Bất động sản công nghiệp đối mặt với nhiều "lực cản"

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, cả nước hiện có 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp được thành lập; 292 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra, 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng mà diện tích đất công nghiệp ước tính 23,8 nghìn ha.

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHẬM

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), tính hết quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Dẫn đầu là khu vực phía Nam với trung bình đạt 85%. Còn nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại thị trường trọng điểm phía Bắc, phía Nam đều duy trì trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương còn lấp đầy gần như hoàn toàn.

Đại diện VARS cho rằng dù được xem như “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường thời gian gần đây, song bất động sản công nghiệp vẫn gặp không ít “lực cản”.

“Lực cản” đầu tiên phải kể đến là khâu giải phóng mặt bằng chậm khiến nhiều dự án, khu công nghiệp hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp... Ngoài ra, giữa bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang rất thận trọng với kế hoạch đầu tư. Chính điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp, bởi sự giảm tốc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) do tâm lý e dè.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình những năm gần đây, vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước. Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo, tỷ lệ có thể lên tới 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào khu kinh tế, khu công nghiệp Việt Nam đạt 340 tỷ USD.

Tuy nhiên, qua báo cáo mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài, tới ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, ước tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án song giảm 59,4% về số vốn so cùng kỳ.

Bình luận thêm, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội, cho hay khi hoạt động được khôi phục trở lại sau Covid, các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp quả thực có tới Việt Nam khảo sát thị trường, nhưng họ đều muốn tìm hiểu thị trường kỹ càng hơn, trước khi đưa ra quyết định bỏ vốn. Mặt khác, theo ông Thomas Rooney, dòng vốn FDI năm 2023 còn chịu tác động thêm bởi chính sách thuế tổi thiểu toàn cầu. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường càng trở nên ít sôi động. Do đó, những tập đoàn lớn đều xem xét kỹ việc tiếp tục đầu tư trong bối cảnh có sự tác động bởi kinh tế - chính trị toàn cầu.

 CHÍNH SÁCH CẦN ĐỦ MẠNH ĐỂ HỖ TRỢ NHÀ ĐẦU TƯ

VARs đánh giá, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới đòi hỏi định hướng chính sách phải rõ ràng, đủ mạnh nhằm hỗ trợ nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng tiềm năng sẵn có. Cho nên đầu tiên, các thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Mặt khác, phải đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết vướng mắc về thủ tục đất đai trong bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn làm kéo dài thời gian xây dựng và tăng chi phí. Bên cạnh đó, địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư cùng dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên khu công nghiệp phù hợp định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Dữ liệu của VARs cũng cho thấy, hiện nay nhiều doanh nghiệp lớn đến từ những thị trường phát triển đều yêu cầu cao về hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Nhu cầu này đòi hỏi các khu công nghiệp không chỉ có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động lẫn gia đình của họ, mà cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, khả năng cung ứng dịch vụ chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

Đặc biệt, để phát triển bất động sản công nghiệp, thì những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản phải được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư, nhất là hạ tầng giao thông kết nối.

Về vấn đề này, ông Thomas Rooney khẳng định, cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ làm tăng giá trị khi xem xét sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng. Trong tương quan các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn cho phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP).

“Hiện nay có một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại phía Bắc như: cao tốc Vân Đồn – Móng Cái và dự án Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam. Còn xét về cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam, mạng lưới giao thông cũng rất được ưu tiên cải thiện, đặc biệt là đường bộ. Cụ thể, vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư 147 nghìn tỷ đồng. Dự án kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối nhiều tỉnh đồng thời mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội”, ông Thomas chia sẻ.