Ngày 3/4, Chính phủ đã công bố Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

NHIỀU CƠ CHẾ ƯU ĐÃI KHÔNG THỰC CHẤT

Tổng kết quá trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020, Chính phủ đã chỉ ra 4 nguyên nhân chủ yếu khiến việc đầu tư không đạt kỳ vọng:  (1) do thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; (2) việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách nhà nước còn hạn hẹp; (3) các chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh, thủ tục đầu tư còn rườm rà nên không khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư; (4) các địa phương chưa quan tâm, tạo điều kiện khuyến khích được các nhà đầu tư quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân...

Theo đánh giá của Chính phủ, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn. Chẳng hạn quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư).  

Mặc dù đã có các quy định ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... nhưng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng vì theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. 

Ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định. 

Dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện...gây phiền hà, mất thời gian cho chủ đầu tư. 

Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp. 

Những bất cập trên gây cản trở việc thu hút đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

SẼ SỬA LUẬT THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG VÀ THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP

Trong kế hoạch triển khai Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, Chính phủ sẽ thực hiện sửa đổi nhiều quy định ưu đãi chủ đầu tư theo hướng thực chất hơn. 

Theo đó, đối với phần 20% diện tích đất thương mại trong dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được hạch toán riêng, không phải hạch toán chung vào cả dự án. Chủ đầu tư được hạch toán các chi phí hợp lý, hợp lệ trong quá trình đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội vào giá thành. 

Sẽ bổ sung quy định yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm trích một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào khoản mục riêng trong ngân sách của địa phương, dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn theo quy định của Chính phủ.

Bổ sung quy định ưu đãi đối với nhà lưu trú công nhân theo hướng: chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhà lưu trú được tính vào chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; được tính chi phí nhà công nhân là chi phí hợp lý (tính vào giá thành sản xuất) khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Sửa đổi pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp để chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. 

Sửa đổi quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng theo hướng không bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ nhà ở để cho thuê, phương án kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) do chủ đầu tư quyết định. 

Sửa đổi hướng dẫn về trình tự thực hiện miễn tiền sử dụng đất đối với Chủ đầu tư quy định khoản 3 Điều 8 Thông tư số 10/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính theo hướng không phải nộp lại số tiền sử dụng đất được miễn khi chủ đầu tư khi bán nhà (cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho khách hàng. 

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ CÁC NGUỒN VỐN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Bên cạnh gói vay ưu đãi lãi suất 120.000 tỷ do Ngân hàng Nhà nước chủ trì thực hiện, về lâu dài việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp sẽ được xác định là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương. 

Do đó, Chính phủ sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở thông qua quy định về nguồn vốn mới và tối ưu hóa các nguồn vốn hiện hành nhằm hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

Định hướng của Chính phủ là bổ sung thêm việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển nhà ở xã hội, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy bổ hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, Chính phủ sẽ sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội theo hướng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo nguyên tắc quy định theo quy định và có trách nhiệm báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở cùng với thời điểm đề nghị thẩm định về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt giá bán, cho thuê, cho thuê mua và thông báo nội dung thẩm định trong văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua. 

Bổ sung quy định về nguyên tắc điều chỉnh giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp điều chỉnh tăng/giảm tổng mức đầu tư dự án nhà ở xã hội.