kỹ về các dòng bất động sản và nên nhờ đến các chuyên gia bất động sản để được tư vấn về mặt pháp lý, bởi bất động sản là mặt hàng nhạy cảm.

Ông Lê Xuân Nghĩa: Anh Hà nói rất hay là nếu không vướng mắc thủ tục hành chính thì vốn sẽ tốt hơn, lãi suất tốt hơn. Nên vướng mắc lớn nhất vẫn là thủ tục hành chính. Hiện nay, thủ tục cho 1 dự án là 7 năm, nếu nhân với tỷ suất 5% 1 năm thì bị hao mòn rất nhiều về vốn.

Tôi nghĩ rằng vốn rất quan trọng, nhưng nhiệm vụ quan trọng nhất là làm thế nào để đồng vốn có hiệu quả, người tiêu dùng có thể mua nhà với giá hợp lý với đồng lương của họ.

Ông Cấn Văn Lực tổng kết: Chúng ta đã có một phiên tuyệt với gút lại 4 ý. 

Thứ nhất, dòng tiền luôn thông minh, biết chạy chỗ nào chúng ta không cần khuyên nhà đầu tư nên làm gì. 

Thứ hai, có rất nhiều dòng vốn khác nhau không chỉ riêng vốn ngân hàng dù vốn ngân hàng là chủ đạo, chúng ta có nhiều cơ hội tiếp cận dòng vốn khác. 

Thứ ba, nên có chuyên gia tài chính làm việc trong doanh nghiệp mình, như Cocobay nếu có chuyên gia tài chính họ đã đàm phán tốt hơn với khách hàng. 

Thứ tư, nắn dòng vốn vào bất động sản. Chỉ nên dành ra 20 -25% thu nhập của mình để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để tránh những rủi ro.

Bà Nguyễn Ngọc Diệp - Phó tổng biên tập Thời báo kinh tế Việt Nam tặng hoa các diễn giả tham dự phiên thảo luận 2. Ảnh: Việt Tuấn