Trong giai đoạn chuyển tiếp để các luật mới thực sự đi vào cuộc sống, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn phải đối mặt với không ít khó khăn, từ khâu xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất đến những thách thức hiện hữu trong tiếp cận nguồn vốn…

Hội nghị Ban Thường vụ lần thứ 5, nhiệm kỳ V (2022 - 2027) Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) diễn ra ngày 15/11 đã tổng kết công tác năm 2024 và đề ra phương hướng, kế hoạch hoạt động năm 2025. Tại hội nghị, nhiều doanh nghiệp đã nêu ra những khó khăn đối với các lĩnh vực bất động sản và đề xuất giải pháp tháo gỡ.

 VƯỚNG MẮC VỀ THỦ TỤC LÀM DỰ ÁN NHÀ Ở

Với lĩnh vực bất động sản nhà ở, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Constrexim, bày tỏ: "40 năm làm trong nghề, tôi nhận thấy tình trạng nhiều địa phương không dám ký văn bản chấp thuận đầu tư, khiến các doanh nghiệp phải chờ đợi vẫn diễn ra rất phổ biến. Điều đó dẫn đến nhiều dự án bị kéo dài thời gian triển khai và doanh nghiệp đầu tư rất mệt mỏi".

Theo ông Cây, ở các nước, các nhà phát triển bất động sản rất dễ tính toán lợi nhuận đầu tư do giá đất được xác định rõ ngay từ đầu khi chấp thuận đầu tư. Còn tại Việt Nam, nhà đầu tư rất khó dự toán bởi có nhiều chi phí phát sinh và thời gian chấp thuận đầu tư dự án thường kéo dài hàng năm trời. Như vậy, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên ngày càng cao để bù đắp chi phí. Nếu chúng ta không có giải pháp can thiệp kịp thời để giải quyết vấn đề thì người dân sẽ là đối tượng phải gánh chịu nhiều nhất.

"Tôi chưa từng chứng kiến giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Đây là một vấn đề rất đáng lo ngại, bởi đó hoàn toàn là giá ảo, do một số đối tượng đầu cơ thổi giá lên. Điều này khiến thị trường méo mó và về lâu dài sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân. Vì vậy, tôi kiến nghị Hiệp hội nên tiếp tục có ý kiến về vấn đề này để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp và thị trường bất động sản nói chung", ông Cây nói.

Đề cập đến bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trần Đình Quý, Chủ Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa, chia sẻ: "Một điều vẫn còn vướng mắc là trong các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có quy định mới, chi tiết về loại sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở nhưng lại chưa có quy định với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai. Do đó, tôi mong rằng, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ xem xét và có hướng dẫn chi tiết hơn để sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thể phục hồi và phát triển bền vững, hiệu quả".

 BẤT CẬP TRONG ĐẦU TƯ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

Bàn về bất động sản công nghiệp, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, cho biết: "Trong quá trình làm việc với các UBND tỉnh thì vấn đề lớn nhất mà chúng tôi nhận thấy đó là trong quy hoạch mới, kế hoạch giao đất rất lớn nhưng bị vướng chỉ tiêu sử dụng đất và quy định về hiệu quả sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Có nghĩa là, trước đây, làm dự án nhưng giao đất chưa hiệu quả, đến nay, có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư vào thì lại không được giao sử dụng đất".

Ông Bảo cũng đánh giá hiện nay, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp như vết dầu loang, thị trường cấp 1 như TP.HCM, cấp 2 như Hải Phòng tỷ lệ lấp đầy cao nhưng thị trường cấp 3,4 như khu vực miền Trung thì tỷ lệ lấp đầy vẫn thấp.

Đáng chú ý, tại các địa phương, hiện có nhiều dự án bất động sản mang tính chất đầu cơ cao, có nhiều dự án đang trong diện thu hồi nhưng vẫn chậm trễ. Điều đó cho thấy rằng có nhà đầu tư “ăn dầm nằm dề” nhưng địa phương không “đuổi” được trong khi đó có những chủ đầu tư mong muốn có đất để phát triển dự án ngay nhưng lại chưa được cấp. Đây là vấn đề nhức nhối đang còn tồn tại ở nhiều địa phương.

Một vấn đề khác nữa là các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại địa phương thì rất dễ nhưng nhà đầu tư Việt Nam thì vẫn còn gặp khó khăn trong thủ tục hành chính.

Với những vướng mắc còn tồn tại, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), đề nghị các doanh nghiệp gửi kiến nghị tới Hiệp Hội và chuyển tới Bộ Xây dựng để Bộ có ý kiến với các địa phương, bởi tinh thần của các luật mới là địa phương được giao nhiệm vụ thực hiện chính, tự chủ và tự chịu trách nhiệm.

Còn TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, khẳng định để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường một cách hợp lý, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo việc xây dựng chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản, phát triển nhà ở và nhà ở cho các đối tượng chính sách, xây dựng các dự án bất động sản để tăng nguồn cung cho thị trường. Đồng thời, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.

Với 3 bộ luật mới: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, thị trường đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển tiếp để các luật thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả tích cực, doanh nghiệp địa ốc vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn, vướng mắc về pháp lý.

Với sứ mệnh đồng hành, lắng nghe và sẻ chia, VNREA không ngừng nỗ lực tìm kiếm giải pháp, kiến nghị tháo gỡ những "nút thắt", góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững. Tham gia công tác hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản luôn là nhiệm vụ trọng tâm nhất của Hiệp hội.