Tại thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2. So với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3% và là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023…

Tại họp báo về tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định rằng thời gian qua, phân khúc bất động sản nhà ở đã có nhiều thay đổi.

Trong đó, quý 1/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung giảm so với một vài quý trước của năm 2024. Tuy nhiên, nếu so với cùng kì quý 1 của các năm trước thì số lượng nguồn cung năm 2025 cũng không phải quá ít. Mặt khác, sau đà tăng mạnh, tốc độ tăng giá bán của chung cư bắt đầu chững lại.

NGUỒN CUNG CĂN HỘ KHIÊM TỐN HƠN

Theo đại diện CBRE, thị trường chung cư Hà Nội quý 1/2025 có nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn, tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000-9.000 căn/quý của 3 quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận tại Hà Nội trong vòng 4 năm trở lại đây, kể từ năm 2022.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường tiếp tục chứng kiến sự đa dạng về phân khúc, bao gồm cả trung cấp, cao cấp lẫn hạng sang; nhưng kể từ năm 2022, thị trường chung cư Hà Nội chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội quý 1/2025 cũng duy trì trạng thái ổn định. Tổng số căn hộ chung cư bán được của quý đạt gần 3.950 căn, giảm 63% theo quý, song tăng 72% theo năm. Thực tế, ngoài yếu tố thời vụ, với việc nghỉ lễ, Tết, việc nguồn cung mới quy mô lớn liên tục được bổ sung vào những quý gần đây cũng gây áp lực lên tổng lượng giao dịch, do thị trường cần thời gian để hấp thụ”, Giám đốc cấp cao CBRE đánh giá.

Cũng theo chuyên gia này, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này cao hơn cùng kỳ năm 2024 là 34% song so với quý trước lại chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023. Một số dự án mở bán mới nhờ lợi thế chủ đầu tư uy tín, quy mô dự án lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu, kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội, tiếp tục ghi nhận mức giá chào bán sơ cấp cao.

Còn trên thị trường thứ cấp, thời điểm cuối quý 1/2025, giá bán trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3%, cũng là mức tăng thấp nhất kể từ quý 3/2023. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại khu vực Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm có mức tăng nhẹ từ 2% đến 3% theo quý. Trong khi đó, giá bán của những dự án còn lại không nhiều biến động so với quý trước.

GIÁ BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TĂNG NHẸ

Tương tự, đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, bà Hoài An cho biết nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất quý 1/2025 tại Hà Nội ổn định với hơn 1.500 căn mở bán từ dự án đô thị lớn ở Đan Phượng. Do sự gián đoạn của dịp Tết Nguyên đán, nguồn cung mới quý này giảm 46% so với quý trước, nhưng cũng là một trong những quý đầu năm ghi nhận nhiều nguồn cung nhà ở gắn liền với đất nhất từ trước tới nay.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định và vượt lượng cung mở bán mới trong quý. Tổng số căn bán được đạt hơn 1.800 căn, tập trung ở các dự án đô thị lớn ở Đông Anh, Đan Phượng và Văn Giang (tỉnh Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) với quỹ hàng mở bán lớn.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình quý 1/2025 tăng nhẹ so với quý trước, đạt 226 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo quý và 17% theo năm. Các dự án mở bán có vị trí thuận lợi, nằm ở những khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, vì vậy, mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao. Trong khi giá bán trung bình thứ cấp vẫn duy trì đà tăng, đạt xấp xỉ 183 triệu đồng/m2  (bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 5% theo quý.

Dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An cho biết năm 2025, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ và 6.700 nhà thấp tầng được mở bán. Sức mua duy trì ổn định trước bối cảnh nguồn cung mới quy mô lớn tiếp tục được mở bán. Ngoài ra, giá sơ cấp sẽ tăng nhẹ đến cuối năm 2025.

Trong đó, với thị trường căn hộ Hà Nội, nếu năm 2024, giá sơ cấp của sản phẩm chung cư đã tiệm cận mặt bằng giá sơ cấp của thị trường TP.HCM, thì năm 2025, những dự án có vị trí tương tự, mức giá tăng trưởng nhưng không thể đột biến.

Theo chuyên gia của CBRE, với nhiều động thái của chủ đầu tư lẫn chính quyền địa phương nhằm thúc đẩy các sản phẩm nhà ở xã hội, kì vọng sẽ làm tăng khả năng tiếp cận cho người dân có nhu cầu nhà ở.

Đặc biệt, việc cải tạo những dự án khu tập thể cũ, chung cư cũ tại Hà Nội cũng hứa hẹn bổ sung thêm nguồn cung nhà ở.

“Ở các nước khác, vấn đề này không mới, nhất là ở những thị trường phát triển. Đây gần như là nguồn cung nhà ở hiếm hoi của những thành phố lớn khi quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm. Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP.HCM, chúng ta cần thêm cơ chế giúp tháo gỡ các nút thắt, nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời, phá dỡ và xây dựng các chung cư cũ hư hỏng, nguy hiểm trong thời gian tới”, bà An chia sẻ.