Tại cuộc họp cơ quan báo chí quý 2/2023 do UBND TP. Cần Thơ tổ chức, ông Nguyễn Chí Kiên, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ, cho biết hiện nay trên địa bàn thành phố còn 13 dự án bất động sản chưa định giá đất.

Nguyên nhân, theo ông Kiên, đó là theo quy định của pháp luật hiện hành, dự án phải phóng xong mặt bằng mới được giao đất. Về định giá đất, áp dụng theo phương pháp thặng dư, mà phương pháp này bắt buộc phải giao đất xong thì mới áp dụng.

Trong khi đó, 13 dự án trên rơi vào trường hợp chưa giải phóng mặt bằng xong, do vậy chưa thể giao đất toàn bộ dự án.

Cho rằng việc áp dụng Phương pháp thặng dư cũng có nhiều bất cập, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ nhấn mạnh hiện nay Chính phủ cũng đang chỉ đạo sửa Nghị định 44 và Thông tư 36 hướng dẫn phương pháp định giá đất (trong đó bỏ luôn phương pháp thặng dư).

Thông tin thêm về vấn đề này, Phó chủ tịch Thường trực UBND TP. Cần Thơ Dương Tấn Hiển chia sẻ đây cũng là vấn đề thành phố rất sốt ruột. Nhiều dự án 2- 3 năm nay không xác định được giá đất để làm thủ tục nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao giấy cho người dân.

Theo ông Hiển, do quy định hiện nay chỉ áp dụng 1 phương pháp là phương pháp thặng dư, mà phương pháp này xác định giá đất là toàn bộ giả định: giả định dự án này bán trong 3 năm, 4 năm xong; giả định lãi suất ngân hàng… toàn bộ là giả định nhưng mà thu tiền thật, không ai dám làm. Đồng thời, theo quy định khi nào dự án giải phóng mặt bằng 100% thì mới được quyền thực hiện giao đất, lúc đó mới tính tiền sử dụng đất. Hai điều kiện này rất khó đối với doanh nghiệp.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ra 1 công điện, 1 văn bản yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường trong tháng 7/2023 phải tham mưu cho Chính phủ ban hành một Nghị định mới thay thế Nghị định 44 và Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành thông tư hướng dẫn cho việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, phương pháp xác định giá đất đề nghị bỏ “Phương pháp thặng dư” và “Phương pháp chiết trừ” vì không sát với thực tế.

Bên cạnh đó, đề nghị giữ lại 3 phương pháp tính: Phương pháp hệ số; Phương pháp so sánh và Phương pháp thu nhập.

Trước đó, ngày 29/5/2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Cần Thơ cũng đã gửi Công văn số 1305 tới UBND TP. Cần Thơ, nêu những khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, như: công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn khó khăn do việc thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn không được sự đồng thuận của người dân, cơ chế chính sách thay đổi, có những trường hợp phải lập lại thủ tục về giải phóng mặt bằng. Thiếu nền tái định cư ở các quận, huyện để bố trí cho các hộ dân chịu ảnh hưởng của dự án.

Một số nhà đầu tư chưa phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để thực hiện các hồ sơ, thủ tục pháp lý của dự án, nhất là về công tác giải phóng mặt bằng. Trình tự thủ tục quy định nhiều bước dẫn đến diện tích đất thu hồi còn thấp và dự án triển khai chậm…

Vào tháng 3/2023, Hiệp hội Bất động sản TP. Cần Thơ (CAREA) cũng đã có kiến nghị lãnh đạo TP. Cần Thơ sớm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn.

Trong đó, lãnh đạo thành phố khẩn trương rà soát, phân theo từng nhóm đang vướng thủ tục pháp lý… từ đó có hướng giải quyết sớm. Những vấn đề vượt quá thẩm quyền của thành phố thì tổng hợp kiến nghị, xin ý kiến của Trung ương, như cách TP.HCM đang xử lý hiện nay.

Sớm ban hành quyết định thẩm định về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá nền tái định cư, giá bồi thường các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố trong quý 2/2023 để các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới thực hiện tốt nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước đã bị kéo dài trong nhiều năm qua (có khoảng 40/79 dự án nhà ở, khu đô thị mới), gây thiệt hại lớn về tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản, nguồn thu lớn ngân sách của thành phố.

Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn TP. Cần Thơ đã đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Tổ chức công bố, công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để các quy hoạch được thực hiện một cách nghiêm túc, đúng quy định pháp luật; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá dẫn đến tình trạng “sốt đất ảo”…

Kịp thời giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc bức xúc về thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính… của các dự án bất động sản đang triển khai thực hiện.

Ngoài ra, CAREA cũng kiến nghị với Chính phủ và các bộ, ngành liên quan hình thành và tạo điều kiện các định chế tài chính phát triển trong nước, nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Sớm ban hành thống nhất áp dụng trong cả nước “Cẩm nang quy trình chuẩn” về trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản…