Cần quy định mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán bất động sản hình thành trong tương lai

Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc, thời điểm nhận đặt cọc, số tiền đặt cọc tại dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Một số ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu, các cơ quan của Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

TẠO ĐIỀU KIỆN CHO CHỦ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÓ KHĂN

Thảo luận vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đoàn Hải Dương, tán thành với phương án 2, cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thoả thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo đại biểu, phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không hề nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng. Mặc dù phương án này có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng.

Tuy nhiên, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1, chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đồng thời dường như đi ngược với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.

Cùng quan điểm lựa chọn phương án 2 nhưng liên quan đến tỷ lệ đặt cọc, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn Bà Rịa- Vũng Tàu, đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ.”

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

KIỂM SOÁT CHẶT CHẼ, HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG DỰ ÁN NHẬN ĐẶT CỌC NHƯNG KHÔNG TRIỂN KHAI

Với số tiền cọc không vượt quá 5%, đại biểu Nguyễn Thị Lệ, đoàn Tp.Hồ Chí Minh, cho rằng đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Theo đại biểu, quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Bởi lẽ, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra.

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, không bị lợi dụng để huy động vốn.

Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu đề nghị Quốc hội quan tâm, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần bổ sung thêm cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”, để tránh phát sinh kẽ hở pháp luật.

Về vấn đề này, một số ý kiến lựa chọn phương án 1. Theo đại biểu Vương Quốc Thắng, đoàn Quảng Nam, phương án chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đại biểu cho rằng điều này đảm bảo quyền lợi cho người mua…

Cùng quan điểm, đại biểu Trần Hồng Nguyên, đoàn Bình Thuận, lập luận rằng phương án 1 ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận thấy thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Còn đại biểu Vũ Tuấn Anh, đoàn Phú Thọ, lại đề nghị quy định theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản, đại biểu nói.

Ngoài đặt cọc, các đại biểu cũng còn ý kiến khác nhau về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Về các nội dung còn có 2 phương án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết qua thảo luận cho thấy các ý kiến vẫn còn có sự phân tán; do đó, sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các đại biểu.