Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giảm lệch cung cầu nhà ở

Năm 2022 khép lại với không khí trầm lắng phủ khắp thị trường nhà ở khi sức tiêu thụ tài sản trên cả thị trường sơ cấp, lẫn thứ cấp đều ở mức thấp. Ví dụ tại TP. HCM, quý 4/2022, theo số liệu chuyên trang batdongsan.com.vn, toàn thị trường thành phố có 450 căn hộ sơ cấp mở bán, lượng tiêu thụ mới chỉ khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ. Bên cạnh đó, thị trường còn xảy ra tình trạng lệch pha cung cầu. Lượng sản phẩm phân khúc cao cấp thì chiếm đa số và có xu hướng gia tăng trong khi sản phẩm căn hộ bình dân gần như “biến mất”.

ĐỎ MẮT TÌM CĂN HỘ DƯỚI 20 TRIỆU ĐỒNG/M2

Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh thông tin, năm 2022 đơn vị xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai 25 dự án, với tổng số 12.147 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp gồm: 9.510 căn, chiếm tỷ lệ 78,3%, phân khúc căn hộ trung cấp: 2.637 căn, chiếm tỷ lệ 21,7%. Riêng phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 20 triệu đồng/m2 không có.

Thừa nhận thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Mặt khác, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng, đáng nói không chỉ năm 2022, mà ngay từ năm 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp đã chiếm 70% thị phần, đến năm 2021 tiếp tục tăng lên 80%, trong đấy, thậm chí có cả nhà ở siêu sang giá lên tới 500, 700 triệu đồng/m2; còn lại là nhà ở trung cấp. “Điều đó thể hiện rất rõ thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, và chúng tôi biết nhiều nơi cũng mất cân đối như thế”, chuyên gia phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp nhận xét, đây là thực tế đang diễn ra ở nhiều thành phố, bao gồm cả Hà Nội chứ không riêng gì TP.HCM. “Thời gian vừa qua một số đơn vị phân phối gần như không có sản phẩm giá dưới 25 triệu đồng/m2 để phân phối. Toàn bộ các dự án ở quanh khu vực Hà Nội, ven Hà Nội đều trung bình từ 35-50 triệu đồng/m2, thậm chí dự án ở Hưng Yên, Bắc Ninh giá bán đâu đó còn lên khoảng 40 triệu đồng/m2, hầu hết không có nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp”, vị đại diện chia sẻ.

Cũng theo vị này, việc trên thị trường xuất hiện nhiều dòng sản phẩm cao cấp, điểm tích cực là tạo ra sự thay đổi về bộ mặt của khu đô thị ở thành phố lẫn bộ mặt của đất nước, đặc biệt còn tạo ra môi trường sống văn minh hiện đại cho cư dân. Nhưng ngược lại, khi số lượng sản phẩm cao cấp quá nhiều sẽ dẫn tới thừa, rồi không hấp thụ được hết thì tác động gây ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản. Mà khi sản phẩm bất động sản thừa chắc chắn đi đến việc tồn kho hàng hóa của các chủ đầu tư, chính điều này lại “dính dáng” đến dòng tiền của chủ đầu tư, dòng tiền của khách hàng khi họ không thoát được hàng.

Ngoài ra, sự bất hợp lý nguồn cung sản phẩm cũng tác động đến việc tăng giá sản phẩm và với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình của xã hội, thì càng khó để tiếp cận để sở hữu được ngôi nhà ở cho riêng mình.

ĐẨY MẠNH VIỆC RÀ SOÁT, TRÌNH, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH

Liên quan đến thực trạng này, chia sẻ tại một tọa đàm gần đây, Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Vương Duy Dũng nêu: Hiện nay, thị trường bất động sản đúng là có sự lệch pha cung cầu, trong đó thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch dẫn cung cầu thị trường không phù hợp…

Để khắc phục, ngay tại công điện 1164 của Thủ tướng đã yêu cầu phải chỉ đạo địa phương đẩy mạnh thực hiện việc rà soát, trình, phê duyệt (phê duyệt điều chỉnh) quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng… làm cơ sở triển khai thực hiện dự án bất động sản, dự án nhà ở trên địa bàn.

“Đây là nhiệm vụ Thủ tướng giao cho địa phương, điều này rất quan trọng nhằm khắc phục tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản. Với chỉ đạo này sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giúp thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn”, ông Vương Duy Dũng chia sẻ.

Bổ sung thêm, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc đưa ra ý kiến, cần tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp quy hoạch kế hoạch xây dựng đô thị và thực tế thị trường bất động sản, xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm quản lý, sử dụng đất đai.

Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản. Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương với việc tham gia thẩm định, cấp phép đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh, cân đối giữa cung cầu.

Song song nữa, tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương trong thực hiện công tác phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch. Đây chính là công cụ cốt lõi giúp kiểm soát quá trình phát triển đô thị, hạn chế dự án thực hiện tràn lan. Chính quyền địa phương phải xây dựng kế hoạch, chịu trách nhiệm về việc tổ chức thực hiện công tác đầu tư xây dựng theo kế hoạch do chính mình đề xuất. Tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát của các bộ, ngành liên quan về lĩnh vực quản lý phát triển đô thị.

Đặc biệt, GS.Chương nhấn mạnh: “Phải tổ chức rà soát, không cho phép triển khai dự án không có trong quy hoạch kế hoạch phát triển, không có khả năng kết nối hạ tầng và cung cấp dịch vụ đô thị; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của chủ đầu tư, của người mua nhà trong xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ lẫn hoàn thiện nhà ở; có biện pháp xử phạt nhà đầu tư phát triển nhà ở đã trì hoãn việc khởi động dự án để đất nhàn rỗi chờ cơ hội tăng giá”.