Cần quy định rõ ràng thời hạn sử dụng của các chung cư

Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 26/10, nhiều đại biểu Quốc hội tham gia góp ý về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.

SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ CẦN CÓ THỜI HẠN

Tham gia ý kiến về dự án luật, đại biểu Tạ Văn Hạ, đoàn Quảng Nam, đánh giá cao dự thảo luật trình Quốc hội lần này đã có nhiều điểm hợp lý hơn. Tuy nhiên, về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho biết, dự thảo luật quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế.

Hiện nay, luật còn chưa quy định rõ vấn đề này. Theo ông Hạ, các kết cấu vật liệu không thể tồn tại, vững bền vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Thực tế, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư cũ.

Đại biểu Hạ cho rằng dự thảo luật cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch: Chung cư cần có thời hạn sử dụng. Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất lợi ích của người dân.

Cần quy định rõ ràng chung cư phải có thời hạn 50, 70 hay 90 năm giá mua khác nhau, thời gian còn lại là bao nhiêu nữa khi mua thỏa thuận với nhau cũng dễ hơn. Theo đại biểu, người dân sẽ được hưởng lợi khi quy định thời hạn chung cư, sau đó đất khi nhà chung cư hết thời hạn, đất đó được chủ đầu tư thu hồi, xây lại cái mới.

Đồng tình với quan điểm này, song đại biểu Hoàng Văn Cường, đoàn Hà Nội đề nghị cần làm rõ hơn. Ngay trong bản giải trình của Ban soạn thảo chỉ rất rõ, nếu như không quy định thời hạn sở hữu về nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả nhà chung cư đều rất cao tầng và những đô thị lớn toàn là nhà chung cư sẽ không có cách nào để xử lý, có thể trở thành vấn đề gây bức xúc cho con cháu.

Cùng một tòa nhà, thiết kế như nhau, độ bền như nhau, khi bán, nếu có thời hạn sẽ thấp hơn nhưng nếu không có thời hạn giá sẽ rất cao. Phần tiền chênh lệch này không phải người mua nhà được hưởng lợi mà có lẽ người hưởng lợi chỉ có nhà đầu tư phát triển. Khi nhà đó hết hạn sử dụng, phá đi xây lại thì ngay cả sở hữu không thời hạn hay có thời hạn đều vẫn phải đóng tiền xây dựng.

Một lý do khác cho rằng dự thảo Luật Đất đai đang sửa quy định đất ở sử dụng không có thời hạn. Vậy cần phải sửa thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư là có thời hạn và nên cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn của tuổi thọ công trình. Nếu cho thuê trả tiền một lần, chi phí đầu tư phát triển nhà chung cư sẽ thấp đi, khi hết thời hạn có thể kéo dài thời hạn cho thuê lại. Như vậy, sẽ không xảy ra tình trạng bất cập như hiện nay, chung cư hết thời hạn rồi nhưng quyền nhà ở, quyền sử dụng đất vẫn còn nên không xử lý được. Vì vậy, đại biểu đề nghị nên quy định sở hữu nhà chung cư phải có thời hạn.

Đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp bày tỏ thống nhất với quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng phải trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ.

KHÔNG NÊN GẮN GIỮA THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ VỚI THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT

Trước ý kiến của đại biểu về thời hạn sở hữu nhà chung cư, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa, đoàn Lạng Sơn cho rằng cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” và “thời hạn sở hữu”.

Theo đại biểu, trải qua nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai đều khẳng định một quan điểm, khi đã giao đất ở thì ổn định lâu dài, không xác định thời gian sử dụng đối với sở hữu đất ở. Đối với đất để xây dựng nhà chung cư có thể có hai loại.

Với những dự án được Nhà nước giao đất không xác định thời hạn, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sở hữu đất thì không xác định thời hạn. Đối với những dự án giao đất chỉ khoảng 50, năm, 70 năm thì thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn sử dụng đất đã được giao làm dự án.

Đối với trường hợp mà đất giao sở hữu không xác định thời hạn thì thời gian sử dụng nhà chung cư vẫn phải có thời hạn theo tiêu chuẩn về kỹ thuật đối với nhà chung cư. Như vậy nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của người chủ sở hữu nhưng quyền sử dụng của người chủ sở hữu được giới hạn khi nhà chung cư không đáp ứng đủ tiêu chuẩn.

Tranh luận về thời hạn sở hữu nhà chung cư, đại biểu Đồng Ngọc Ba, đoàn Bình Thuận cho biết dự thảo Luật đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Việc sử dụng đã được quy định tại điều 99 luật hiện hành và Điều 58 dự thảo Luật. Dự thảo đã quy định hoàn thiện, đầy đủ hơn.

Theo đại biểu, thời hạn sở dụng liên quan đến chuẩn kỹ thuật và an toàn trong sử dụng nhà chung cư. Dự thảo quy định bổ sung nhằm đảm bảo trong mọi trường hợp sử dụng an toàn, đảm bảo yêu cầu về sử dụng...

Đồng thời, luật bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn. Nội dung này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo Luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung thì không có quy định về thời hạn sở hữu. Quyền sở hữu được chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Đại biểu chia sẻ, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu huỷ. Điều 214 có quy định riêng về vấn đề xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu huỷ. Đại biểu cho rằng đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu.

Tuy nhiên, hiện nay có quy định thêm loại hình nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không cần phải xem xét kỹ lưỡng về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn. Cùng với đó, nội dung này liên quan trực tiếp tới vấn đề Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn hay không.

Đại biểu cho rằng, cơ sở chính trị và cơ sở thực tiễn về vấn đề này chưa đủ độ chín, còn cơ sở pháp lý có thể quy định nhưng cần phải cân nhắc rất kỹ. Mặt khác, trong bối cảnh hiện nay vẫn chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở nói chung, đất xây dựng nhà chung nói riêng có thời hạn.

Trước những ý kiến, quan điểm của đại biểu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự thảo luật phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo ông Tùng, đây là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rất rõ và dự thảo luật quy đinh thời hạn này phải được xác định khi lập Đồ án thiết kế nhà chung cư.

Tuy nhiên, thời hạn thực tế sử dụng nhà chung cư còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, không chỉ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong đồ án thiết kế mà còn phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên. Hoặc hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật nhưng do bảo dưỡng tốt, đáp ứng các yêu cầu vẫn có giá trị sử dụng, thực hiện vẫn tốt cũng không nên đặt vấn đề phá dỡ vì sẽ lãng phí. Do đó, dự thảo Luật cũng đã có quy định về kiểm định chất lượng để trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá cho ở hay là cần phải phá dỡ để xây dựng lại.

Ông Tùng cũng cho rằng không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất.

Luật Đất đai quy định đối với đất ở là không có thời hạn, đất ở được giao ổn định, lâu dài, không có thời hạn, cho nên đất của nhà chung cư và liên quan đó là quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư cũng không có thời hạn. Nhưng thời hạn các chủ sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào bản thân tòa nhà đó được kiểm định và đánh giá như thế nào. Chừng nào nhà chung cư vẫn còn an toàn, còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu chung cư của người dân vẫn được bảo đảm...