Sau hai năm siết chặt quản lý đối với các nhà phát triển địa ốc nợ nần chồng chất, những động thái “giải cứu” lĩnh vực này gần đây của Chính phủ Trung Quốc đang giúp giải tỏa phần nào căng thẳng. Tuy nhiên, không ít công ty bất động sản quy mô nhỏ ở nước này vẫn đang chật vật để tồn tại.

MỤC TIÊU LỚN NHẤT LÀ TỒN TẠI

Một trường hợp điển hình là Sichuan Languang Development Co. - công ty chuyên xây dựng chung cư và tòa nhà văn phòng có trụ sở tại thành phố Thành Đô. Kể từ đầu năm 2021, Languang đã cắt giảm khoảng 90% nhân sự. Tính tới quý 3/2022, công ty này lỗ lũy kế 11,7 tỷ Nhân dân tệ (1,7 tỷ USD). Trước tình hình khó khăn, công ty này đang phải bán bớt tài sản để duy trì hoạt động. Chủ tịch 27 tuổi của công ty, Yang Wuzheng, đã tìm tới hàng chục công ty bất động sản lớn hơn và nhà đầu tư tiềm năng để tìm kiếm sự hỗ trợ nhưng đến nay vẫn chưa thành công.

“Về cơ bản, rất nhiều công ty như chúng tôi đang chạy đua với thời gian”, Yang chia sẻ và cho biết mục tiêu hiện tại của mình chỉ là “đảm bảo đội ngũ nhân sự được tiếp tục làm việc với nhau để tiếp tục khám phá con đường phía trước, dù có phải tái cơ cấu, đầu tư chiến lược hay xoay vòng tài chính”.

Từ giữa năm 2020, Bắc Kinh bắt đầu thực hiện một loạt biện pháp nhằm giảm rủi ro bong bóng bất động sản, như hạn chế tín dụng ngân hàng, siết hoạt động vay nợ của những công ty không đáp ứng các tiêu chuẩn tài chính… Với nhiều công ty vừa và nhỏ, những động thái này gây tác động đặc biệt lớn.

“Thị trường bất động sản khá phân mảnh, vì vậy những công ty nhỏ cũng đóng vai trò rất quan trọng với sức khỏe toàn ngành cũng như tăng trưởng của nền kinh tế”, nhà phân tích tín dụng cấp cao Zerlina Zeng tại Creditsights Singapore LLC, nhận xét. “Nhiều công ty là bên tham gia chính trong hoạt động mua bán đất tại địa phương, do đó đóng vai trò quan trọng với tình hình tài chính của các chính quyền địa phương”.

Vì ngày càng khó tiếp cận tín dụng và doanh số sụt giảm do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều công ty phát triển bất động sản tại Trung Quốc - bao gồm tập đoàn khổng lồ trong ngành China Evergrande Group - đã không thể trả nợ đúng hạn và buộc phải ngừng xây dựng một số dự án.

Languang là một trong những công ty rơi vào cả hai tình huống này. Giống nhiều công ty bất động sản khác ở Trung Quốc, đây là một công ty gia đình. Lớn lên ở Thành Đô, Yang đã chứng kiến cha mình kiếm tiền từ lĩnh vực bất động sản tăng trưởng nóng. Cha ông đã đưa Languang từ một công ty sản xuất phụ tùng ô tô nhỏ trở thành một công ty bất động sản. Tháng 6/2021, Yang được nối gót cha trở thành chủ tịch công ty, chỉ vài tuần trước khi công ty mất mất khả năng thanh toán một khoản vay.

“Sau khi vỡ nợ, chúng tôi đã phải dừng xây dựng khoảng 100 dự án nhà ở tại hơn 70 thành phố”, Yang cho biết. “Tình hình thực sự bế tắc, các bên liên quan đều muốn cắt lỗ”.

Giá cổ phiếu của Languang đã giảm hơn một 50% kể từ sau sự kiện vỡ nợ trên. Trên toàn ngành bất động sản Trung Quốc, tình trạng hỗn loạn lan rộng. Một thước đo của Bloomberg  theo dõi các cổ phiếu bất động sản Trung Quốc  đã giảm hơn 40% trong 2 năm qua. Trong khi đó, một chỉ số theo dõi trái phiếu bằng đồng USD lợi suất cao ở Trung Quốc - chủ yếu do các công ty địa ốc phát hành - vừa ghi nhận năm tồi tệ vào năm 2022.

"CÓ ÁNH SÁNG CUỐI ĐƯỜNG HẦM"

Nhiều năm sử dụng đòn bẩy cao và tốc độ tăng trưởng nóng đã dạy cho những doanh nhân như cha Yang “máu” đặt cược lớn. Câu chuyện của Yang - về một gia đình có xuất thân khiêm tốn trở nên giàu có nhờ bất động sản - quá quen thuộc với những người thuộc thế hệ của anh. Tuy nhiên, con đường làm giàu quen thuộc đó giờ đây dường như đã khép lại.

Chính phủ Trng Quốc đang cố gắng giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống gây ra bởi những công ty sử dụng đòn bẩy cao như Evergrande. Vào tháng 11, Bắc Kinh đưa ra một kế hoạch gồm 16 điểm nhằm giải quyết các vấn đề về thanh khoản trên thị trường. Tháng trước, nhà chức trách cũng phát tín hiệu sẽ có thêm nhiều biện pháp hỗ trợ ngành này. Giờ đây, các nhà đầu tư đang hào hứng trở lại lĩnh vực này, khiến chỉ số chứng khoán Trung Quốc tăng hơn 50% trong hai tháng qua.

Ưu tiên của Chính phủ Trung Quốc lúc này là đảm bảo các công trình nhà ở dang dở được hoàn tất sau làn sóng biểu tình xảy ra vào năm ngoái, đồng thời hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản chất lượng cao. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn cần phải tự vực dậy, kể cả trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc giảm tốc và tâm lý người tiêu dùng vẫn còn yếu sau khi nước này từ bỏ chiến lược chống dịch Zero Covid.

“Chúng tôi vẫn đang chật vật để tồn tại nhưng có ánh sáng ở cuối đường hầm”, Yang nói. “Với lĩnh vực bất động sản, tôi cho rằng đã đến ‘vùng trũng’ chính sách rồi. Tương lai của các công ty sẽ là làm việc với các nhà chức trách liên quan để tìm kiếm sự giải cứu”.

Yang cho rằng con đường tốt nhất cho công ty của mình là thực hiện một cuộc tái cơ cấu toàn diện.

“Nếu chúng tôi tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, con đường phía trước sẽ là xây dựng một công ty quy mô nhỏ theo đuổi tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, nếu Languang tìm được một nhà đầu tư chiến lược, chúng tôi có thể chuyển đổi hoạt động kinh doanh theo yêu cầu của họ, Yang nói. “Quá khứ huy hoàng sẽ không trở lại”.

Theo ông Chi Lo, chiến lược gia về đầu tư cao cấp tại BNP Paribas Asset Management Asia Ltd., lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc có thể sẽ chứng kiến nhiều vụ sáp nhập, các công ty yếu kém rời thị trường và các công ty địa ốc nhà nước sẽ đóng vai trò lớn hơn”.

“Trong dài hạn, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc sẽ vẫn đóng vai trò quan trọng nhưng giữ vai trò nhỏ hơn trong thúc đẩy tăng trưởng GDP của nước này, bởi Bắc Kinh đã từ bỏ tăng trưởng về số lượng để theo đuổi tăng trưởng chất lượng”, ông nói.