Nợ xấu bất động sản thương mại đã vượt quá lượng vốn dự phòng thua lỗ cho hạng mục này tại các ngân hàng lớn nhất ở Mỹ, khi các nhà băng chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các khoản nợ quá hạn liên quan đến các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại và các bất động sản khác.

Tờ báo Financial Times dẫn số liệu dữ liệu từ Tổng công ty Bảo hiểm tiền gửi Liên bang Mỹ (FDIC) cho biết mức dự trữ bình quân tại các ngân hàng JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs và Morgan Stanley đã giảm từ 1,6 USD xuống còn 0,9 USD cho mỗi USD nợ bất động sản thương mại mà khách vay đã quá hạn thanh toán ít nhất 30 ngày.

Sự sụt giảm này xảy ra trong vòng 1 năm qua, sau khi số nợ bất động sản thương mại trễ hạn thanh toán tại 6 ngân hàng lớn này tăng gấp gần 3 lần lên 9,3 tỷ USD.

Ông Michael Barr, Phó chủ tịch phụ trách giám sát ngân hàng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), mới đây nói rằng các cơ quan chức năng “đang rất để tâm đến hoạt động cho vay bất động sản thương mại của các ngân hàng”, bao gồm việc các ngân hàng báo cáo rủi ro như thế nào trong nội bộ và liệu các ngân hàng có “dự phòng đầy đủ và có đủ vốn để phòng ngừa rủi ro từ các khoản thua lỗ phát sinh có thể phát sinh từ cho vay bất động sản thương mại”.

Trong toàn ngành ngân hàng Mỹ, giá trị của các khoản nợ quá hạn có liên quan đến văn phòng, trung tâm thương mại, khu căn hộ và các bất động sản thương mại khác đã tăng gấp hơn 2 lần trong năm 2023, lên mức 24,3 tỷ USD, từ mức 11,2 tỷ USD trong năm 2022.

Các ngân hàng Mỹ đang có mức dự trữ bình quân 1,4 USD cho mỗi 1 USD nợ xấu bất động sản thương mại, từ mức 2,2 USD cách đây 1 năm - theo dữ liệu của FDIC. Đây là mức dự phòng thấp nhất mà các ngân hàng Mỹ trích ra để hấp thụ thua lỗ có thể phát sinh từ các khoản nợ bất động sản thương mại trong vòng hơn 7 năm trở lại đây.

Chuyên gia Bill Moreland của công ty dữ liệu BankRegData nói rằng quan điểm phổ biến trong ngành ngân hàng Mỹ hiện nay là dự phòng cho nợ xấu bất động sản thương mại phải tăng lên nhiều. “Có những ngân hàng cách đây 6 tháng trông có vẻ ổn, nhưng sẽ không hề ổn trong quý tới đây”, ông Moreland nói.

Đầu tháng này, New York Commodity Bank - một ngân hàng khu vực - chứng kiến giá trị vốn hoá thị trường sụt giảm hơn một nửa sau khi thừa nhận đã che giấu hàng trăm triệu USD thua lỗ từ hoạt động cho vay bất động sản thương mại.

Vấn đề của các ngân hàng là việc trích dự phòng thua lỗ sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận, nên họ thường tìm cách hạn chế mức dự phòng hoặc trì hoãn việc tăng dự phòng. Ở Mỹ, các ngân hàng và cơ quan giám sát đưa ra mức dự phòng tuỳ theo từng hạng mục cho vay và tỷ lệ thua lỗ trong lịch sử. Bởi vậy, các ngân hàng giữ mức dự phòng cao hơn cho những khoản vay không có đảm bảo, như dự phòng 10% cho nợ thẻ tín dụng, nhưng chỉ 2-3% cho nợ bất động sản thương mại vốn là những khoản vay có tỷ lệ vỡ nợ thấp hơn.

Tuy nhiên, có một số ý kiến cho rằng sau đại dịch Covid-19, việc dựa vào tỷ lệ thua lỗ trước đây của các khoản vay bất động sản thương mại - nhất là cho vay đối với các toà nhà văn phòng - để trích dự phòng là một việc nhiều rủi ro, và các ngân hàng thay vào đó nên dựa vào tỷ lệ nợ quá hạn ở thời điểm hiện tại. Nhưng các ngân hàng nói họ đã chuẩn bị sẵn sàng, rằng mức dự trữ của họ vốn dĩ cao hơn so với cách đây 1 năm nhưng chẳng qua đang bị kéo xuống bởi số khoản vay quá hạn thanh toán tăng lên.

CEO Brian Moynihan của Bank of America hồi tháng 12/2023 nói rằng ngân hàng này đã xác định chỉ có 5 tỷ USD nợ bất động sản thương mại liên quan đến các toà nhà ở những khu vực bất động sản giảm giá. Ông Moynihan nói con số này là nhỏ so với một ngân hàng có lợi nhuận gần 30 tỷ USD trong năm 2023 và có hơn 3,2 nghìn tỷ USD tài sản. “Đó chỉ là một phần nhỏ. Chúng tôi cảm thấy ổn”, ông Moynihan nói.

Tuy nhiên, trong một báo cáo gửi FDIC vào tháng này, Bank of America cho biết số nợ quá hạn liên quan đến các toàn nhà văn phòng, khu căn hộ và các bất động sản thương mại khác đã tăng 50% trong quý 4/2023, lên 2,1 tỷ USD. Trong khi đó, Bank of America giảm dự phòng thua lỗ cho những khoản vay này 50 triệu USD, còn dưới 1,3 tỷ USD.

Nhà kinh tế trưởng toàn cầu của công ty tư vấn bất động sản CBRE, ông Richard Barkham, nói rằng trong ngành ngân hàng Mỹ hiện nay, “bất kỳ sự suy giảm nào của vốn dự phòng, về cơ bản đều là hành vi sai lầm”. Theo ông Barkham, các ngân hàng Mỹ có thể thua lỗ tới 60 tỷ USD do nợ xấu bất động sản thương mại trong 5 năm tới, gấp đôi lượng vốn 31 tỷ USD mà họ dự phòng cho các khoản nợ xấu này.