Ngay khi Hà Nội kết thúc giãn cách vào tháng 10/2021 thì đã có một lượng lớn người dân tìm kiếm căn hộ hợp túi tiền. Thế nhưng nguồn cung hạn chế  khiến nhiều người phải thất vọng.

DI CHUYỂN RA VÙNG VEN

Gặp người hàng xóm lâu năm, bác Hùng khu phố 6, đường Thanh Yên (Hà Nội) vừa đi vừa kể: “Cả buổi nay liên hệ với hơn chục sàn môi giới bất động sản mà chưa kiếm được căn nhà ưng ý". Theo bác Hùng, để tìm kiếm căn chung cư 2 phòng ngủ tầm giá khoảng 2 tỷ đồng, điều kiện không quá xa thành phố, gần trục đường chính và ưu tiên căn mới lúc này không phải dễ.

Kế hoạch bác Hùng đặt ra là đầu năm 2022 sẽ có một căn hộ để chuẩn bị cho con trai ra ở riêng nhằm ổn định cuộc sống, nên ngoài việc gặp trực tiếp, thì cứ cách 2-3 ngày, bác và con trai lại thay nhau tìm thông tin trong các hội nhóm giao bán chung cư. Bác bảo “Khu vực trung tâm Hà Nội không có dự án nào mới ra hàng có giá bán giá phù hợp với tài chính gia đình. Bây giờ muốn tìm căn hộ vừa bàn giao chỉ có cách dạt sang Long Biên hoặc về mạn Hoài Đức. Nhưng khu vực đó lại quá xa nơi các con tôi làm việc”.

Chật vật tìm kiếm không có kết quả nên bác đang cân nhắc chuyển hướng sang những căn hộ đã qua sử dụng với hy vọng thay đổi “chiến thuật” sẽ đem lại thành công trong 1-2 tháng tới.

Gấp gáp không kém gì bác Hùng, chị Thu Giang (Hải Dương) vừa sinh em bé được 3 tháng hiện nghỉ chế độ ở quê. Chị đặt mục tiêu kết thúc kỳ thai sản là có nhà Hà Nội để đưa con lên sinh sống trong môi trường khang trang và thoáng mát hơn. Bởi trước đó, vợ chồng chị vẫn sinh sống tạm bợ tại căn phòng trọ chật hẹp, ẩm mốc 15m2 ở  khu vực chợ Nghĩa Tân (Hà Nội).

Tuy nhiên cầm trong tay 1,8 tỷ đồng sau nhiều năm làm lụng vất vả, đến nay giấc mơ an cư tại Thủ đô vẫn chưa biết gửi gắm vào đâu. Chị bảo, “Dựa vào số tiền đang có thì tìm kiếm căn chung cư trong trung tâm Hà Nội là khá khó nên tôi quyết định di chuyển ra vùng ven để được giá mềm. Nhưng kết quả là sau 2 tháng tìm hiểu các dự án ven Đại lộ Thăng Long và quốc lộ 32, tôi vẫn không thể chốt được căn chung cư quanh ngưỡng 1,7 đến 1,8 tỷ đồng mà đáp ứng đúng yêu cầu. Nhiều dự án treo băng rôn tố chủ đầu tư kín tường, chậm sổ đỏ và xuống cấp trầm trọng song giá vẫn khoảng trên 1,8 tỷ đồng/căn”. Chị ngậm ngùi chị chia sẻ, nếu thời gian tới, tình hình thị trường nhà ở vẫn như hiện nay thì 4-5 năm nữa , có lẽ gia đình tôi cũng chưa thể an cư.

Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở năm 2021 thấp nhất trong 5 năm qua với hơn 33.600 căn. Xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục xuất hiện vào những năm tới khi nguồn cung tương lai năm 2022 và 2023 dưới mức 25.000 căn và giảm xuống dưới 20.000 trong các năm sau.

Bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng diễn ra ở loại hình biệt thự và nhà liền kề. Bộ phận nghiên cứu của Savills không ghi nhận dự án nào mới trong quý 4/2021. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán, cung cấp cho thị trường 245 căn. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ nhưng vẫn vở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ĐỂ CẢI THIỆN NGUỒN CUNG

Trong báo cáo mới nhất vừa công bố, đại diện Savills Việt Nam thừa nhận, sau thời gian kìm nén do tác động từ việc bùng phát dịch bệnh kéo dài, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu sôi động trở lại vào những tháng cuối năm 2021. So với quý trước, lượng giao dịch các loại hình nhà ở đều thể hiện sự tăng trưởng đáng kinh ngạc ở mức 96% đối với biệt thự, nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng tương đối cao khi căn hộ đạt 19%, tăng 7 điểm % theo quý và biệt thự, nhà liền kề đạt 37%, tăng 17 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Xét riêng về thị trường biệt thự, nhà liền kề thì nhu cầu mua bán đang chứng kiến tình hình khả quan khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở. 

Lý giải về các con số, Giám đốc Cấp cao bộ phận tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng phân tích: “Hoạt động thị trường cải thiện, đặc biệt là tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới chính nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu gọi vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm: hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh...”.

Ngoài ra, bà Đỗ Thu Hằng còn cho rằng, chính sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn vào thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người mà dân số thành thị sẽ chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm chỉ đạt 27.000.

Trong khi đó, tính tới thời điểm hiện tại thì nguồn cung căn hộ tầm giá thấp ở cả dự án mới và hàng tồn kho đều có mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu hụt trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu VNĐ/m2.

Mặt khác còn phải kể đến sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Theo kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên các số liệu từ báo cáo của Savills, từ năm 2022 đến năm 2025 sẽ có 78.900 căn hộ mở bán. 

“Vì vậy cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời cải thiện nguồn cung tương lai sao cho đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định”, bà Hằng nói.

Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia khác nhận định: nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc bình dân hạn chế khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời. Đồng thời "khó chồng khó" khi nhiều người đang rơi vào tình cảnh bấp bênh thu nhập do dịch bệnh.